壹书生说房 在这里，读懂城市和城市里的房子！ 1053篇原创内容公众号
文|叶书利
2021年的重庆楼市犹如过山车：6月前，一片火热；6月后，极速降温。
当下重庆两个区已开始了现金补贴式地鼓励购房，以消化楼市库存。
重庆万州区：冬季网上房交会期间，购买住宅、非住宅、停车用房，实行契税减半补贴。
重庆璧山区：12月10日至2022年2月10日期间，购房人在璧山区购买新建住宅（限1套）、车位（不超过2个）、商服用房（不超过5个）和办公用房，以及购买二手住房（限1套），享受所缴纳契税同等金额的购房补助。
在一些卖房的大V眼中，号称西部上海，GDP排名位列中国城市榜单前五的城市，为什么楼市却沦落到现金补贴式去库存的救市窘境？
在壹书生看来，近几年来，或许处于利益的考量，在一些房产大V的吹棒下，重庆的城市实力一直被过度高吹。
如欲理解重庆楼市的真相，需要直面重庆楼市的两大底层逻辑。
重庆楼市的*个底层逻辑：重庆实际上是一个“省”，而不仅是一个“市”。
一些卖房大V总是把“2.5万亿GDP”和“3200万人口”作为噱头，以鼓吹重庆房价被低估，上升空间巨大。
殊不知，从区划或人口分布的角度来说，重庆是一个省或城市群：省会或城市群的中心城市是“重庆中心城区”，在“省会”或中心城市外，围绕着一些中小城市。
作为一个“省”的重庆，面积高达8.24万平方公里，这个面积相当于与其同为2.5万亿GDP级别的广州的11倍，相当于深圳的41.26倍和约2.3个中国台湾省或海南省，且仅比江苏省或浙江省面积少20%左右而已。
作为一个“城市”的重庆，实力远没有外界看到的那么牛逼。
首先，作为一个“城市”的重庆，主要指的就是重庆中心城区，包括9个区，面积为4403.19平方公里，2020年GDP仅为9822.09亿元，低于南通、西安、济南、泉州、合肥、福州等，与东莞差不多。在2020年城市GDP中可以排第24位，仅高于东莞的9650亿。
其次，作为一个“城市”的重庆，根据七普数据显示，2020年末，主城区九区的常住人口量为1034万，与长沙、东莞、青岛、哈尔滨等城市差不多，少于西安、郑州、武汉、杭州、苏州，甚至低于石家庄。
所以说，从城市的角度来说，本质上，重庆只是一个GDP达万亿、人口达千万的城市而已，而不是一个GDP达2.5万亿、人口达3200万的城市。
重庆的这种城市分布结构，与、泉州、苏州有点相像：以苏州为例，从城市架构来说，苏州并不是一个城市，而更像是一个都市圈，即在苏州中心城区外，分布着四个各具产业特色的卫星城，如昆山、太仓、张家港和常熟。所以如欲理解苏州，不能简单地从2万亿GDP中去解读。
相应地，在重庆中心城区外面，主要分布着三大城镇群：主城新区城镇群、渝东南城镇群和渝东北城镇群。比如本次现金补贴以鼓励购房的万州区，便是渝东北城镇群的中心城市。而璧山区则位于主城新区城镇群。
理解重庆楼市的第二大底层逻辑在于，重庆多年来基本是中国楼市供应量*的城市。
缘于黄奇帆的地票制度，重庆楼市的土地供应量，在业内一直是NO.1的存在，在这一点上，不需要任何的统计数据作为证明，因为这是圈内人都知道的公开秘密。
正因为如此，在重庆楼市，即使疯狂炒作下也会存在一二手房冷热不一的情况：新房热，但二手房却卖不出去，导致二手房挂牌量非常高。
因为楼市供应量*终都堆集在二手房市场了。比如15日，仅在链家网上挂牌待售的重庆二手房数量便高达16.8万套。作为对比，与重庆GDP差不多的广州，该数据为9.8万套，而北京为8.6万套，深圳为4万套。
来自铭腾数据的统计显示，今年6月后，重庆楼市成交量一直处于下滑态势中，10月主城区二手商品房成交量更是创下近10年新低。与成交低迷相伴随的是，重庆楼市库存量不断走高：重庆短期住宅库存量506万平方米，去化周期预计需2.7个月；中期住宅库存4865万方，预计去化周期26个月。
刚过去的11月，重庆楼市也是愁云一片：安居客的数据显示，11月重庆二手房整体均价为12546元/平，环比下降0.42%。与此同时，新房市场的销售去化也不太理想，具体到主城区的9个区，江北区去化率仅16.23%，渝北区去化率仅22.39%，沙坪坝区去化率仅39.08%，南岸区去化率仅29%，九龙坡区去化率仅10.27%，大渡口区去化率仅18%，北碚区去化率仅20.48%，巴南区去化率仅16.42%。
正因为如此，重庆外围区的璧山和万州两区，开启了现金鼓励购房，以去库存的行动。
如此讨论重庆，并不是要否认近几年重庆的经济发展，而是建议一些人需理性认识一个真实的重庆。
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