打破主城定律，这里三年降价2500！买房逻辑变了？

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2016年1月，老经开某地王，楼面价高达4885元/㎡，2017年5月开盘，均价2.1万-2.3万（精装）

2020年1月，老经开新年土地首拍，楼面价9776元/㎡，2020年7月12日开盘，均价1.85万-2.05万（毛坯）

拍地时间相隔整4年，楼面价翻了一番还多，明面儿上房价却降了2500元/㎡左右，即使去掉精装撑死了1000元/㎡，房价也是降了1500元/㎡！

这哪里是阴跌，这跌的还能再明显吗？！

都说地段为王，老经开妥妥的三环内，而且与郑东新区一路之隔，典型皇城根下；

又说物以稀为贵，老经开同时在售楼盘几乎没有超过5个， 而且各个都是定位“主城稀缺改善盘”；

为什么几年下来，大牌开发商相继进驻，经开区房价却是这个鬼样子？老经开真的这么不受待见吗？

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老经开区在郑州的楼市版图中一直不起眼，即使有关注，人们也是顺着华夏大道一脚油门怼到滨河国际新城，眼里根本就看不见经开区还有其他地方。

主要是老经开太低调，而滨河国际新城又太高调。

经开区的范围是北起陇海铁路，西到机场高速，南到福山路（郑民高速南约1公里，暂以郑民高速为界），东边一直延伸到郑州边界——万三公路。

整个辖区范围太大，发展难免有高有低，人们意识里也早已经根据发展时间和成熟的程度，将经开区分为了三个部分：老经开主城区，经开物流园区，滨河国际新城。

滨河国际新城在市场上声音太多，分析的不能再分析，区位重要性也不言而喻，用某自媒体的话说是郑州下一个新中心，态度虽然极端，但也说明了滨河国际新城在郑州的重要性。

经开物流园区和老经开主城区是主要被忽略的两部分，物流园区因为环境、配套什么都不在线，也情有可原，我们重点说一下经开区母体——老经开主城区。

老经开主城区自身条件确实谈不上有多优秀。

1、工厂多，居住环境嘈杂

经开区的发展战略一直是“工业立区”，区域内聚集了汽车及零部件、装备制造、现代物流等各种工业集群，而且不乏很厉害的企业。

如中铁装备是全球*的矩形盾构机生产基地；郑煤机是全球*的液压支架生产基地；还有上汽、海马、东风日产等整车企业及200多家零部件企业等等等等。

但是这些大型工厂的存在提高了片区的GDP，却拉低了生活氛围。工厂林立且破旧，一是城市界面不好，二是过多的产业用地压缩住宅空间，生活环境不好。

尽管片区内有一些早期别墅，东方今典啊、格林度假山庄啊什么的，但是也掺杂在厂区和拆迁安置房之间。

2、配套不成熟。

走在经开区的大路上，伴随着一个又一个工厂擦身而过，更多的感觉是回到了老家，这里像是一个与郑州隔绝开来的小县城。

这里缺乏现代化的商务办公写字楼，建筑群普遍较低，没有高楼大厦的地方，心理上就已经远离城市了，站在第八大街向东北望去，一大片空地，视野毫无遮挡。

这里没有大型繁华的商业中心，虽然这两年已经有所改善，丹尼斯改造升级，盛华里开业，但是并没有彻底扭转区域面貌，也没有对片区人们生活形成特别大的改观。

这里没有很好的教育资源，仅有的几所*也多由以前的村办*改造，近几年政府扶持教育资源也会有倾斜，但是教育基础薄弱很难改观。

但是尽管经开区的劣势像星星一样多，却有一个像太阳一样的优势，太阳一出来，星星就全都不见了。

这个像太阳一样闪耀的优势就是区位！

滨河国际新城地位为什么重要？就是因为它连接着郑州的现在和未来——郑东新区和航空港区。

但是滨河国际新城和郑东新区到底隔了一个老经开区主城区，从北龙湖到CBD到高铁东站，再到老经开主城区，然后才能继续南下去到滨河，去到港区，这才是一条清晰的发展路线。

对于在东区上班的人来说，西区生活环境固然优秀，也比不上住在经开区每天省出将近2个*的生活时间！

老经开主城区与郑东新区，仅一路之隔。

尤其在地铁5号线开通以后，经开区出行更加便捷，未来可与多条地铁换乘，轻松实现通达全城。

处在郑州发展大动脉上，又牢牢占据三环内的价值高地，老经开主城区的未来自是不容小觑的，不然六区叠加的身份，商业、教育等配套的补进也就没有意义。

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看完区域现状和未来，再来看看老经开主城区今年的新盘：保利天汇、华润凯旋门和绿城诚园。

保利天汇

项目位于航海路与中州大道交会处北约1公里处，具体是经北五路与传媒路交会处，福塔北300-500米的距离。

项目总占地112亩，分两个地块开发，北地块66亩，南地块46亩，容积率2.99。

首开的是北地块，规划了10栋24-27层的高层住宅和一所六班制幼儿园，住宅全部独栋独单元，2T4，共规划了约1040户，车位1168个，车位比为1:1.2，预计2023年4月交房。

7月12日，保利天汇首开，推出了4#、6#和7#。楼栋分布上，6#是24层，7#和4#是27层；7#位于小区内部，4#和6#靠近七里河，这两栋楼的东边户能*直接看到河景。

小区有三个出入口，6#和11#之间是主出入口，位于传媒路上，规划了酒店式入户大堂，后期留作社区物业和便利店使用，主出入口规划纯人行，没有车行。另外在南北两侧各有一个人车混行的出入口，但是据说后期会有人行、机动车和非机动车三个分流口，用来保证小区人车分流。

保利天汇占地虽小，而且还有幼儿园分割面积，但是据置业顾问介绍，开发商请来了深圳奥雅设计公司做景观设计，该公司在郑州的代表作是建业天筑的景观设计。

项目120㎡以上户型占比60%以上，定位偏改善，起步是98㎡左右三房，*是140㎡左右的三房。

户型设计也很优秀，所有户型都有赠送，都能做到三开间朝南，个别140㎡户型还能做到四开间朝南，而且有6米-7米的超大阳台，赠送的面积可以灵活改造成套间或者书房都行。

98㎡左右三室

125㎡左右三室

140㎡左右三室

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保利天汇目前只在福塔前搭了临时展厅，正式售楼处和样板间预计月底会在项目地开放，现在整体均价2万/㎡左右。

考虑98㎡的需要准备*57万左右，月供7700左右；

140㎡左右的大三房*约86万左右，月供差不多得11000。

华润凯旋门

华润凯旋门在保利天汇以北，隔了一条经北五路，具体位置在经北五路和经北六路之间，经北五路和经北六路上各有一个出入口。

项目占地84亩，规划了12栋27层高层和一所幼儿园，容积率也是2.99，住宅以2T4、3T6、2T2为主，规划了1516户，车位1561个，车位比1:1.02，预计2023年6月交房。

华润凯旋门7月18日开盘，首开的是2#、5#和6#，共有89㎡、102㎡、123㎡和143㎡四个户型。

其中2#和5#临十八里河，2#又靠近经北六路主出入口，6#是*位置，多大户型。

华润凯旋门开盘情况：当天推出318套房源，去化242套，当天去化率76%，均价19500元/㎡。

对比保利天汇的开盘当天去化率60%的成绩来说，华润的开盘去化成绩还不错。

保利天汇和华润凯旋门几乎相邻，我们来对比一下：

1、都是央企，品牌相当，大区域位置相当，老经开西北角。

2、限高限容，都是27层高层为主，容积率2.99。

3、都临河临高架，临高架会有噪音粉尘影响。

其中保利距离航海路更近，也就是距离地铁口更近；

华润双河环绕，高架影响相对较弱；

保利距离福塔更近，华润距离铁路更近。

4、华润凯旋门产品系不及保利天汇产品系高端，但是华润单价低、有小户型，上车门槛低。

绿城诚园

绿城诚园位于东风南路与陇海快速路交叉口南500米路西，按理说是一个老项目了，原来是长盛广场二期用地，2012年摘地，距今已有八年历史。

八年之后的今天，项目终于揭开面纱：绿城代建，案名绿城诚园。

项目占地62亩，规划了10栋25-27层的高层，面积区间从95㎡-143㎡之间，规划1170户，车位配比1:1.06，容积率3.99。

绿城代建的几大特色：铝板+玻璃幕墙外立面，一楼架空层，超大阳台，暗卫。不得不说绿城代建产品真的有流水线嫌疑，就连暗卫都一模一样复制，不知道改进。

1、外立面是真好看，铝板和大面积的LOW-E玻璃，简约大方上档次；

2、一楼架空层也是绿城特色，这也是优点，给业主更多活动空间和休闲区域；

3、超大阳台和落地窗，*小95㎡左右的户型也有将近6.4米*1.5米的落地阳台（赠送2.8米*1.5米），不仅外立面整洁好看，住着也很舒服；

4、暗卫的问题，我不止在一家绿城项目发现这个问题，才总结出绿城这一“流水线”的操作，几乎每个项目的户型总要有一两个暗卫，诚园是120㎡左右的主卫是暗卫。

项目临近经北六路的10#和11#规划有7层的商业，据说只能做办公性质，不能做餐饮类的，不会影响业主居住，商业电梯在北侧，住宅电梯在南侧，互不干扰。

绿城诚园产品还算过得去的话，周边环境可就拉分了：

1、紧邻长盛广场，老旧的建筑立面严重影响小区整体观感，而且密集的公寓和商业配套也形成了嘈杂的生活环境；

2、对面就是富士康厂区，同样人员密集；

3、周边还分布着其他各种厂区。

*优点：虽为绿城代建产品，但是产品力也还是优秀的，值得期待，而且据说开盘价1.7万-1.8万/㎡左右，区域低价，10#和11#由于配建商业原因，价格还会更低。

*缺点：周边生活环境嘈杂。

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如果以CBD为中心，老经开主城区距离中心在6-7公里之间，以这个半径画圆，辐射范围包括郑州高铁东站片区，龙子湖片区，金水部分片区。

这些片区在售房源也都不多，我们来看一下区域房价：

高铁东站片区：与老经开主城区距离*近，一路之隔，海马公园、奥兰花园的二手房单价在2.5万/㎡以上，建业天筑单价4万/㎡+。

龙子湖片区：居住环境也不见得有多好，均价2万/㎡-2.5万/㎡左右。

金水片区：万科美景世玠2.4万/㎡-3.3万/㎡。

老经开主城区房价却在1.9万/㎡左右，而且三年来一直如此，为什么经开区不受待见？

无非还是经开区的工厂多，生活环境不好，配套不完善！

但是就像前文说的那样，老经开主城区处在郑州东南发展的大动脉上，北边的金融商务中心和南边滨河国际新城规划的高大上，老经开主城区不会一直沉沦下去。

目前区域处于修修补补的发展期，工厂也逐渐在拆迁改造中，这个过程一定是漫长的，但也一定是可期的。

不仅是河南自贸区、郑州跨境电商综试区、郑洛新国家自主创新示范区、全国双创示范基地等六大战略政策加持，区域配套也在跟上来，生活环境越来越好。

谈到经开区，绕不开高新区，都是产业立区，都是相对独立，有自己的生活小气候，也都存在各种问题。

相对而言，高新区的教育商业配套等是要优于经开区的，但是高新区房价均价不过14000元/㎡左右。

经开区比高新区厉害在哪儿？也是一个区位！

区位优势不会变，内部环境在改善，经开区肯定会越来越好是真的，但是房子也越来越少了，现在入手，你觉得是漏还是坑呢？

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