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2022年6月份，北京二手住宅成交11009套，环比上涨28.01%；
7月份北京二手住宅成交12338套，环比上涨12.1%；
4月份至7月份，北京二手房挂牌均价分别是：59076元/平方米、59659元/平方米、59253元/平方米和58988元/平方米。
从价格端来判断，北京楼市的价格支撑性较足，二手房的价格总体维持平稳。
从历史成交量来观察，月成交量1.2万余套并不算高，说明市场仍处于修复期。
当前市场信心有一定改善，随着政策基本面持续向好，以及加大对合理住房需求的支持力度，二手房成交量仍有回升空间。
而在这整体平稳的市场下，北京有一处区域的房价在几个月内却接连跳涨，这是一处所有人想破脑袋都想不到的地方。
不是价格与成交量活跃的东西海朝，也不是让人看好的丰台丽泽与亦庄。
而是“双限”加身，317新政之后就陷入持续阴跌的城市副中心-通州。
今年5月上旬，通州区的万达商圈，中山街周边的小区成交速度加快，价格也有上涨趋势。
到了5月中旬，便迎来房价上涨的高峰期，多数房源出现接连跳涨，截至5月底，部份小区的成交价整体涨幅20%，涨幅25%。
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至317调控后就陷入阴跌的通州，此前万达周边的房价也相对稳定，为何会突然暴涨？
源于今年5月1日，通州区教委公布了《2022年通州区义务教育阶段入学工作实施细则》。对入学区域和小升初入学工作进行了详细描述：
其中，把原先对口通州四中的中山街，变成了首师大附中（通州校区）的直升校，且是该校区的直升校。
以下图表为中山街的招生范围，范围内的小区有金帅府二期，鼎晟国际、北京one、新华西街22号院等多个小区。
如果只是调整直升校，对房价上涨不会有太明显的助推。
毕竟首师大附中是去年才落成使用的新校区，师资力量、成绩、率等都还未得到时间的检验。
关键点在于，公布了直升校之后，通州教委在《2022年通州区义务教育阶段入学工作实施细则》规定：
明确以2023年5月1日为时间节点，此时间之后在通州区购买房产并用于申请入学的，实施“多校划片”，不再对应一所。
这无疑给市场添了一把火，虽然首师大是新校区，但顶着名校光环，一出生就成为本就教育薄弱的通州区的热门学区。
加上多校划片的不确定性，大多数家长都认为，只要能顺利进入中山街，就能直升首师大，起码这九年是相对稳定顺利的。
而距离23年5月“多校划片”还有一年时间，那相当于给家长们留下了准备的空间，是不是接下来近一年的时间，都可以通过买房来锁定学位？
至此，中山街招生范围内的小区，短短一个月时间，价格和成交量便双双暴涨。
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因房子本身的配套设施、居住品质及建造年限的影响，划片内各小区的涨幅也不尽相同。
帅府园二期，是2015年前后建成的现代化小区，属于万达商圈的标杆楼盘，本身房价就有一定基础（贵），这轮涨幅在15%左右。
今年初小区53平的小户型，成交价为340-350万之间，目前新成交价385-390万。
北京one，2014年的商品房，规划只能建3栋楼，实际建了5栋楼，且都是超高层建筑。
楼栋间距极窄，内部配套极少，物业极差，户型极烂，致使价格甚至还不如同区域内2000年的老房子。
这次划片中山街后，房价也有所上涨，但涨幅不大，每平方涨了三四千，近期也有所回调。
划片小区中，鼎晟国际的房价涨幅为明显，挂牌均价上涨1万以上，成交价达到25%涨幅。
该小区是2004年的次新，只有5栋楼，4栋板塔结合，一栋板楼，距离和都很近。
且以50-70平的小户型为主，占小区总户型的55%。不管是位置、户型、总价各方面都占优，所以价格也更容易暴力拉涨。
今年2月份，54平一房的成交价是240万，目前新成交价298万，每平方上涨1.2-1.5万，涨幅25%。
其余的划片小区，如官胡同1号院、新华西街、通州区第二毛线厂宿舍等，
都是80-90年代建成的老破小，小区环境、品质各方面都较差，这轮涨幅很一般，可以忽略不计。
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首师大附中（通州校区）周边一共有四所，分别为：中山街、官园、后南仓和北苑。
在没有直升校之前，划片官园的老帅府园（一期），一直是默认直升首师大附中的；
划片后南仓的富力金禧花园，与首师大附中也仅一路之隔。
周边一共四所，却独独把中山街变为了首师大附中的直升校，也导致附近不能直升的小区家长们，集体到教委维权。
虽然目前的维权没有太大效果，但房价却已经有效果了。
老帅府园（一期）这一区域，居住相对舒适安静，原先默认直升，虽然现在平衡被打破，但哪怕多校划片，终也有很大几率能上首师大。
富力金禧花园是2012年的次新小区，为梯队的后南仓，对应通州的潞河、首师大附中、以及还不错的通州二中，上优质的几率也很大。
周围小区只要能沾上首师大附中的光，房价均有不同程度的上涨。老帅府与富力近期房价整体也有上涨5-10%左右。
万达商圈这轮行情，涨幅弱的反而是该区域内的楼盘-万方家园。
2015年的次新小区，是区域内配套与位置的标杆楼盘，毗邻万达广场，距离地铁1号线通州北苑站仅300米左右。
2021年底，小区91平两房的成交价为596万，今年4月新成交价为613万，涨幅在两三千元/平。
原因是：划片的北苑，是通州二中的直升校，但恰恰是这种确定性的直升，让家长们没有了幻想。
其余的小区虽然面临“多校划片”，但三选一，有个比较，均有机会能上更好的首师大附中或潞河，差也有二中兜底。
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从上文中我们可以得出以下几点总结：
虽然北京在积极推动多校划片、教师轮岗，努力向教育均衡化发展，但区域与区域，板块与板块之间的教育还是不平衡。
确定性的好学区，还是家长们趋之若鹜的选择。如西城德胜，虽然731之后买房的都被调剂了，但受到的关注度和成交量依然居高不下。
房价相对不贵的区域，家长们从以前只为占坑，到现在也会考虑小区的品质及居住属性，年代久远的老破区，越来越不受待见，涨幅微弱。
哪怕是教育薄弱的通州，家长们也会为了子女能上个好，宁愿多花几十上百万购买。这就是不管怎么打压，都不会消失的底层逻辑。
不得不承认，产业与教育是房价上涨的唯二动力，真是yyds！
米宅北京
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- 这个区域的房价暴涨20%
