开始放风房产税

来源：匠人上海楼市发布时间：2021-09-09 00:00:00

*近的一个新闻是专家开始释放房产税短期试点开征的信号。

并且专家还指出税率会低于1%，并且有免征面积。

相当于上海目前的试行版本了。

试点范围应该要包括北京、上海、杭州、深圳等等热门城市，迟迟没有落地大概也是因为上述城市的短期效应未知。

目前上海的房产税计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，

评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。

同时暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，税率0.6%和0.4%。

2010年中国新房价前三是杭州、北京、上海，2020年变成了深圳、北京、上海。

上海的座次没有变化，涨幅还微幅跑赢北京，从试点至今十年了，基本可以认为房产税对房价影响不大。

商品房历史以来，上海开征了房产税的年份已经接近一半，涉及的房屋总数应该是远超过了一半的。

所以即便是涉及存量，对于上海的影响不那么大。

对于北京杭州深圳的冲击就不一样了。

*近不少城市纷纷推出二手房指导价，唯独上海用的价格是：

涉税评估价

上海的房产税计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。

这和涉税评估价是差不多意思。

对于持有人来说，评估价并不是越高越好的。

就房子的消费属性而言，没有人愿意多缴税；只有买房子是为了卖房子的人才会希望评估价越高越好。

当前二手房的买家对于畸低的核税价并不是都支持甚至多数人不支持（也许也有交易过程中的人遇到了交易麻烦的缘故），因为核税价与贷款挂钩，会使得*比例变大，很多人就买不起想买的房子了。

但是如果基于房地产税会调整为评估价的预期，核税价低于市场价会是常态，因为消费性持有房子的人并不想有更高的成本，并且如果是用于出租的话会增加租客负担。大的房住不炒框架下，租客负担比买房负担更需要关注。

现在有一些畸低的会逐渐调高，不过总体还是要比成交价打折的。

现在的交易困难会走向长期，二手房的*比例就会一直高于一手房。

一手房落地就流动性变差。

落地流动性变差的资产并不是没有：商住。

就土地本身来说，商住和住宅的*性差距不会像现在这么大，除了住宅有教育资源加成以外，商住因为税费比较高使得二手买家选择做低也是商住涨幅弱于住宅的原因之一。

核税价以后，上海在售的商住，尤其是市区商住纷纷提高了*要求。

未来住宅的涨幅也就是金融属性也将被压缩。住宅涨幅依然会好过商住，但是向着商住趋同。

和商住趋同，住宅当前的租金就太低了。

今年住宅租金有一轮明显上涨。

为了新一代，教育和房产作为阶层门槛正在被降低。

房地产的闭环正在形成。

PS:这是一篇看空的文章。

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