*解读|示范区实施方案落地，居住用地或大幅提升，以后房子大把！但是……

进入深水区，每一步都不容易。

40年来，深圳的每一步，都是中国的一大步。

所以，一项针对深圳的新政策所引发的关注，已经超越深圳本身。

10月11日，深圳再获大礼包，《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025年）》正式发布。

事实上，这是对去年已经确定的先行示范区基本政策的落实。

2019年8月18日，《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》正式发布，支持深圳高举新时代改革开放旗帜，建设中国特色社会主义先行示范区。《意见》再次赋予深圳以特殊使命，明确了深圳先行示范区作为高质量发展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福标杆、可持续发展先锋的战略定位。

去年推出的是意见，这次推出的是实施方案，这意味着，政策开始落地，时间周期是5年，也就是从2020到2025年。

具体有些啥内容呢？

《实施方案》包括了八大条、二十七小条，旨在全面提速深圳示范区的发展，这被认为是深圳特区成立40周年获得的大礼包，并对深圳未来5年发展赋予更大的权力和使命。

利好政策涉及面众多，包括土地政策、金融发展、改革科研、人才制度等等。概括起来，主要有6个重点。

1、将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。

2、深化户籍制度改革，调整完善积分*政策。完善居住证制度，鼓励根据实际扩大公共服务范围、提高服务标准，稳步推进基本公共服务常住人口全覆盖。

3、支持开展数字人民币内部封闭试点测试，推动数字人民币的研发应用和国际合作。

4、改革科研项目立项和组织方式，建立主要由市场决定的科技项目遴选、经费分配、成果评价机制。

5、率先完善数据产权制度，探索数据产权保护和利用新机制，建立数据隐私保护制度。

6、充分尊重科研、技术、管理人才，探索充分体现技术、知识、管理、数据等要素价值的实现形式。

而人们*为关注的是，与土地有关的政策。

《实施方案》专门提出，支持深圳在土地管理制度上深化改革，这是与深圳的房地产发展*密切关联的政策。

从整个文件的精神来看，这也是重中之重的内容。关于土地方面的政策，抽丝剥茧后，主要包含以下几点：

01、将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。

02、支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。

03、支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。

04、探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。

05、深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。

06、支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。

07、试点实行土地二级市场预告登记转让制度。

可以看出，每一项关于土地的政策，都是经过深思熟虑而推出的举措。其目的只有一个，盘活存量。

而这七条土地政策中，*为关键的是02、03条，为什么这么说？因为这里涉及到*关键的土地存量盘活的问题。

针对02、03条，我们就来深入解读一下。

首先必须清楚，什么叫推进二三产业混合用地？什么叫盘活工业用地？

要知道，第二产业主要是制造业，也就是工业，第三产业主要是商业和服务业，而房地产属于第三产业。推进二三产业混合用地，其实就是推动“工改商”的项目用地的问题。

这也是目前对深圳土地政策来说*重要的问题，这也是关系到未来深圳商业和住宅用地的问题。

现实已经证明，深圳*的难处在于，土地面积的稀缺。

一个保守人口2千万的城市，面积只有1997平方公里，每平方公里超1万人。这样的人口密度，与其他三个一线城市比，是北京的5倍，上海的1.5倍，广州3.1倍。

仅此一点，深圳的发展空间就捉襟见肘。所以这些年来，深圳在土地的“工改商”方面一直都在改来改去，从未间断。

但问题的核心是，“工改商”中，比重*的是商业写字楼和公寓，而商品房住宅比重*小。

为什么会出现这种情况？

原因在于深圳一直要保持30%的工业红线，这个面积差不多是270平方公里（按照深圳50%可规划开发的面积计算）。这就是说，即使改，也要保第二产业。这是深圳长期坚持的基本用地思路。

所以这些年来，大家看到许多工改项目，商业和公寓类物业大增，但住宅类物业并没有增加多少。从而导致写字楼、商业和公寓供大于求，而住宅供不应求的结构性矛盾。

现在新政策再次强调推进二三产业混合用地，其潜台词或许是鼓励深圳解放思想，放宽30%工业红线，适度增加居住用地面积。

增加多少比较合适呢？

也不需要多，只要放松5个点，就意味着将增加大约40平方公里的居住用地，也就是4千万平方米的面积。

现在深圳每年居住用地面积大约在160万-260万平方米之间，取中位值200万平方米面积推算，这意味着4千万平方米的土地面积，至少可以持续供应20年。

值得注意的是，2020年，深圳计划推出的居住用地面积是293公顷，也就是293万平方米。这个居住用地面积几乎是2019年的两倍，是历史上深圳推出的居住用地面积之*。

如果真的能够实现这一点，深圳居住用地面积将大幅度提升，或将逆转目前供不应求的结构性矛盾，高房价高增长的楼市格局将得以放缓，并逐步走向平稳。

对广大置业者来说，以后买房不 用愁了！房子大把。

但值得注意的是，这次实施方案中还提到，要深化户籍制度改革，调整完善积分*政策。这意味着什么？

这不仅意味着深圳会放宽入户政策，人口将保持增长，而且还意味着将有更多的深圳人获得房票，也就是拥有购房资格。

这个数量会是多少呢？

参照深圳市统计局发布《深圳市2019年国民经济和社会发展统计公报》。深圳市2019年末常住人口1343.88万人，比上年末增加41.22万人。

每年增加40余万人，三年之后，这些人都是购房的主力军啊。所以保守估计，每年增加的房票数量将超过40万。

而现在深圳每年能够提供的新建商品住房数量顶多6万套，那么这个需求差距是40万-6万=34万。如果考虑男女结婚问题，40万人口男女比例相当，两两结合为一个家庭，数量折半，就按20万房票数量计算，缺口也有20万-6万=14万。

14万的缺口，如何填补？

老实话，除了增加保障房等公共用房外，这个目前还找不到根本解决的办法。

另外，值得关注的01条，农用地转为建设用地的问题，现在深圳已无农用地，*的农用地就是小产权房。这或将授权深圳处理长期以来存在的小产权房问题。

如何处理？转正是不太可能的，但转为保障性租赁性用房倒是有这个可能。

或许有人会认为，这是对住宅市场的一大补充。但在老傅看来，多此一举，因为长期以来，这种小产权一直都在租赁中。

怎么办？一直以来，深圳想来想去、说来说去，存量盘活非权宜之计，长期来讲，还是离不开这两个词：

扩权和扩容。

而有点奇怪是，这次的实施方案文件精神里，并没有给出关于扩权和扩容的任何指引。既没有提到与东莞和惠州融合发展的问题，也没有提到增加合作区的问题。

不能不说，有点遗憾。

但不管怎么说，这是一个5年实施方案，5年之后，或将根据深圳的发展情况，做出更新更多的实施方案或计划来。

因为先行示范区，没有终点。

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