在高层重申房地产是国民经济的支柱产业，在经济会议用了很大篇幅强调要确保房地产市场平稳发展后，地产股没有预期中的大涨，反而跌跌不休。
有人说是受海外市场的干扰（日央行“加息炸弹”），也有人说是因为地产政策面上的支持力度仍不如2015年那时的棚改货币化。
很多机构都预计，在11月份商品房销售等数据跌幅全面扩大的情况下，接下来需求端政策支持力度应该加强。
现在看来，不仅力度要加强，需求端“出实招”的紧迫性也愈益凸显。
01
地产锐观察
短期情绪影响大于实际？
12月20日，中银证券发表了一篇研报，认为近期行业融资信心有所修复，但短期对情绪上的影响大于实际。
开发贷方面，报告指出，尽管金融机构投放意愿明显加强，但房企新增拿地意愿大幅减弱，导致没有足够的优质开发项目可投；此外金融机构对于民企融资仍然相对谨慎。
并购贷方面，供需不匹配、行业风险尚未完全出清、招拍挂拿地利润回升，使得并购贷推进程度也不达预期。
发债渐向民企倾斜，但整体效果暂不及预期。信用保护工具和中债增增信，作用都仅在促进单只债券的发行，并不能实质性改善市场对单一主体及对整个民营地产债的风险偏好。
信托融资方面，2022 年 11 月以来开始松口，但实际效果暂时没有显现。
但政策释放的利好是肯定的，包括股权融资重启、保函置换预售监管资金、内保外贷首单落地、公募REITs试点扩展到保障性租赁住房，健康房企的合理融资需求会得到满足。
来源：中银证券研报
中银证券认为，只有叠加销售回暖，行业才会出现根本性的改善，步入良性循环。
02
地产锐观察
政策如何“出实招”？
需求端政策力度加强迫在眉睫。中信证券研究认为，不利于消费需求释放的限制性政策将有望很快放开。
一是限购。中信证券研究认为，二线城市的限购政策有彻底放开的可能性，但一线城市的限购政策仍将长期存在。但同时，一线城市的限购也有优化调整的空间。
二是限贷。中信证券研究认为，对卖旧买新、卖小买大的限制，既影响了内需的释放，更阻碍了居民追求美好生活。在全国范围内，认房又认贷政策可能也会发生调整。
三是普通住宅认定标准。中信证券研究认为，一个四口之家通过诚实劳动，卖旧买新购置一套150 平米的住宅是完全合理的消费需求，不宜再对其征收过高的税率，或限制其利用住房信贷手段。未来各地普通住宅标准有望提升。
中信证券认为，当前的房地产政策，并不是“既要，又要”，而是“先要，再要”。研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡，是中长期研讨的方向，而鼓励需求释放才是短期的任务
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- 地产需求端政策如何“出实招”？
