股市和楼市PK了一下，发现它才是真正的资产配置之锚！

自7月初始，由证券板块强势领头，股市一路凶猛飙涨。仅仅用了4天时间，沪指便从突破3000点到站上3300点。

每当股市冲牛的时候，卖房炒股的论调也开始甚嚣尘上。“搏一搏单车变摩托”，似乎已经成为一种胆量与利益之间的博弈。

那么，股市究竟能否取代楼市，成为资金的“蓄水池”？对于普通人而言，又该如何寻找真正的资产配置之锚呢？

01

六个钱包来之不易

卖房炒股慎重而行

近期股市火热的背后，一方面得益于全国经济复苏，基本面整体向好；另一方面，也与市场货币量化宽松的大环境分不开。

业内专家普遍认为，今年的股市是结构性股市，与2015年的“大牛”有所不同。也就是说，并非所有股票都会涨，只有那些业绩好的股票在涨。

中国政策科学研究会经济政策委员会副主任徐洪才直言：

“总体来看，经济向好的基本面，还不足以支撑轰轰烈烈的大牛市行情，目前只能说是资金驱动型的局部性、结构性短期反弹，或者说是反弹幅度有限的‘小牛’。不同板块之间存在较大涨跌差异，并且，发生反复震荡的几率也比较大。”

“在这种情况下，市场的投机心态会被强化，股市可能会有一个冲高，但高度有限。对于中小股民来说，更应该把风险放在*位，保持清醒不要追涨杀跌。”

言下之意，就是面对外界诱惑，一定要有足够的定力。尤其是好不容易凑够了六个钱包等待“上车”的刚需小白们，千万不要抱着“我上我也行”的想法，盲目冲进股市，然后一顿操作赔得底掉，成为机构镰刀下新一茬嫩绿的“韭菜”。

实际上，波谲云诡的股市，并不适合普通人做资产配置。即便是遇到牛市，能够成功套利的人永远是少数。

尤其是股市作为一个专业性、短期博弈的投资领域，存在波动性、随意性、受政策影响大等特点。股市“搏杀”需要专业投资知识、丰富的操盘经验，以及强大的资金盈亏承受能力。

即便是牛市，也有绿的时候

对于那些准备卖房炒股的朋友，不妨先看完著名独立经济学家马光远的三个灵魂拷问，再做抉择：

1. 你的股市专业知识如何？能否做到稳定盈利？

2. 股市涨跌或中场调整，心理能否承压？

3、资金亏完了，能否承受损失？对你的生活有没有影响？

如果得不到理想答案，那还是乖乖抱着六个钱包买房“打新”吧。

02

股市只是少数人的牛市

楼市才是多数人的牛市

财经名嘴宋磊岩先生曾说过，投资一定要注重安全性、增值性、保值性。

相较于股市的涨跌无常，购置房产则要简单、稳健得多，只需跑赢大势甚至跟着大势向前不掉队，基本上都会得到很好的增值预期。

2019年6月份，广发银行联合西南财经大学发布了一份长达76页的《2018中国城市家庭财富健康报告》，数据显示：中国家庭资产配比中，房产占比高达77.7%，远超美国的34.6%。而金融资产占比仅为11.8%，和日本、英国、法国等其他国家相比，中国金融资产配置较低。

这说在中国家庭资产配置中，房产仍扮演着稳定的“资产之锚”角色。 而长期来看，房产所带来的价值收益，也远非一个短期的牛市所能比拟。

上世纪九十年代初，中国的股市与楼市几乎在同一时期诞生。数十年来，“牛市”未曾出现几次，反倒是各大城市的房价，在无数专家学者的唱空下，上演着阶段性高歌猛进的狂潮。

2008-2017年中国35个主要城市房价涨幅

来源：中国社科院财经战略研究院

事实上，房子不仅拥有良好的资产抗跌属性，随着时间推移，还具备良好的*空间。尤其是在深圳这样拥有极强发展预期的城市，房子金融属性明显。上半年，深圳二手房市场投资比例上涨33.8%，说明增持房产，仍旧是人们进行资产配置的*主要手段。

2020年上半年深圳二手房网签走势

数据来源：深房中协

目前，受制于楼市调控，新旧房价倒挂，“打新”成为投资潮流。对于普通人而言，这是一波绝不容错过的楼市周期。

然而，深圳房价的高企，让很多刚需置业者无法承受。在这种情况下，处于一线临深的房产，无疑成为他们上车与投资的“双好”选择。

环顾莞惠两大临深城市，东莞松山湖二手房价逼近5万/㎡，凤岗、塘厦等基本上已步入3万/㎡台阶（7月13日塘厦一项目备案均价甚至突破3.7万/㎡），几乎与龙岗东部价格相当，即便是深圳很多刚需客户，估计也很难承受。

而处于临深一线的惠阳区，目前房价仍在2万/㎡ 左右，无疑是一线临深区域的洼地所在。

事实上，随着深圳建设示范区、C5都市圈规划落地等利好加持，惠阳楼市普遍被置业者和投资者所看好。尤其是疫情后的红5月，更是交出了一份亮眼成绩单。

数据来源：中原地产研究中心

03

1*交通圈助力深惠同城

东部一线临深更具价值潜力

惠阳紧邻龙岗，处于深圳都市圈即将打造的方圆50公里“1*交通圈”内，是深圳向粤东辐射外延的*区域。

今年3月份，大湾区城际铁路建设项目签约仪式举行。深汕高铁、深惠城际铁路、深大（大亚湾）城际铁路、龙岗至大鹏支线城际铁路、穗莞深城际铁路（前海至皇岗口岸）5条线路实现签约，总长约410公里，总投资约2018亿元。

其中，深惠城际 起自前海合作区，经西丽、龙华、平湖、大运、惠阳新圩、沥林、惠州南站至惠州机场，全长130公里，线路在惠州沥林北站与莞惠城际接轨，利用既有莞惠城际至惠州中心区。

今年5月，深圳住建局发布5条城际线路勘察设计招标公告，深惠城际计划总投资773.1亿元，比今年3月广东省发改委公布重点项目有关情况时披露的估算总投资392.2亿元翻近一倍。

而据南方日报统计数据显示，未来惠州将有8条轨道交通线路，畅达广深港莞等众多城市。

除了城际、高铁线路外，被称为深圳东进主轴地铁线的14号线，后期东延线也将接入惠阳（规划中）。14号线总体规划自福田会展中心——惠州南站及新桥站，采用无人驾驶，被称为深圳*快的地铁线路。

随着多元交通网络向惠州延伸，临深一线的惠阳，事实上已经成为深圳发展版图的一块，即便没有“官宣”，但却是各方心照不宣的共识。

区域价值的提升，意味着购置这里的房产，未来将率先畅享深惠同城生活便捷体验，同时价值成长空间也更具潜力。

04

约400万㎡生态宜居大城

都市圈一线C位人居佳作

马光远曾说过：“要跑赢大势，很重要的一点便是配置优质城市的优质资产。”

“深圳都市圈”的到来，已经为惠阳城市板块的爆发带来绝佳良机。那么在这种情况下，哪里才是占据C位的资产配置之锚呢？

位于龙岗中心城东面、深圳国际低碳城旁边，在深圳龙岗大道与长山路交汇处的牧云溪谷，无疑当仁不让。

项目鸟瞰图

项目总建面约达400万㎡，规划有包括山湖别墅、高端住宅、星级精品酒店、中心级商业MALL、双语名校、私家会所、运动公园在内的全系生活配套。随着开发程度的不断完善，大城宜居繁华生活景象也迅速饱满起来。

目前，项目已开发至六期云禧，总建面约401502.78㎡，住宅总计1941套。为建面约72-153㎡的全线空间户型，预期价格甚至不到隔壁龙岗的一半。

在概帮主看来，牧云溪谷之所以成为超级生态宜居大城，与其自身独特的价值体系密不可分。

1）5000亿国际低碳城规划，丰富的生态宜居价值。

深圳国际低碳城总占地约53平方公里，相当于前海自贸区和南山科技园之和的两倍，以高新尖科技为骨，着力打造航空航天、新能源、生命健康等高能效低消耗尖端产业链，致力于打造一座生态宜居的“中国硅谷之城”。

作为中欧可持续城镇化合作旗舰项目，国际低碳城预计总投入约5000亿元，将增加20万就业机会，30万人才精英，背后人才居住需求不可小觑。

目前，已吸引包括柔宇科技、太空科技南方研究院、华侨城国际低碳示范城、中美中心等国内外知名企业进驻。

深圳国际低碳城示意图

牧云溪谷位于国际低碳城旁，2.17的超低容积率，以及丰富的生态优势，与国际低碳城交相辉映。

尤其是项目建有约16000㎡风情纳湖、约18000㎡风车花谷、以及牧云田园等生态景观，环境宜人，空气清新，带给人一种公园居住的体验。非常适合厌倦了高楼大厦，向往田园生态的深圳都市人。

项目生态实景

2）品质级的生活方式，都市繁华触手可得。

在商业配套方面，牧云溪谷整体规划建面约26万㎡的商业，包括临水而建的约5500㎡香槟股水岸风情商业街；以英伦风情打造的汇聚世界格调品味的王子大道风情商业街。

此外还有大型集中式商业MALL牧云新天地，六期约2万㎡的主题式商业，以及北区商业集群等庞大的商业配套体系，打造辐射深惠两地的新型商业消费目的地。

此外，在休闲配套上，项目还建设有云艺术馆、天台图书馆、运动公园、环湖自行车道、牧云田园、健康颐养中心等，充分体现人文关怀。

3）优质学府配套，一站式助力子女教育成长。

针对大规模社区需求，项目定制有“5所国际幼儿园+2所九年一贯制公立名校”的全龄教育体系。

其中，项目携手惠州市惠阳区教育局和华中师范大学联合办学，打造总建面约4万㎡九年一贯制公立名校，共设置*36班、*18班。

华中师范大学惠阳附属*

*依托华中师范大学的优势教育资源和管理经验，依照全国重点*办学模式与信息化教学模式，选派极具办学教学经验的正副校长各一名，以强大的师资力量配比，全力打造高水平九年制公立教育链。

值得注意的是，六期云禧主入口至华中师范大学附属*步行仅约500米，免去家长接送劳累。

4）多元交通便捷网络，畅达城市中心。

除了前文所叙的深惠城际以及地铁14号线东延线外，目前，项目周边有地铁3号延长线，其中“坪地六联站”就在项目旁边。

据龙岗发布5月31日快讯，地铁3号线东延坪地段已经开始打钻勘探；6月10日 ，低碳城站举行建筑物拆除仪式，标志着地铁3号线坪地段也进入征拆整备工作。2025年建成后，从项目出发，将迅达罗湖、福田中心。

而另一条地铁21号线（规划中），也将承担东部龙岗中心与前海南山的快速联系功能。

按照之前的《深圳市轨道交通线网规划》（2016-2035），21号线将起于前海妈湾保税区、串联前海自贸区、前海中心、南山科技园、西丽大学城、民治、布吉、大运新城、龙城北枢纽、国际低碳城，终至坪地。

项目交通区位示意

5）强大的*潜力，打新投资必备。

实际上，在当前环境下，投资东部比投资西部撬动成本更低。

举个例子，总价550万入手西部一套89㎡户型3年还贷款利息55.8万，*款+3年已还本金额183万，(付出成本238.8万,余款366.9万，契税5.5万)，要卖611.3万*。

总价174万入手牧云溪谷·云禧一套87㎡户型：3年利息11万，*款+3年已还本金额64.38万，(成本要75.38万，余款157.33万，契税2.61万)，要卖187.61万*。

假设卖出时，房价都上涨1万/㎡，则西部639万卖出赚25.05万，云禧261万卖出赚73.39万。很明显，在相同的涨幅下，牧云溪谷由于前期投入成本小，获利更多。

风车花谷

很多人可能会不服气，凭什么西部房价只涨1万？

其根本原因在于，深圳新兴区域虽然经历价格补涨，但每个片区都有自己的隐形房价天花板，价格越靠近这个天花板，价值空间就被压缩的越厉害。比如光明可以从3万快速涨到现在的将近6万，但从6万涨到7万却十分困难。

相较于涨势几近触顶的西部，东部在交通、商业等城市配套等迅速兑现后，现在的价格洼地，反而有着庞大的价值补涨预期。

在概帮主看来，牧云溪谷虽属惠阳，但有着一步深圳的地缘优势。也正是因此，云禧产品才拥有了巨大的价格吸引力。

尤其是7月15日，深圳楼市调控政策再升级，包括商品住房限购年限上调、社保缴纳年限上调等一系列措施。

资本总是向成本低洼处及拥有较大成长空间的“水池”流动在深圳调控政策收紧的情况下，对于投资者而言，加持深圳房产成本又提升一个台阶，而身处惠阳的牧云溪谷不限购优势显而易见。

附：7.15深圳楼市调控新政

未来，随着深圳都市圈建设与深圳东进战略的双重叠加“龙岗中心城-深圳国际低碳城”这一条城市发展主轴将迅速崛起。依托城市价值的跃迁，像牧云溪谷这样的上车及投资佳品，无论如何不容错过！

END

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