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1、《商品房认购书》有法律效力。开发商与您作为平等的民事主体，在意思自由的情况下所签订的合同、协议，只要不违反国家强行法，均为有效。《商品房认购书》应当盖合同专用章，但盖收款专用章也能够表明开发商的身份，因为收款章也好，合同章也好，都是在工商部门有法定登记的，盖章行为都是开发商的意思表示行为，并不影响认购书的效力。法人没有签章不影响公司的意思表示，不影响认购书的效力。2、可以在今天缴纳全款，只要在交费后取得购房发票即可，如果现在只能出具收据，可以在收据上注明领取购房发票的时间。3、如果缴纳完房款、签订认购书后开发商跑了，可以进行诉讼，要求返还购房款及利息。如果是现房，开发商跑了的可能性不大。如果是预售房，则应要求开发商提供预售许可证，已经取得预售许可证的开发商，说明其已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证、投入开发建设的资金已经达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。能够出示预售许可的开发商是可信赖的。4、一般是先签订纸质合同，然后开发商统一办理初始登记、办理网签。
全部8个回答>商品房认购书是什么，怎么审查商品房认购书？
157****3161 | 2014-03-26 21:19:48
已有9个回答
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153****7926
你想问什么啊
查看全文↓ 2014-03-29 12:38:24 -
135****7490
1、认购书不好辨别真伪，只能去开发商那里去查证留底备案是否一致。需要开发商配合。
查看全文↓ 2014-03-29 10:35:42
2、如果开发商取得商品房出售或预售许可书，购房合同在当地房管部门会做合同备案登记，可在当地房管部门官方网站上查询。 -
135****0012
找个有能力的朋友顶上去或根开发商协商能退多少是多少
查看全文↓ 2014-03-28 21:38:49 -
143****1972
从开发商那里买的 编号就是在国土部门的登记号 要到国土局才可以查到 认购书只要看里面的内容对不对就行了 **主要的是那个认购书上的公章是不是真的跟认购书可以达到一致就行了 以上是个人看法 祥情请咨询国土局 请采纳
查看全文↓ 2014-03-28 17:57:48 -
158****4231
哈哈,LZ,合同金额正常是以大写为准的,一般这种认购书的如果到时不能成立购房合同的话,定金是不退(或销货方两倍退回给你的),我明白,你的意思,但你可以先看一下你交的定金是多少钱,如果是1万元,人家不如退你一万都不会少收总房价的4万吧!
查看全文↓ 2014-03-28 16:44:00
到时你是不是真的不想买这间房呢?另外,你先跟售楼**说一下先,问她有无得再优惠一下啊,否则你们不按认购协议总价卖要赔偿的,让她在损失较少的范围内给你一个优惠,也未尝不可,反正说不来时,你也不亏,对吧? -
148****3065
一般情况下是不可能退的了，**好的办法是找人接手。
查看全文↓ 2014-03-28 11:38:33 -
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136****3542
可以和开发商协商,适当给予折扣,这个要根据开发商情况而定,实际上,开发商如果不想打折,或者房子好卖,无法答应你的要求的话,只要给你补偿定金双倍就可以了。所以看项目情况而定。
查看全文↓ 2014-03-27 21:43:58 -
138****4178
一、如何签订商品房认购书
查看全文↓ 2014-03-27 14:28:43
1、要区分定金与订金的不同法律性质。“定金”属与担保方式的一种，对于定金的规定《合同法》、《担保法》及《担保法》司法解释均有明确规定。“订金”属于预付性质的款项，一般不适用双倍返还的情形。根据《商品房销售管理办法》第二十二条第二款规定：“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应向买受人返还所收费用”的规定可知，“订金”条款不适用双倍返还。
2、如果购房者依照合同约定来签订正式商品房买卖合同，但**终因部分条款未达成一致意见不能签订商品房买卖合同时，定金如何处理?这是司法实践中经常会遇到的问题。而法律在这方面尚无明确的规定，仅在《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定了：“ ……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”但这里“不可归责于当事人双方究竟是什么范围，法律并无对此界定。当然笔者认为既然认购书中的定金属于立约定金，那么，如果购房者按照合同约定来签订商品房买卖合同，即便**终因部分条款未达成一致意见不能签订商品房买卖合同，那么也不属于违约，定金不应当收取，应予以返还。但如果双方在签署认购合同时，明确了双方因买卖合同条款产生分歧，定金是否返还的约定可以从其约定。
3、尽量在签订认购合同时对商品房买卖合同主要条款予以说明，避免将来对合同条款产生分歧，合同的订立受到影响。操作中可以在订购合同之后附商品房预售或销售合同的文本。
（一）商品房买卖认购书的性质所谓商品房买卖认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，而且往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议，等等，且大量地出现在商品房预售等远期交付的房屋交易活动中。对商品房买卖认购书尤其是关于商品房预售认购书的性质与效力问题，在**高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》出台前，认识并不一致。有的认为，仅系一种合同意向，对当事人并无多大的拘束力；有的认为，出卖方（预售方）在不具备预售条件的情况下，如未取得预售许可证明，其预售商品房的资格尚未取得，按照有关规定并不能预售，采取商品房买卖认购书形式是一种变相的预售，是一种对法律禁止性规定的一种规避，因此，该认购协议无效；有的认为，商品房买卖认购书的性质为预约合同，应承认其效力。**高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”该条规定承认了商品房买卖认购书的效力，并着重规定了定金条款的适用。从其内容分析，该解释认可了商品房买卖认购书作为预约的性质。
1、关于预约所谓预约，是约定将来订立一定合同的协议，亦称预备合同；以后履行预约而订立的合同为本约，也就是正式合同。也就是说，订立预约在当事人间产生的义务为在约定的某一特定时段签订本约。所以，预约是一种暂时性契约，指向的标的为签订本约行为本身，创制了当事人间的缔约义务。预约的构成，一般来说，需要考察两方面的要件：
（1）预约的形式问题。如果将要签订的正式合同（本约）有强制的形式规定的，“不得以预约迂回为脱法行为，若预约的内容已有拘束力时，不论其是否尚须为主契约的缔结，于预约中应适用与主契约相同的形式规定，一如此拘束存在于主契约的情形，以防止脱法行为。”
（2）预约的确定性问题。“若以预约所建立的缔约义务，并不充分确定，亦无法解释确定预约的内容，则其义务及预约本身均不生效力。”例如，当事人间“我们愿意共同成立一家公司”的约定，其确定性尚不够充分，因为当事人对于公司的目的、所在地以及法律形态等尚未有合意的存在，仅仅是表达了愿意合作的愿望而已。这种意向，没有具体的履行内容，即使赋予其履行的效力，具体操作上，也因为履行的变数太大，而没有履行的可能性。但在何种情况下，预约的确定性为已足？在预约具备本约所有条款情况下，该预约名为预约，实为本约，就没有区分预约与本约的必要。这两者之间的平衡，往往难以把握，需要法官根据个案的不同情况，加以辨别。
2、关于商品房买卖认购书的预约性质具体就商品房买卖认购书而言，从其目的考察，当事人签约的目的在于为将来订立正式房屋买卖合同作约定，这在目的上符合预约的基本特征。
（1）商品房买卖认购书的内容须有确定性。从商品房买卖认购书的内容上考察，由于预约必须具有确定性，故其应当具备将来要订立的本约中的主要内容。作为商品房买卖的预约而言，商品房买卖认购书的内容一般包括：双方当事人基本情况；房屋基本情况（含位置、面积等）；价款计算；订立正式购房合同的时限约定。如商品房买卖认购书的内容的确定性程度不够，则只能认为该商品房买卖认购书仅仅是合同意向书而己，没有法律约束力。
（2）区分商品房买卖认购书与房屋买卖合同的实质要件：出卖人已经按照约定收受购房款。**高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该条规定突破了预约具备本约内容即构成本约的一般理论，认为即使商品房买卖认购书具有买卖合同的内容（预约的确定力强度达到本约），但仍不能认为该商品房买卖认购书的实质已经是买卖合同。要直接认定以商品房买卖认购书的名义签订的合同（预约）为房屋买卖合同，必须有买受人交付购房款的行为以及出卖人收受购房款的行为。
（二）处理
1、因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。
（1）“因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同”的情形分析。一般认为，有效成立的合同应当被实际履行，除非存在履行不能的情形。有观点认为，应当“要求双方按预约订立本约，预约中未列人的非主要条款，双方不能达成协议的，可以由法院参酌交易惯例以判决代替当事人的意思。”但商品房买卖认购书的履行内容仅仅在于签订正式的房屋买卖合同，该签约行为虽然受到预约效力的约束，但毕竟合同的订立是当事人意思自治的过程，不仅要体现合同自由原则，而且因为商品房买卖认购书毕竟只是预约，如果预约的效力可以强制当事人双方订立合同的话，实际上其效力与本约没有区别。**高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条并没有赋予商品房买卖认购书强制订立本约的效力，而是认为“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”出卖人未取得售房资格的情形有二：一是因具有《城市房地产管理法》第三十七条规定的情形，禁止其转让的；二是预售人未取得预售许可证明的。在商品房预售情形下，出卖方（预售方）预售须具有商品房预售许可证明方能进行预售，否则对预售合同的效力产生影响（**高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第二条，见本书对商品房预售合同效力的相关论述）。如果在约定订立预售合同的特定时段，出卖人要求订约，而买受人以出卖人尚未取得预售资格、一旦缔约则有预售合同无效（起诉前出卖人仍不能取得预售许可证明等预售条件，预售合同无效）的风险为由，不愿履行缔约义务的，属于因出卖人原因而不能订立房屋买卖合同的情形。
（2）违反商品房买卖认购书确定的签约义务的责任。商品房买卖认购书对当事人产生的拘束力，表现在创设了当事人的缔约义务，即约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。但是，何种情况当事人可以不签合同，并无明文规定。实务中法官可结合当事人不愿履行签约义务的具体情形，并结合考察当事人合同的目的综合认定。因当事人一方原因，违反商品房买卖认购书确定的签约义务而未能订立商品房买卖合同，该当事人应当赔偿履行利益还是信赖利益？**高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”从该条规定看，定金在此处的作用是作为当事人对信赖利益赔偿额的约定。
2、因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。**高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条第二款规定：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
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本帖**后由 欲水静舟 于 2011-11-4 17:13 编辑 商品房认购书指购房者与开发商签订的一份购房合同，而且独立于正式房屋买卖合同。认购书并不是购房过程中的必须的法律程序，在《合同法》上认购书视为要约合同。虽然认购书所约定的购买行为有效，但是买卖双方仍需签订正式的购房合同。因此，**终的购房法律文本只有购房合同。即便购房者不签认购书，开发商也无权要求购房者签订。 根据《中华人民共和国民法通则》有关规定，“认购书”是当事人的“预约”请求。即在订立购房合同前，当事人约定将来签订合同的民事行为。因此，“认购书”在购房合同尚未签订前属于预约合同。 依据现行的《武汉市商品房认购书》范本规定，认购书必须包含以下三项内容：将来要签订的《武汉市商品房买卖合同》全部内容;当事人做出的在将来某个条件具备时签订购房合同的承诺;如在某个条件具备时不签订购房合同，“认购书”的当事人应承担违约责任。然而，时下开发商出具的认购书多数仅有后两项，对“将来要签订的购房合同所有内容”一项却鲜有涉及。此外，认购书中涉及的预付款项也应表述为“订金”，而绝非需要履行购房合同所有条款的“定金”。 房地产开发企业提供的认购书，正是基于类似以上的种种不规范行为，为购房者设下重重绊脚石。购房者签订这样有缺陷的认购书，一旦在日后签订购房合同时出现各式纠纷，开发商往往以购房者违约在先为由，拒绝赔付相关损失。由于购房者所签订的认购书确已具备法律效应，司法机关在处理此类纠纷时，只能采取调解的方式处理，这使得签订认购书的购房者处于不利地位。
全部5个回答> -
答
商品房认购书是对进行交易的房屋有关事宜的初步确认，商品房认购书在签订合同之前的协议书，不是合同。签订认购书后，还需要签订购房合同。但经常出现这样的问题，签订认购书后因为各种原因，又将房子卖给了第三人。此时，之前购房人的利益难以得到保障。签订认购书要注意什么①确认情况，由于大多数都是期房，房子还没有修建好，一切都是未知数，所以在签订认购书的时候，自己要了解认购基本情况，要在其中写清楚，避免交房的时候对方以次充好，替换了自己的房子。②注意钱款流向，认购书中有价款以及付款方式的约定，但要注意一定不要用现金，不便于查询钱款的流向，另外还要注意房屋单价，注意不能使用特价，均价等词语。③注意违约责任，认购书虽然不是购房合同，但有法律效力的，所以也要注意其中的约定，约定清楚时间，支付方式，另外定金不要超过总房款的20%，违约后的处理办法等。
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答
一手转让订单是不允许的！你可以跟开发商协商，看看尽量减少损失吧！
全部6个回答> -
答
签约时商品房买卖合同要看清，注意以下问题：(1)在合同中，应注明与开发商谈定的付款方式是一次性付款还是按揭付款(或分期付款)，**好注明如申请不到银行按揭时订金等预付付款的处理办法。(2)明确注明房屋面积所购面积要明确注明销售面积(或分摊的公用面积)是多少，实际使用是多少。如面积误差超过约定范围，购房者有权退房并追缴利息损失。(3)对交楼日期要有严谨、具体的规定务必将开发商交付房屋的日期写明确，具体到某年某月某日，不要用模棱两可的措辞来表达。如果开发商在约定的时间不交房，则可以按照此条款追究其违约责任。(4)明确煤气通气的准确时间合同中要写明煤气通气的准确时间，或写明因入住率不够而不能按时通气时，开发商应采取什么应急办法。(5)明确产权证发放到购房者手中的准确时间(6)认真查核合同附件，注意房屋平面图与所购房屋是否一致注意是否标明各居室、客厅、厕所的面积;所购房屋的建筑结构、装修及设备的材料、品牌和型号是否确定。(7)约定设计变更时如何承担责任合同中应明确写明房屋建造中如果出现设计变更，新的设计方案应在多长时间内通知购房者，如果购房者要退房应在多长时间内提出，以及卖方应该在多长时间内退款及付其利息。(8)仔细研读补充条款的内容如果购房者认为《商品房买卖合同》内容仍不够详细，可以再签订一个补充协议，把双方认为应该约定的内容规定在补充协议中。协议内容应该公正，双方权利与义务必须对等。应当注意的是，有的开发商事前已拟好了补充协议，这些协议多是按开发商单方面意愿拟定的，其中包含不少不平等的内容，购房者应多加注意。仔细研读补充条款，注意补充条款是否与正式合同相抵触，对不同意的条款可以提出修改，自己有什么需要补充的也可以提出。因为任何合同在正式签订前都是可以修改的。避免疏忽而带来不必要的经济损失或民事纠纷。
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