冷清？抢购？重庆楼市的罗生门

如今楼市到底如何？

前段时间，一位北京回来专程买房的读者朋友跟我说，看了几天，都没找到合适的...

位置好、品质可以的，要么太贵！要么买不到！

房子不是很好买吗？这是怎么回事？

这件事其实很典型。

如今，随着人们认知水平提高，越来越多人知道该怎么买房了。基于此，市场发生明显分化，质素较差的房子，无人问津，好房子，必须要抢！

这几天我也去看了几个楼盘，有些楼盘，还真让人吓一跳。

我印象特别深刻的，是一个无售楼部、无示范区、无样板房的“三无新盘”...居然开出来的都被抢完了！

让人意外。

那么问题来了，究竟什么才是“好房子”？

以这个“三无楼盘”一曲晴江为例，我想简单为大家梳理一下重庆好房子的定义

1

何谓优质地段？

重庆是个很怪的城市，很多人说其他城市的地段论，在重庆无效。

感觉很多区域都一个价，没有规律，全凭心情，直呼看不懂。

其实重庆是有地段论的。只是重庆的“地段论”，更考究，更复杂

重庆的好地段≈通勤+环境+预期值。

好了，我们代入去看。

一曲晴江，在这里。

（直线距离 百度地图）

李家沱，巴滨路一线滨江。

百度地图显示的直线测距，这里与解放碑、南坪、杨家坪、大坪等主要商圈，都在10KM范围左右。

你会发现这里比大多数新区都要近的多！

我把周边路网标注上，你会更清晰。

（位置示意图）

他在巴滨路靠近南滨路方向的位置，与重庆楼面单价“地王”九龙半岛隔江互望，一桥即达，未来地铁线路通车，几站路就到杨家坪

物理距离上，一曲晴江还区隔于大多数巴滨楼盘。

除了具备门前一线滨江的优势，他神奇的无缝衔接了李家沱城市生活。出小区过马路，即是马王坪正街，也就是李家沱商圈核心，繁华的地段、成熟的配套，有了其他巴滨项目很难比拟的成熟化优势

这样的地段好吗？

巴滨路*拿得出手的，是环境和宜居性，宽阔的长江缓缓流过，低强度的开发，让他保持了较低的密度。

能让生活慢下来。

而一曲晴江，既保留了滨江生活的优势，又在地理区位上，占了城市商圈核心的位置！

自然资源与城市配套，一个是左手，一个是右手。

（巴滨路实景图）

更重要的，“两江四岸”城市战略+九龙半岛蝶变效应带来的双重预期，给了这里无限的想象空间。

2

配套的关键性

有人会说：在巴滨路？JUST SO SO。

这句话，对，又不对。

重庆的江岸线不短，但394KM江岸线却有明显的错位性矛盾：

核心段滨江，缺品质住宅和优越环境；

新兴段滨江，缺便利的城市配套。

优质的滨江住宅，一定是兼顾自然环境+城市配套，这是好房子的价值核心支撑要素

而这，也就是一曲晴江的玄机所在。

项目「面江背城」，一路之隔，是重庆烟火气*兴盛的李家沱腹地--升级中的李家沱商圈配套

李家沱，自古便是巴县的政治文化中心，至上世纪90年代，这里曾两度成为区域政治经济中心，承载南重庆的繁华兴旺。

（图片来源于网络）

李家沱人气非常旺。

老李家沱人舍不得搬走，又有新李家沱人陆续搬入，区域总人口大约在35万，约占整个巴南的1/3至1/4。

基于人口优势，各类现成的生活配套一应俱全，生活氛围浓烈。

教育：南华*、融汇*、清华*、清华*等，其中巴南*和清华*都是市重点*；

医疗：市七院、花溪医院，日常就医需求都搞定；

商业：李家沱老商圈已经成熟，且迎来了全面的升级迭代；

（精彩天地 意境图）

交通：三座大桥连通九龙坡+大渡口，滨江路通往南岸+渝中，都十分便捷。

项目附近就是正在修建的18号线，以及规划中的12号线

一曲晴江离正在修建的18号线长江二桥站，大约只有约300米的距离，离规划中的12号线马王坪站也非常近...

18号线预计2023年建成通车

三年后，5站路，10来*，就可达杨家坪；8站路，到渝中；全程可与1、2、5、9、环线换乘！

算起来，到江北也就20来*左右。

（18号线规划示意图 图源网络）

一曲晴江实际上兼顾了鱼与熊掌，城市的烟火气+成熟的生活配套+上佳的滨江环境资源

配套不用任何等待，还充满想象。

比如，项目背靠的李家沱商圈，政府计划斥资65个亿进行改造升级，包括融创的精彩天地，会将李家沱商圈扩大，且启动品质化。

又比如，城市界面改变的预期：巴滨路，是巴南的脸面；李家沱，是巴南复兴的重要一环。

政府刻意引进融创、龙湖、旭辉、弘阳、恒大等大品牌开发商+大商业体，巴南的形象，将要大变！

（巴滨路实景）

在地段、配套之外，好房子的关键要素，还有产品力

3

产品力

简单说一说一曲晴江的产品。

他是一个全新理念的低密社区

比起重庆成熟核心滨江段动辄30层往上，容积率3.5甚至更高的高层，一曲晴江在容积率约2.0之下，设计出一座只有低矮建筑的滨江社区。

他遵循着“两江四岸”*新理念，建筑密度很低；

同时，更是明显的「限高」。

整个小区共25栋住宅，*仅13层，整体建筑高度，在24-40米

或是出于对城市滨江的尊重，又或者是对滨江生活的理解，这样的规划，在整个重庆滨江段上而言，都十分稀罕。

他跟传统项目，高层或高低配的楼盘，有了质的改变！

在大约24-34米的楼间距之下，让人看到了滨江+公园建筑的氛围感。

建筑为绿化退让

他的建筑可建体量，大约13.4万方，却打造了4.5万方景观

同时，根据滨江+台地的地势，以长江蜿蜒的轮廓为造型，设计出「蜿蜒八境」。

约3500㎡的滨江商业广场

约400㎡的天际观景平台

约400㎡阳光草坪

750m的健身跑道

童梦岛、活力天地、漫花林、碧波港...等主题景观

纯粹的新款住宅，让一曲晴江成为李家沱中心城区，目前*的高品质改善住宅。

而产品，则更让人惊喜。

建面约82-118㎡，得房率高达83%以上！

主流三房起步，横厅、竖厅，大面宽、功能空间设计巧妙...

以建面约95㎡，套内约80㎡户型为例，三居室、双卫、横厅、宽景阳台，三卧室全飘窗！

极致化的户型，既控制了总价，房屋的舒适性，又实现了大幅提升。

（户型示意图）

100来万，买一套成熟区、“两江四岸”滨江地块，商圈一路之隔，地铁300米范围，大型品牌开发商，低密大景观社区，新款住宅，三房...

你心动吗？

这样的房子，当然要抢啊！

4

真实的市场

凡事有果必有因

如今市场，已经很难简单的去判断未来行情涨跌，因为“稳”是长期基调，我们更应该聚焦微观的区域、楼盘，这里才充满机会。

就像本文举的例子。

一曲晴江，无售楼部、无示范区、连样板间都没有，都能火爆？

因为价值点太凸显：

地段好，一线滨江资源，环境宜人，距离各大商圈不远；

配套好，传统核心区，出门步行可达商圈、地铁、*；且商圈正在升级迭代；

产品力，大品牌开发商，精心设计的景观、排布、户型等等；

供求关系：李家沱区域内原住民众多，且中心区无品质住宅供应，有大量需求；

实际上，不光是李家沱本身居民的供不应求，像这样的“两江四岸”+成熟区域+较低总价的品质楼盘，整个重庆市场上都非常罕见。

横向对比，整个“两江四岸”核心范围，如今已经没有什么新增土地，楼面价普遍站上10000元/㎡，渝中新出的滨江豪宅，已经站上50000元/㎡！

纵向对比，九龙半岛面临整体重塑，楼面价已达12000-13000元/㎡。

想买城市滨江品质住宅，怎么办？

这个月，一曲晴江花了很多心思的示范区「长江ART生活艺术馆」终于要开放了，据说非常漂亮，艺术感十足。

感兴趣的朋友，建议一定要去实地看看。

因为当下的市场逻辑，就是这样：

整体理性、平稳，但好房子，尤其是性价比高的好房子，必须是要积极去抢的。

-END-

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