文 | 村长
对深圳刚需来说，光明是一个绕不过去的选择。
先给结论，光明并不适合买房投资，但适合买房自住。
这里被誉为深圳的限价房基地、人才房基地、公共租赁房基地。
巨量供应+价格压制，意味着这里的二手房很难卖得起价。
也意味着之前被套的投资客，未来几年都很难解套，除非再来一轮强刺激。
但任何事都有两面性，这也意味着光明对刚需客是相对友好的。
1、这里有足够的盘，让你去挑选。
2、距离更远的东部，现在也是四五万的价格，这里的区位优势显然强过东部。
3、大规模、集中式的开发带来了更好的城市界面和生活环境。
当前龙华等地方的一些盘，虽也号称光明价，但其周边环境显然没法光明的很多盘比。
4、6号线及即将开通的13号，让“挣钱在南山福田，生活在光明”，成了可能。
那么，光明的盘该怎么选呢？
前阵子，我索性沿着光侨路把光明长圳-光明城的盘基本都跑了一遍。
01
深物业御棠上府/星辉项目
——
长圳板块目前的在售或待售盘不多。
从区位上看，位置的是深铁瑞城二期，出小区就是6号线长圳站。
华润润曦府位置稍次， 距地铁口约800米。
再次是深物业御棠上府， 距长圳站约2.5公里；
星辉项目就更远了，属于玉律街道，距长圳地铁站达3.7公里。
值得一提的是，这4个项目都在光侨路上。
星辉项目入市时间还不知道，户型等信息都还没有释放，只知道它的价格将会是区域的地板价，毛坯限价4.34万/平。
深物业御棠上府同样是待售新盘，不过进度要比星辉项目更快一些。
就在五一小长假的天，御棠上府开放了展示中心与实体样板间。
不过听说，反响并不好。开放日当天，项目工作人员下午18时就收工了。
我去的时候，营销中心同样是稀稀拉拉的。
项目不大，由2栋商品房和1栋人才房组成。
个别户型的视野感不错， 从阳台望出去，向南可以看到远处的山脉，向东是大片的科技产业园。
项目楼层较高，商品住宅为46层、3梯6户，算上赠送后的得房率在88%左右。
周边有农民房，整体环境不是特别好，但耐不住价格香。
销售给我说，项目毛坯限价在4.34万/平，同样是片区内的价。这个月底开盘，价格上会有惊喜。
项目有110平的四房，不过改善客可能不太会看上这里。
这个项目是属于那种很刚的刚需盘，有看头的产品是82㎡的3房，若按三成看，只需100万多点就能上车。
户型还算不错，没有明显的硬伤或浪费，把飘窗利用起来后，三个卧室的面积也不是太局促。
100万左右，在深圳买一个功能性强，尺寸感还不错的三房，还是很香的。
虽然都是门槛较低的上车盘，在价格大差不差的情况下，从区位上看，深物业御棠上府明显优于星辉项目。
02
华润润曦府
——
不过，华润润曦府又相对优于深物业御棠上府，当然这个“优”不是指价格，而是周边配套、城市界面，还有开发商。
华润在深圳的口碑还是有目共睹的，深物业虽然也是国企，但相对会弱一些。
润曦府正对面是产业园和商务办公区，城市界面还算不错。
左边是已经建好的深大附中实验，右边是一块住宅用地，紧挨着就是长圳儿童公园。
所以它周边环境也会相对好一些。
距离项目800米左右，有一个勤诚达正大城沃尔玛，项目楼下还有两三千平的社区商业。
生活性消费基本不用担忧。
五一前夕，4月24日，润曦府加推了一栋，共约155套。
网上有报道说当天开盘卖了约78套，去化约50%；
目前在售的户型只有两个面积段，分别为89平的三房两厅两卫，110平的四房两厅两卫。
当天我去项目营销中心的时候，人不多。
项目也没有做什么特价房活动吸引客户，置业顾问是按备案价4.7万左右给我算的价。
说按时签约的话，可以给两个点的优惠。
有一说一，润曦府的户型还是比较吸引人的。
比如下面这个89平的三房两厅两卫，横厅设计，客厅的空间感、光线感都很足。
飘窗也被用到了极致，每个房间，包括厨房，都有飘窗赠送。
餐厅位置还有一个面宽达2米、进深0.7米的飘窗。
高赠送带来了高得房率，听销售说加上赠送后，润曦府的得房率近90%。
次卧与客厅之间的隔墙做了内凹式设计，这样通面墙可以做成一个内嵌式书架。
户型基本上没有空间上的浪费。
值得称道，也是与其他横厅产品明显不同的一点是，它的入户做了L型设计。
进门是一个照壁，拐一下才能进入客厅，巧妙地规避了入户门与主卧室门的对视，而对视恰是很多横厅产品的通病。
参观样板间的时候，我一下子就被这个户型给吸引住了。
03
深铁瑞城二期
——
深铁瑞城是名副其实的地铁概念房，与地铁6号长圳站零距离，一站就可以换乘地铁13号线。
2021年底一期小高层入市时，轰动一时，当天大卖1105套，去化高达83%。
其是这几个盘里位置的，但同时也是价格的。
即将入市二期为46层的超高层，限价4.75万，注意是毛坯。润曦府虽然也是4.7万左右的限价，但送了简装。
节假日，营销中心的人也不多。
销售说，具体的价格、折扣，开盘时间都还没出来。
户型图倒是出来了，只有两个面积段96平和100平，均为3室2厅2卫。
都是竖厅设计， 都是宽景大阳台，该有的飘窗赠送也都有。
四个户型的阳台面宽都在6.3米，进深在1.5米。
04
写在后
——
目前长圳板块的这几个商品住宅盘，如果要排序：
深铁瑞城二期和华润润曦府处于档， 二者也存在直接的竞争关系。
从面积段上看，二者大差不差，润曦府89平做3房2厅2卫；深铁瑞城二期96平做3房2厅2卫。
二者的备案价也都在4.7万左右。
如果深圳瑞城开盘在价格上能有惊喜，甚至比润曦府还便宜不少，那润曦府就会很被动。
因为深铁瑞城的区位优势比润曦府明显要一些，价格一旦下来，综合性价比也就会更高些。
深物业御棠上府、星辉项目处于第二档，能买上深铁瑞城和润曦府，大概率不太会看上这两个盘。
这两个盘更偏刚需一些，价格更有优势，但综合条件也一般。
不过，相比较而言，深物业御棠上府又明显好一些。
如果你预算实在有限，只求能上车，深物业御棠上府可以好好考虑下。
如果你不愿意将就，深铁瑞城和华润润曦府，你还是好好对比一番。
至于光明城板块的几个盘，咱们就下回分解。
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