五条线，勾勒南京智慧新城楼市｜石旭升

7月25号，我去六合调研南京智慧新城的楼市情况。正在崛起的智慧新城，在我看来就像五线谱，呈现出和谐的乐章。

无论是区域定位、交通动脉、精细产品、价格走势还是入市时机，智慧新城都是投资置业靠谱的新天地。

所以，我想用五条线，勾勒一下南京智慧新城楼市。

NO. 1｜壹

区域分界线

智慧新城崛起，城市发展移动从此开始

保利观棠和府，位置就在智慧新城的核心。开盘的红火，很大程度上，就得益于智慧新城的区位。

这个区位的特别之处，就在于处于浦口、栖霞和六合的分界线上。西南就是浦口区的边界，东南就是栖霞的边界。而智慧新城本身，又位于六合主城的*南部，也就成为江北核心区楼市“向北辐射”的“*站”。

区位图

正因为特殊的区位，智慧新城楼市在近两年内才迅速崛起，产生了保利荣盛合悦和观棠和府双盘。

在保利六合双盘的南侧，一路之隔，就是是南京科创园；北侧，一路之隔，就是南京机器人产业园区。而南京机器人产业园区，是今年*新尘埃落定的规划项目，也将成为南京现代产业的一张魅力十足的名片。

示意图

智慧新城兴起虽然不到5年，却在快速突变。以科创园为核心，涵盖商务、金融、科研、居住为一体的“产城融合新城”。

智慧新城示意图

其中，华君电力科研生产项目，在今年世界智能制造大会上，以32亿的总投资落子智慧新城。此外，项目的南侧地块分别为投资100亿元的科创园和医院规划用地。目前正在建设的科创园一期占地将近100亩，总建筑面积约26万平方米。规划包括金融票务服务、轻餐饮、休闲健身、文化娱乐等功能的服务配套。

科创园效果图

据我了解，整个智慧新城的规划目前尚未定局，处于不断“增量”之中。不过，据一些区域规划的专家们保守估计，未来的产业人口将达到10万人。

现代产业的魅力，带来了城市发展的移动。

这两年，六合区政府、国土局、公安局、交警总队等政府部门环绕，文化馆、大剧院、市民中心、图书馆、博物馆等文化设施一应俱全。一个普遍的规律，就是政府去哪里，核心区域就在哪里。

六合的新型产业在向西南移动，行政机关也在两年前向西南移动，六合的城区中心也就逐步向西南移动，六合炙手可热的楼市，也就快速向智慧新城移动。

NO. 2｜贰

快速交通线

江北快速大道，名副其实的立体道路

有意思的是，六合的城区中心“向西南移动”，而江北核心区在“向东北辐射”，恰好在南京智慧新城形成楼市人气漩涡。六合的城区中心的移动，是以快速交通线为中轴来移动的。智慧新城的崛起，得益于快速交通线。

六合快速交通线包括两条，一条是江北大道，一条是S8号地铁线。

说到江北大道的规模，北起六合雄州，南到浦口桥林，根据我在全国城市行走的经验，这是迄今为止中国*长的一条城市快速路。

示意图

值得一提的，是江北快速路的宽度，是双向10车道的，宽度67米的。江北快速路的设计时速是80公里。因为宽了，速度也就快了。

还有一点，江北快速路和轨道交通是并轨的。江北快速路北段，有已经运行的地铁S8号线；南段，有已经运行的地铁S3号线；中段，有将于2023年运行的“换乘王”地铁11号线，江北快速路已然成为名符其实的“立体道路”。

NO. 3｜叁

优质产品线

精工*，六合品质标杆楼盘亮点曝光

7月25号下午，当我走进保利观棠和府的案场，发现项目亮点精彩纷呈，很多方面超越了南京主城品质。

售楼处实景图

首先是周边环境。观棠和府东侧的古棠大道，6车道的两边，有香樟、塔松、白果等大型乔木。项目不远，就有龙池湖、茉湖、莉湖、滁河等四大水系环绕。其中*近的龙池湖，水面约500亩，池水至清，*深处可达几十米。如果再向北开车30*，可到达4A级景区金牛湖风景区以及包布洛生态谷景区。

金牛湖实景图

其次是社区环境。当我参观保利观棠和府沙盘的时候，发现占地11万平米的社区，做了3个主题公园。自北向南，依次是儿童主题的大鱼乐园、老人主题的海棠乐园和青年主题的雨薇乐园。

据我了解，保利观棠和府包含“16大全龄主题空间”，被300米左右的中轴线串联，也被南京楼市中少有的“彩虹跑道”环抱。

我在现场参观了小区内的“镜面泳池”，时刻循环的池水，成了“海绵社区”的一个缩影。投入大量景观成本，能给客户更好的人居体验，也是对六合居住的迭代升级。

镜面泳池实景图

其三是空间细节。小区的主入口，采用酒店大堂级的造型与选材，将大理石与钢化玻璃结合，并以灰白、深咖进行点缀，给业主增添尊贵的身份感以及归家的仪式感。

整体建筑风格为现代主义，以“轻奢、简约、品质”为主基调，精心选用仿石材真石漆，完美与玻璃相结合，呈现出厚重敦实之感的同时，更是体现出通透精致，重新定义现代主义新住宅。

外立面效果图

在保利观棠和府的样板房里，首先让人眼前一亮的，是通透的空间。

89平米的户型客厅做到了3米6左右，101平米的户型客厅做到了3米8左右。而89平米的主人房衣帽间，就达到3个平米左右，这是很多100平米以上的房子，都很难做到的。加之很多北向房间也是低窗设计，特别是窗户采用双层中空玻璃内置百叶的标准，整个空间，宽敞，明亮，舒适。

样板间实拍图

保利自从2018年底在智慧新城上市保利荣盛合悦，今年又上市了保利观棠和府。两个楼盘相互补充，保利荣盛合悦是叠墅+高层，大户型改善为主；保利观棠和府是纯高层，精装小户型为主，丰满了智慧新城楼市的优质产品线。

NO. 4｜肆

价格低谷线

低总价，抢占南京下一个价值高地

品质在向上走，价格也在向上走。

以智慧新城里的保利荣盛合悦为例，2018年底前后首次开盘时，洋房的价格只有15000/平左右，高层的价格只有14850/平。此后价格节节攀升，到了今年上半年，洋房的价格已经上升到16136-17367/平，而高层的价格已经上升到15958/平-16329/平。

同样是江北新区，智慧新城中的保利观棠和府，价格还处在1字头，76㎡户型122万起，89㎡户型137万起。而核心区的均价已经达到35000左右，将近智慧新城的2倍。

示意图

低成本，却能享受高品质。

据我了解，保利观棠和府精装标准2500元/平左右，比一般六合精装修标准提高了60%以上。新风、地暖、空调3大件，都采用了国内*的品牌。如果说到保利观棠和府，一般楼盘的外墙，只做5层防水，而保利观棠和府做到了7层防水。这样的精工制造，放在南京主城都是*的。

样板间实拍图

低成本，却能享受好配套。

在智慧新城保利双盘的周边，莉湖生活广场、龙湖天街、欢乐港都已开业，开车5-10*左右可达。南门商业广场，紫晶、金宁、华润苏果等配套也会极大丰富业主的生活需求。总投资15亿的江北首座万达广场*雄州，距离该项目只有3.5公里。

所有这些配套，辐射整个智慧新城板块，未来生活极为便利。

欢乐港实景图

至于优质学区，目前小区西北角本身规划配建一所公办幼儿园，后期预计会引进高端的教育体系。而保利双盘的北侧，就是南京市北京东路*棠城分校蒋湾校区。至于医疗资源，六合中医院就在保利双盘的东北角。

NO. 5｜伍

政策红利线

南京人“0门槛”，新政下，占据城市机遇风口

实际上，智慧新城还有一个*的利好，那就是六合不限购。

不限购的政策，与智慧新城的突起，江北交通干线的贯通，居住品质的提升，加上价格低谷，酝酿了智慧新城*佳的投资置业机会。

与“六合不限购”的政策相呼应，近期南京出台的“宁九条”，规定楼盘开盘要保证为无房户提供30%的房源，同时，离异家庭在两年内仍以离异前的住房套数计算。

投资置业的南京人，有望被引流到智慧新城。或许，智慧新城的楼市，已经到了绝佳的投资置业时机。政策红利，也是刚需福利。

智慧新城购房良机的到来，得益于六合城区中心的“向南移动”，也得益于江北核心区的“向北辐射”。智慧新城的楼市，有望节节攀升。未来江北核心区的向北辐射，一定会是“阶梯状辐射”。随着价格极差的逐步形成，智慧新城楼市，必将是收益*的楼市。

以上，就是我7月25号对智慧新城的踩盘感受。在我看来，智慧新城保利双盘，作为六合主城的*站，目前的价格，是低谷，也被低估，更是购买时机。但愿这个时机不要错过了。