“北京地价增长48%”背后：北京楼市调控已悄然生变

文｜叶书利

高压许久的北京楼市调控，悄然间已改变了。这种调控改变，犹如太极，施展得无声无息，而使出的力道却又排山倒海。

北京上半年地价同比增长48%

翻开上半年的中国楼市，*的亮点或冲突点在于，在稳地产的背景下，全国地价仍然在高歌猛进中。

7 月 29 日，上海易居房地产研究院发布的《2020 年上半年中国百城地价报告》显示，中国地价涨得还是那么得刚劲有力。

疫情导致全国各行各业一片绿油油的背景下，全国各地的卖地市场，仍然呈现出“风景这边独好”的景象。上半年，全国 100 个城市居住用地价格为6176元/平方米，同比上涨10.2%。其中，4个一线城市居住用地价格为16671元/平方米，同比上涨10.1%。二线城市地价同比上涨6.8%，三四线城市地价同比上涨10.8%。

在四个一线城市中，北京和上海上半年的地价同比涨幅较大，分别高达到48%和23%。

上半年，北京地价同比涨幅高达48%，地价均价冲高至3.37万元/平，这个数据有多高呢，对比一下便可知晓：

A,上半年，全国地价均价是6176元/平，北京上半年地价均价是全国地价均价的约5.5倍。

B,上半年，全国北上广深等四个一线城市居住用地地价均价是16671元/平，北京的地价均价相当于四个一线城市地价均价的2倍。

C,2016年北京成交的地价均价为2.03万元/平、2018年为2.14万元/平，而2019年为2.23万元/平，上半年突然冲高至3.37万元/平。

北京地价为什么爆涨48%

在前一篇文章《》后台，一些壹粉对于上半年北京地价同比大涨48%之事表示质疑，壹书生在此严肃告知一下，这是真事。但是为什么会出现这种情况呢？主要原因有三：

A,鉴于北京也缺钱，所以上半年北京推出了不少好的优质地块，拉高了地价均价。

说明一下，北京政府的日子也不好过呀。

2018年，北京一般公共预算收入完成5785.9亿元，同比增长6.5%，2019年同比增长率下降至4%。上半年，北京一般公共预算收入完成2823.6亿元，同比大降11%。

一般公共预算收入可以简单理解成一个城市的财税收入。

各种疏解式减法之下，北京正面临越来越严重的财政压力。正是因为如此，2019年3月7日的两会期间，全国人大代表、北京市财政局局长吴素芳公开哭穷道：面对城市减量发展带来的财政收入增速逐年放缓的问题，北京正迎来历史上收支平衡*紧的一年。

钱袋子紧张之下，上半年，北京政府拿出了不少珍藏已久的优质地块，以换取现金。

一分价钱一分货，优质的地块，当然地价也贵。

毫无疑问，北京政府也受益不浅：虽然上半年北京土地成交面积同比大降14%，但鉴于地价均价的大幅上涨，上半年北京卖地收入高达1142亿元，比去年上半年大涨25%。

B,不限价地块占据主流，不限价地块的地价当然也更贵。

值得注意的是，2017年317调控以来，北京调控的核心逻辑便是推出大量的限价地块，即未来售价限定了*价。

限价地块，当然也一定程度上限制了地价。而今年以来，不限价地块已成为北京卖地的主流，所以伴随不限价地块在卖地占比中的比例越来越高，相应地，地价自然也水涨船高了。详情下面细讲。

C,北京土地成交量正在越来越少，所以抢得越来越猛，自然地价也会受此助涨。详情下面细讲。

48%的涨幅背后：北京楼市调控已悄然改变

壹书生认为，北京地价同比大涨48%，也预示着北京楼市调控已悄然在变。

2017年北京楼市调控的核心逻辑便是推出大量且售价限价的地块，以维稳市场，然而，今年以来，这个逻辑已悄然变了。

A,2017年达到高峰后，北京的土地供应越来越少。

加大土地供应，从而在源头上增加北京楼市房源的供应量，以维稳楼市。这是2017年北京楼市调控的维稳法宝之一。

壹书生粗略统计后发现，2017年北京供应地块面积*，当年成交土地面积比2016年大涨304%。其中2017年的商品房住宅供应土地量更是2016年的7倍。可见2017年北京楼市调控之稳准狠。不过此后，北京土地供应便转头向下：2018年北京供地成交面积便同比大降28%，2019年再次年度下降5%，上半年成交面积继续大降14%。

北京土地供应的减少，必将倒逼一线楼市的供应紧张，从而加大房价上涨的压力。

B,限价地逐渐淡出，不限价地块逐渐成主角。

除了增加土地供应量外，2017年北京楼市调控的另一个维稳法宝便是增加限价地供应，从而在源头上控制住房价的上涨。

于是在2017年北京供应的地块中，全是限价地块，不过此后，该形势也开始悄变，到了上半年更是发生了急剧式改变了：中原地产的统计数据显示，2017年以来，北京合计成交了43宗不限价住宅地块，其中2017年为零，2018年只有一宗，2019年有14宗，2020年上半年已有28宗，而今年以来北京只成交了34宗商品房住宅地块，也就是说，不限价地块已成为北京住宅用地的绝对主角。

2017年的北京楼市调控逻辑在于，一方面，增加土地供应量；另一方面则是增加限价地供应；而到了上半年的北京土地市场，一方面，土地供应量继续下降，另一方面则是限价地逐渐淡出，不限价地块已成为主角。

对比之下，北京楼市调控已悄然质变。

后续北京房价咋走？

不限价地块背后的高价地的增多，正在逐渐改变北京楼市的格局及后续房价走向。

A,10月起，不限价地块将逐渐成为北京楼市供应的主角。

10月起，北京楼市新上市的住宅项目中，近80%会会是不限价地块。

对于这些不限价地块，一方面，房企可以自主定价了。另一方面，鉴于房企可以自主定价了，所以开盘时不像限价地块一样，一次性全部推向市场，而开盘时房企会重回“饥饿营销”，挤牙膏式供应。这种开盘供应模式，必会加大北京楼市的供应紧张力，从而加大房企向涨的压力。

B,根据正常的节奏，2017年那波土地供应高峰，市场已基本消化完毕，接下来的北京一线楼市供应房源，会对接北京2018年后土地市场越来越少的供应量。也就是说，接下来，北京楼市的供应量会越来越紧张，相应地，供需矛盾会加大，以助推房价上涨的压力。

C,上半年3.37万元/平的地价，按照地价占房价三四成的比例来推算的话，今年上半年的这些地，未来上市销售时，北京新房市场，八九万房价会满天飞。

高价地带来的高价盘，在接下来的二年左右，会逐渐成为北京楼市的供应主流。北京新房市场，准备好进入高价时代吧。

在当下的中国楼市，市场*的不确定性是有形之手的舞动，而市场*的确定性在于，地主的胳膊一定是往自己这边拐的。

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