随着市场回暖，很多朋友咨询我现在该不该买房，什么时候买房以及后市走势怎么看的问题，关于这些我写了一篇文章详细分析，请您耐心阅读并转发亲友，一定受益匪浅。
2022年楼市将会出现的6个现象
1、房价会涨，但回暖没有那么快
疫情是不可控的变量因素，影响人们信心的恢复，今年房价一定会涨，但不会回暖得那么快。
中国历史上的几次救市，发生于2004、2009、2013、2015年，当时没有疫情，并且处于城市化早期，所以政府一出手救市、房价在3个月内就会反弹大涨，但是今年的救市，情况有点复杂，由于新冠疫情的存在，大家出行困难，所以房价需要比较长的时间才有明显的上涨，现在是的抄底时机。
2、总量过剩，但结构性仍然紧张
中国一共有存量住房3.8亿套，总市值480万亿左右，每套住4个人，从总量来讲，全中国人都装得下了
遗憾的是， 中国有一半住房都建在了县城农村
换句话来讲，中国房产过剩主要发生在农村县城，大城市住房仍然紧缺。
据统计局2015年人口抽样调查，全国城镇家庭有31%购买一二手商品房，有50%居住在公有住房、经适房、自建房等，19%为租房或住在工厂宿舍等；
据楼龄统计，有48%家庭居住在2000年底前建成的房屋。
截至2020年，2000年底前建成的房屋仍有近100亿平方米。原公有住房、经适房及2000年底前建成的大量老旧住房，面积小、质量低、配套差、物业管理不足，居民改善需求将持续释放。
以北京为例，北京有存量住房800万套，存量结构方面，2002年之后的存量住宅占比约为51%，其中商品房占比仅为36%，288万套。
北京2002年之前的存量住房占比高达49%，主要为公房或早期单位或集体兴建的宿舍，户型结构不合理且面积较小，不适合长期居住，所以从存量结构来讲，北京的刚需和改善需求都非常大。
因为无房的想买房
有房的想换房
而这些需求会在未来十几逐步释放，因为攒钱攒名额是需要时间的，谁先上车占了城市优质资源，谁就能获利。
3、中国已经出现了3000万人口特大城市
根据疫情防控的需要，通过健康码、行程码、核酸检测、疫苗等大数据多轮筛查，中国次盘实了城市的实际管理人口。
* 比如北京、上海实际管理人口已超3000万
* 比如广州、深圳实际管理人口超2200万
比较意外的有两点：
1、北京竟然是中国人口多的城市。以中国政府的行政效率掌控这么庞大的城市，是一个极大的挑战，光是治安问题就足够令人头疼了，已经到了威胁政权稳定的程度，所以首都的人口必须往外疏解。离北京近的，2024年开通地铁后30即可进入北京国贸CBD的燕郊，成了这3000万人里面刚需人群的选择。
2、北上广深之外，人口多的城市除了重庆，就是成都。成都的人口已经超越了杭州，南京，东莞，苏州等一众二线城市，甚至直追深圳广州。
作为西南两个人口超过2000万的城市，成都和重庆的房价有非常坚实的上涨基础。
不要以为我们是社会主义国家，政府不允许人口高度聚集的情况出现。工业化和城市化会令人口不断聚集，这是规律，规律，规律。什么是规律，就是不以人为而改变的东西。难道中国政府就不用遵循客观规律？
中国政府想振兴东北很多年了，成功了吗？
还有人说国家一定均衡发展，不会抛弃县城的。说真的，未来大部分县城注定是无人区，别抱幻想了。你说大城市有疫情，房价高， 以后子女回农村，但是他们会种田吗？他们回不去了，只能去城市，而且是大城市。
3、分化时代已经到来
楼市分化包括：
城市分化
地段分化
产品分化
城市分化
中国不同城市，房价涨跌差距非常大，今天已经很难用一句话笼统地概括中国楼市的涨跌了，一边是农民小麦西瓜换房，一边是3000万的豪宅开盘即售罄，这是魔幻的中国。
地段分化
什么是好地段，在不同的人眼中是不一样的，就我自己而言， 我认为好地段不是空间概念，而是时间概念。
普通人认为好地段是因为它的商业配套好，交通便利，还有学区，但是这都是“被公认的好地段”，所以价格一定不便宜，从的角度来看并不能算好地段。
真正的好地段是一个时间概念，随着时间的推移，三五年之后，你买的房子周围拉通了地铁，建起了，医院，大型商业综合体，一个个利好逐步兑现，房价也水涨船高，这样才是赚钱的好地段。记住：好地段是未来的，投资投的是利好兑现，而不是眼下的价值体现。
现在的楼市，地段的分化越来越严重，老城区涨幅往往跑不赢新兴板块。
产品分化
中国住房刚性需求已经得到了初步满足，目前真正旺盛的是改善需求。所以大家会发现自己手里的老旧住房，楼梯房、单体楼，往往卖不出，因为你想卖出置换，别人也想卖出置换，于是就出现了同一座城市，优质住宅不断上涨，老破旧持续下跌的共存现象。
如此一来，你自己手里的卖不动，想买的又涨了一大截，那这财富差距不是一般大，是非常大。所以，我不建议大家买太旧的房子，那楼龄多少年才不算旧呢，或者讲多少年以内才处于安全范围呢？
一线城市，尽量不要买楼龄超过15年的
二线城市，12年
三线城市，8年
四线城市，5年
一套房你不需要永远占有它，只需要持有它涨得厉害的那几个年份就够了，所以一般住房持有一段时间就要卖出置换，保证自己的资产包始终处于不断优化的动态平衡状态。
总有些人，住在30年楼龄的楼梯房，小区垃圾清理不及时，甚至房子滴水了都不舍卖出，这种人是傻的，人生这么短，要把生命同在享受美好的事物上，赶紧卖掉置换吧。
4、贷款宽松的窗口期不会太长
低息贷款是一种金融资源，既然是资源就不可能无限量供应，只能是谁先抢到、谁获利。
聪明人都知道，资产性收入远大于工资劳务收入，所以他们早早就买了很多房子，房子的增值和租金收入已经可以维持家庭生活支出。
但是如果人人都知道这样薅国家的低息贷款出来抢购资产，那食利阶层就会非常庞大，这对一个国家来讲，负担太大了，因为没人愿意上班交税了。
所以救市的本意是：允许20%的人贷款买房发财，形成财富示范效应，吸引另外80%的人拼命工作。
看看深圳就明白了，深圳2000多万人，商品房300万套，真正在2020年那一轮赚到钱的人不会超过300万人（暂按一户一套计算，事实会有一个家庭有多套），因为买房可以发财，所以另外2700万都是政府吸引他们拼命工作，不断交税，以后接盘的人。
诱惑的萝卜懂吗？总有人吃不到才是香的。人人都有份的东西，太廉价。
5、今年是卖掉老家农村县城住房后的逃命机会
县城无刚需，不要在县城买房和置换，在那里买的房子，随着时间拉长，你会发现那些在一二线城市买房的朋友的房产，身价倍增，而你的房子价值改变不大，甚至有些房子会随着房龄折旧贬值，降价也卖不掉，所以请记住一点： 在县城买房是会越买越穷的。
买房能赚钱，不是全中国的房都能赚钱。当然，如果不幸你已经买了县城的房子，那今年极可能是后卖出逃命的机会。
因为随着媒体宣传和信息传播，“县城的房子涨不动”会成为越来越多人的共识，到了那个时候，你卖出套现的机会就很渺茫了，只能寄望一个傻子出现来接盘了。
很多人问我，那县城的房子亏十万八万也卖掉吗？
我只能告诉他们，果断降价卖掉，渣男始终是渣男，中国早就过了全面城市化的阶段，县城房价下跌是不可逆转的，既然你买错了，就要接受市场的教育，及时降价卖掉，拿钱去别的地方投资，把钱赚回来。
亏10万卖掉，然后买别的地方，赚回100万，净得90万，人生是一个账户，需要动态计算收益，看增量，不要困死一处。
6、政策会保持宽松，直到房地产完成本轮拉动经济的使命
今天的房地产，作为一个占GDP7%，连同上下游几十个行业占GDP总量20%的超级行业，已经名副其实是中国的经济基石，房地产不好，经济肯定起不来，这是必然的。
这几年中国民粹主义思潮风起云涌，很多人说房地产挤压实体经济，去年高层迎合了这些人，对房地产喊打喊杀。
请问，现在房价跌了，中国的经济因此而变得更好了吗？没有房子的人因此而分到房子了吗？
并没有。
（中国各省市政府负债率，不含港澳台）
房地产就是实体经济，涉及钢筋水泥，瓷砖玻璃，家电家具等几十个行业，全国有无数人以房地产为生计，包括政府也仰赖于此。（地方政府高度依赖土地财政，卖地和专项税收入占地方财政收入37.6%）
所以，中国政府一定会想尽办法刺激楼市，推动经济恢复增长，这种情况大概在年底前就会比较明朗了，那个时候，经济和房价双增长。
留给大家买房的时间不多了
祝君好运！
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