深圳、上海之后，一线稀缺资产的“抢滩大战”会在北京上演吗？

地产财富会

“一房难求”、“千人摇号”

从深圳到上海

一线楼市的“异常”现象

究竟意味着什么？

2021-1-11

刚刚过去的2020年，楼市呈现出了两个重要的变化。

*个变化出现在需求端。 后疫情时代，伴随品质升级的需求和资金避险的本能反应，高品质的稀缺资产越来越受到青睐，尤其是一线城市以商品房为代表的稀缺资产成为市场宠儿，深圳、上海更是频频上演“一房难求”、“千人摇号”等罕见现象。

第二个变化是在供给端。 房企开始树立长线思维，并更加聚焦产品本身，把产品力作为新阶段的核心发力点，同时抢抓一线土拍市场出现的优质地块，为企业后期的发展储备“口粮”。

所以，这一次要说的是——

如何透过这两个重要的变化，从瞬息万变的市场中明确预期、找准投资的底层逻辑，对于房企和置业者而言，都至关重要。

2020年

一线资产价值再发现元年

有投资分析师称:

未来的三到五年，是灰犀牛与黑天鹅同在的几年，什么都可能发生。

疫情黑天鹅叠加全球经济不确定性和各国的量化宽松政策，让很多置业者产生了前所未有的恐慌情绪。

深圳、上海两地楼市出现的一些“异常”现象则可以很好地佐证置业者心理、包括置业逻辑层面的变化，同时还能直观地看到宏观经济和房地产行业之间的相互影响，以及从金融到楼市之间的快速传导关系。

2020年，尽管深圳经历了史上*严厉的楼市调控政策——“715”新政，但依旧呈现出一番火热态势。

2020年11月深圳二手住宅成交价为67866元/平方米，相比今年1月上涨17.9%。国家统计局数据显示，深圳新建商品住宅销售价格指数今年已连续11月同比上涨。

除了深圳，上海楼市也在持续暴走，2020年年末更是上演了一波极为汹涌的抢房潮。

一方面，认筹率创下新高。

整体来看，2020年上海开盘摇号的186个新盘共计有48542套房源，*终收获了80371组有效认筹，年度平均认筹率达165.57%，创下3年来新高。部分项目更是出现了超1000％的认筹率，而上次发生这样的现象还得追溯到2年前。

另一方面，“千人摇”项目频出。

据统计，2020年12月，上海有13个项目收获“千人摇”，占据全年的一半。

不仅认筹高、摇号难，“面粉”也很贵。

据统计，92宗涉宅地块被66家房企分获，平均溢价率11.86%，其中底价成交地块共41幅；65幅纯住宅用地的平均溢价率达到14.4%。

事实上，这些数据与现象的背后说明了一个很朴素的道理——稀缺的就是*的。

显然，2020年是一线资产价值再发现元年，伴随越来越多购买力的觉醒，抢占一线优质资产的窗口期正在缩小。

稀缺资产抢滩登陆

下一个会是北京吗？

当深圳和上海稀缺资产抢滩登陆的车轮战打响，很多人会自然地把目光聚焦到北京身上。

那么，下一个会是北京吗？

我们不妨先来看两组数据。

*组数据来自土地方面。

根据焦点研究院统计：2020年全年，北京市通过公开市场交易的房地产开发用地58宗。

其中住宅用地48宗，占地面积292.11万平方米，较2019年同期下降10%；

建筑面积559.43万平方米，较2019年同期下降13%；

成交金额1737.55亿元，较2019年同期上升16%；

综合楼面价31059.25元/平方米，较2019年同比上升33%。

2015年至2020年北京市住宅开发用地成交情况

数据来源：北京市自然资源和规划委员会、焦点研究院

可以看到，量跌价涨非常明显，而面粉价决定面包价，加上面粉的供应量有限。因此，可以判断，未来面包会越来越稀缺，而且会越来越贵。

第二组数据来自销售端。

根据北京中原地产统计：

2020年北京新建商品房市场总成交额3768.78亿元，同比2019年上涨9%，创下4年来新高；

成交67087套，同比2019年增加1813套，同样创近4年来新高。

不仅是新房市场，二手房市场同样火爆。

数据显示：2020年全年北京二手房的住宅成交量接近17万套，创2017年以来*值，同比增长了16%。

而一般认为二手房量涨是价涨的前奏。

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地产启示录 请放心，2021北京楼市 视频号

看来，大家都是明白人，偷偷用脚投票，一不留神就助攻北京再创了几个新高。

市场的趋势已经很明显了，毫无疑问，北京稀缺资产的争夺战早已悄悄打响。

那么，新一年北京稀缺资产争夺战*激烈的区域可能是哪里？

顺义。

因为，顺义是去年房企在京重仓*为激烈的区域，没有之一。

2020年，顺义区成为北京房地产住宅用地成交面积榜首 ，众多品牌开发商在此上演了激烈的夺地大战。

其中的逻辑除了内环几乎无供应外，更重要的是看好顺义的发展。

作为空港经济门户，顺义占位*国门，未来将建成宜居宜业的国际空港新城，成为首都创新发展示范区，这里面的价值蝶变是可以看得到的。

尤其是顺义新城板块，非常值得关注。

顺义新城是首都现代化新功能聚集区，有一批强劲的现代制造业，工业总产值多年位居北京*，空港物流、会展、国际交往、体育休闲等功能也十分齐全。

这里还汇集了区政府、财政局、政务中心、投资促进中心、金融机构总部等众多企业，另有一批包括奔驰新能源、理想汽车、中科星图等在内的高新企业加持，值得一提的是，2019年，顺义高新技术企业增速位列北京*。

所以，从产业布局和功能结构上来看，顺义新城将是北京未来城市版图上的“明日之星”。

硬核“门票”全靠抢

闯关买房老刺激了

*近，顺义楼市迎来了一阵躁动，原因是，顺义新城的恒大上和府新盘迎来上市。

这意味着，赢取一张一线城市稀缺“门票”的时机来了。

恒大上和府地处顺义新城马坡金融城核心区域，周边民生银行总部基地、北京银行科技研发中心、中信银行信息技术研发基地、君康人寿等金融机构总部机构云集，项目南侧不远，就是顺义区政府及直属机构的办公地，可谓占尽“地利”

这种“地利”也让恒大上和府能够享受到更加高端的城市配套。

具体来看，商业上，项目不仅自建约5500㎡风情商业街、约7800㎡社区文化中心、约800㎡颐养中心，同时临近金宝park天阶、鲁能美丽汇购物中心、新世界百货等商业配套，保障了未来生活品质。

示意图

在教育上，北京市重点*牛栏山一中实验*近在咫尺，项目内部规划约3300㎡菁英幼儿园，周边首都师范大学附属实验*、顺义区十五中等学府林立。也就是说，不仅让你赢在一线城市，也能通过优质教育让孩子赢在一线城市的起跑线上。

示意图

后疫情时代，对居住生态指标很看重的置业者们应该更加青睐这个项目。 因为恒大上和府与潮白河、减河为邻，还毗邻马坡森林公园、潮白河森林公园、减河公园、新城滨河森林公园等自然资源，闲来垂钓逛公园，理想中的健康生活应该就是这样。

上和府实景图

作为顺义版块又一作品，恒大上和府在一定程度上，是对早些年别墅爆品恒大丽宫的一次品质沿袭。

因此，也体现了恒大很多的产品细节。

比如，约27000㎡新中式园林，以约760㎡中心湖统御全景，亭台、曲水、景墙、连廊等符号搭配多节点景致组团，打造五进归家礼序，勾勒东方意境。

据说，光是社区里面的那条银杏大道造价就超百万。

恒大园林实景图

此外，恒大还将项目打造成智慧科技社区，引入新风除霾系统、科技智能锁等多重智能服务系统，恒大9A品牌装修体系也是这个项目的交付标准，而金碧物业的加持，将能够创造优质的服务体验。

上和府样板间实景图

综合来看的话，恒大上和府将在北京市场非常有竞争力，简单归纳一下，它实际上实现了三重“稀缺”的叠加。

1	现阶段一线城市资源本身的稀缺
2	城市优质板块的稀缺
3	区域产品品质的稀缺

当然，认识到这三个稀缺点之后，你可能还有更棘手的事情要面对——先闯钱关，再闯购买资格关，完事了还要闯摇号关。

毕竟，一线城市置业从来都不容易，就像上海楼市之前出现的“千人摇”一样，持币待购的置业者再连闯数关之后，大多数*终倒在了摇号上。

因此，这个时候先发制人可能比什么都重要。

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