安全线！从18.3km到27km，买房要警惕！

在西安买房，究竟什么距离才是*安全的？关于这一点，官方其实有数据，就是城市出行半径！

城市出行半径，又被称作“人类可接受通勤距离”，定义为以市中心为原点，绝大多数（超过90%）的出行起点或终点都分布在以此为半径的圆圈之内，即为城市出行半径，也可以被视为购房“安全线”。

从2016年西安房价启动以来，我们越买越贵、越买越远，两组数据必须了解：

其一，滴滴数据“安全线”：2018年1月，滴滴出行公布了一个全国城市“出行半径”排行榜，根据数据显示，西安的“城市半径”为18.3km，即通勤极限距离，在全国排第34位；

其二，住建部发布的“安全线”：2020年5月，住建部相关部门发布《2020年度全国主要城市通勤监测报告》，根据报告显示，西安“城市半径”为27km，在全国排第13位。

不难发现，27km的范围，基本与“关中大环线”重合，也就是大西安“六环十二射”的“六环”。虽然大西安提出“北跨、南控、西进、东拓、中优”十字方针，但还是以钟楼为核心，进行放射性圆弧道路设计。

但短短两年时间，西安“城市出行半径”从18.3km到27km，足足扩大了8.7km，西安究竟发生了什么？

早前，北京城市规划设计研究院李伟、伍毅敏就研究发现，50公里成为世界城市发展的新边界：

1980年，东京、纽约两个都市圈在经历近一个世纪的扩张后，其长轴半径均稳定在50公里附近。

可见，随着交通技术的升级，“城市出行半径”也在与时俱进，不断突破。马车时代，这个数据是5到10公里；汽车时代，这个数据突破到20至30公里；到了轨道时代，这个数据突破到了50公里。

但是，由于地产开发速度较快，导致城市建设速度远远超过交通配套建设速度，当我们把目前西安已开通地铁触及片区与27km的“城市出行半径”两种参考汇总，一切就一目了然。

通过地图我们可以发现，这27km的范围，基本囊括了西安未来城市发展框架，但是，与西安的轨道交通发展相比，西安的“城市半径”还是大太多！这些都是地产开发导致。

27km购房”安全线“范围：北至泾河新城管委会，南至南五台景区，东至蓝田县、临潼，西至沣西新城创新港，这便是西安人口活动范围，也是西安购房*远半径，购房越远，风险越大。

所以，西安亟需加大已有交通路网的建设，加快轨道交通的修建，只要交通路网足够便捷，“城市半径”才可能被突破！

根据《西安市2019年国民经济和社会发展统计公报》，2019年年末，西安全市常住人口1020.35万人，人口已经破千万！

但放眼西三角经济圈，西安与重庆、成都都不相同，重庆因为“山城”地貌，并没有明显的城市中心；成都却采用多中心+TOD规划，疏解中心人口；只有西安大量人口聚集在主城区，人口密度饱和，城市病突出。

其实，西安与成都重庆有许多相似之处，与重庆相似之处，在于西安山地和黄土台塬占到城市面积52%，平原用地不足；与成都相似之处，在于主城区开发水准较高，以雁塔区为例，常住人口138.53万人，总量全西安*,区级GDP排名西部*。

想要解决国际大城人口疏解的方案只有一个，就是构建以TOD为骨架的轨道交通枢纽体系，以地铁站点为组团，在500-800米范围之内，规划商务、商业、住宅、租赁、教育、医疗等配套，构成城市新功能区。

2020年11月14日，《财经》杂志社就曾联合西安市轨道交通集团举办“2020城市发展与轨道交通（西安）圆桌论坛”，邀请各方专家，以及地方政府、金融、商业等相关机构代表一道，围绕宏观经济形势、TOD模式等话题，进行深入交流。

目前，西安TOD模式规划比较成功的案例，如高新CID未来之瞳、丝路能源金贸区、科统区CBD、高铁新城、奥体中心、幸福林带等，均将打造成集交通办公，商业、居住、文化和为一体的城市综合体。

虽然发展方向明确，但我们也要看到西安的现状，房子越买越远、价格越卖越贵，什么时候能够解决交通问题？这是摆在城市发展目前的一个难题！

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