实探 | 暴走+航拍，新积分买房试水，缙山府、万象华府买谁更值？

深圳208新政持续发酵，二手房网签量几乎被腰斩。

1月，二手房网签8971套。2月，二手房网签5272套，2月成交量下滑41.2%。

随着各大银行按照指导价放房贷、经营贷的态度明朗，买卖双方进入深度博弈期。换句话说，二手房进入了艰难时期。着急的购房者，开始把注意力放在不受208新政影响的新房上。

*近，罗湖两个即将开盘的住宅项目试水新版积分，在人数超出总套数三倍的情况下，采用新积分排名，决定入围名单。同一时期开盘，购房者只能在两个项目中二选一。

一个在银湖 ，缙山府一期，主推93㎡、106㎡，均价8.9万/㎡，单价8.03-10.03万/㎡，总价728-1055万/套。

一个在笋岗 ，华润笋岗中心综合体的住宅万象华府，主推77㎡、98㎡、116㎡、143㎡户型，均价8.87万/㎡，单价8.21-9.67万/㎡，总价637-1371万/套。

3月3日，@房产大象团队实地考察了这两个项目，从区位、交通、*、商业、户型、价格、视野、噪音等维度PK ，实测看看哪个打新更值？

下面先来三段航拍视频一睹为快。

▲航拍缙山府

▲航拍万象华府

▲航拍万象华府

（满星：⭐⭐⭐⭐⭐）

区位PK

缙山府：⭐⭐⭐⭐

万象华府：⭐⭐⭐⭐

银湖，这个名字，老深圳人一定不会陌生。

作为深圳远近闻名的豪宅片区，银湖不大，却汇集了银湖公馆、银湖山庄、齐明别墅、银谷别墅等豪宅小区。

这里背靠银湖山，坐拥银湖水库，临近北环大道，既有隐市的恬静，也有临近繁华的便利。

笋岗曾经是深圳开发*早的“边缘片区”以规划*的仓储和转口贸易基地，在上世纪八九十年代被誉为“中华*仓”。

现在的笋岗吸引了不少大品牌开发商进来参与旧城改造，老城焕发出新活力。

交通PK

缙山府：⭐⭐⭐⭐⭐

万象华府：⭐⭐⭐⭐⭐

两个项目都是标准的地铁盘。

9号线银湖站B口出来，过一条小路，对面就是缙山府。实测从地铁口走到项目花了不到20秒。

▲9号线银湖站B出口出来就是在建中的缙山府

快速路方面，缙山府挨着北环大道，上北环到南山、福田非常方便。

7号线笋岗站A口出来，不用过马路，直接到华润笋岗中心，地铁口离写字楼和公寓更近，营销中心在公寓位置，走过去不到1*。

住宅靠里面，不过也很近，走路大概3*。避开商务区的人流，居住氛围会纯粹。万象食府商业直接接驳笋岗地铁站，类似1号线购物公园站，不出地面直接到星河COCO PARK。

万象华府距红岭北路约600米，走红岭北路可以快速上北环、深南、滨河，到各个区都很方便。

综上，万象华府和缙山府交通优势打平，不相上下。

商业PK

缙山府：⭐⭐⭐

万象华府：⭐⭐⭐⭐⭐

缙山府周边商业配套比较匮乏，以小区底商商铺为主，体量不大。

相隔一站地铁的八卦岭站有岁宝壹品，岁宝壹品规划了5万㎡集中式商业，步行过去需要将近20*。

万象华府是华润笋岗中心综合体的一部分，综合体由住宅、商务公寓、写字楼、人才住房和商业组成。

商业万象食府由华润运营，地面6层，地下4层（负一负二生鲜超市；负三负四地下车库）。品质介于万象汇和万象天地之间，地上2-6层引进潮流餐饮品牌，1-2层引进知名服饰、美妆等品牌。

综上，万象华府项目更优。

*PK

缙山府：⭐⭐⭐

万象华府：⭐⭐⭐⭐

缙山府虽然挨着深圳*泥岗校区，实测从缙山府走到校门口十来*。

▲深圳*后的“蓝网建筑”是缙山府

不过深圳*泥岗校区是*，要考试才能进，竞争及其激烈。

目前按照罗湖区学区划分，缙山府对口*凤光*，*对口笋岗*、教科院附属**部。这三所*属于中等水平，知名度一般。

缙山府旁边有一块地，规划一所九年制*，后期对口*可能有变，目前还无法确定。

万象华府，配建一所36班九年一贯制公立*，由华润代建，政府接管。*对口桂园*的学区范围内，近几年桂园*的中考成绩在稳中有升，较为靠前，算是中等偏上的*。

八卦岭双荔园名校和项目没有关联。销售打趣道，如果对口这两个*，营销中心都不用开，直接清盘。

综上，万象华府优势稍稍突出。

价格PK

缙山府：⭐⭐⭐⭐

万象华府：⭐⭐⭐⭐

缙山府均价8.9万/㎡，单价8.03-10.03万/㎡，总价728-1055万/套。

万象华府均价8.87万/㎡，单价8.21-9.67万/㎡，总价637-1371万/套。

两个项目价格相差不大，缙山府年前吹风10万左右，深圳二手房官方指导价出来后，银湖豪宅指导价*不超过10万。指导价没出之前，银湖别墅项目均价在11-13万/㎡。

两个项目拿预售后，不少网友感慨：没想到罗湖也9万了，超出预期很多。

综上，两个项目价格悬殊不大，属于同一梯队。

户型PK

缙山府：⭐⭐⭐⭐

万象华府：⭐⭐⭐⭐⭐

缙山府（一期）只有2种户型，93㎡、106㎡，可选不多。两个户型都很方正。客厅、房间的开窗面都很大，利于采光和通风。

▲缙山府93㎡户型图

93㎡户型是暗厨，厨房没有窗户。

▲缙山府106㎡户型图

106㎡户型，进门左手边是厨房，右边是公卫。进门就是卫生间的格局，比较酒店化，不太符合大众使用习惯，而且离两个次卧也有点距离，动线不太合理，晚上起夜不方便，尤其是老人和小孩。

缙山府一期没有低于90㎡的户型，据销售介绍二期有100多平的大户型。

缙山府只看到了户型图，没有参观项目。据参观了样板间的朋友透露，项目户型方正，106㎡进门卫生间的设计，不太能get到设计师的点。

@房产大象有个粉丝朋友说，他对项目很有兴趣，本打算进去展示中心深入了解，没想到被拦在外面拒绝了。

万象华府有4种户型，77㎡、98㎡、116㎡、143㎡，可选的比较多。首套置业、刚改客户需求都能匹配。77㎡户型只有两条腿，套数不多。

@房产大象参观了万象府98㎡、116㎡的样板间（收手机，没有图），层高3.15米，空间很开阔，没有压抑感。明厨明卫。

▲万象华府98㎡、99㎡户型图

户型方正，没有不规则的边边角角，0过道，丝毫不浪费空间，毕竟浪费的可都是白花花的银子。

印象*深刻的是，无论是客厅还是房间，开窗面积≈整面墙（想象下大小）。木质门板、实木地板、收纳空间、中央空调……样板间的装修品质感很强。

还有一个印象深刻的点，116㎡户型卫生间窗户，从上到下，开窗面是市面上同类户型的两倍，提升采光和通风，使用更加舒适。

原木色系的装修，简约得很有格调，有种逃离城市钢筋水泥，打开家门，是一个自然舒适的家，清爽的设计搭配让人释放压力、惬意自然。

销售介绍，项目实用率可以做到74%，跟纯粹做住宅的华润城润玺一期实用率差不多。

综上，万象华府户型更优。

景观PK

缙山府：⭐⭐⭐⭐⭐

万象华府：⭐⭐⭐⭐

缙山府是银湖近几年难得的新盘，这里上一次开盘的住宅项目还是2014年入市的华润银湖蓝山。其他的基本上是90年代左右的居民小区。

▲缙山府东北向看深圳*泥岗校区

周边没有高楼大厦遮挡，视野比较开阔。东北看优美的校园景观，西南向看笔架山公园，正北向看银湖郊野公园。

万象华府周边老小区较多，城市景观一般。周边有深业、华润、城建、宝能及城脉等知名开发商进驻，旧改阵容较为强大，片区环境、产业均在不断升级当中。

▲万象华府城市景观

综上，缙山府既有城市景观，也有生态景观。万象华府看城市景观。

噪音PK

缙山府：⭐⭐⭐

万象华府：⭐⭐⭐⭐

缙山府紧挨着北环大道，车流量大，噪音影响不能忽视。现在建材降噪技术很发达，通过降噪真空玻璃可以缓解这个问题，关上窗户影响估计不大，如果开窗的话，就不一定了。

▲右侧车辆川流不息的干道正是北环大道

万象华府挨着梅园路，梅园路不是主干道，车流量少、车速慢，噪音影响还好。

综上，万象华府略胜一筹。

没有100%完美的项目。总的来说，东部区位，加上特殊时期，这两个项目热度不算特别高，相应打新难度也不算高。

不过，这两个项目都是所在片区近几年难得上市的新盘住宅，好楼层、朝向不错的好户型，估计*先抢完。

3月8日万象华府开盘，3月9日缙山府开盘，@房产大象持续关注开盘动态，*时间更新。欢迎参与打新的粉丝朋友留言爆料。

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