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交房纠纷常见的四个问题现象一：逾期交房开发商逾期交房应依约承担违约责任交房延期是房屋交付中**容易出现的问题，由于交房延迟，开发商将支付高额的违约金，一般来说约为已交房款的万分之几(视双方约定)。因此一些开发商就在没达到交房条件时匆忙交房，引得消费者愤而反抗，要求一个公道，而另一些开发商则是推迟了交房时间，却以“不可抗力等原因”为借口拒绝支付。律师点评：购房者与房地产开发商签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，只要没有违反法律、行政法规的强制性规定，就是合法有效的，双方应全面履行合同约定的义务。一旦开发商逾期交房(除不可抗力原因以外)，就应承担违约责任，即开发商应向购房者支付逾期交房的违约金。现象二：质量不过关开发商逾期交房应依约承担违约责任房屋质量问题无疑是购房者**为关心的问题，比如地板漏水、墙壁严重开裂等等。但问题是，很多房子刚交付的时候，并没有裂缝，即使有也往往已被全都抹平，数月甚至一两年后才会慢慢显现，但到时候，权责在谁、如何维修、费用如何收取等问题就难以分清。律师点评：1、申请鉴定房屋质量。商品房作为一种特殊的商品，应遵循和适用《城市房地产开发经营管理条例》，该条例第32条规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验，经核验，确属主体质量不合格的，购买人有权退房。”申请鉴定单位鉴定房屋质量，如主体结构质量不合格，出售方构成根本违约，购房合同应该解除，出售方还应当依法承担赔偿责任；如房屋主体结构质量合格，只是存在房屋质量瑕疵，出售方不构成根本违约，购房合同不应解除。2、售房方对房屋质量瑕疵有维修之附随义务。《城市房地产开发经营管理条例》第31条规定：“房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担商品房保修责任。”对于房屋质量瑕疵，售房方有维修之附随义务，还应当依法承担赔偿责任。因此，保修期内如出现房屋漏水、墙体渗水、线路故障、上下水管道阻塞等非因不可抗力或非因己方原因造成的质量问题时，业主可以要求开发商进行维修，直到符合国家规定的标准。开发商不得向业主另行收费，由于质量问题给业主造成的损失，开发商也应承担赔偿责任。现象三：擅自更改规划擅自更改规划须承担相应责任**近武汉出现的一些交付纠纷中，很大部分都属于这一问题。如原先在合同中约定的中空玻璃变成了普通玻璃、没有采取节能墙体等。还有一类是配套设施没有到位或者更改，如开发商擅自将中心花园缩水，原先承诺的绿地变成了高楼，或者将绿地改造成了篮球场等设施，将承诺的彩色园艺地砖变成了柏油马路以及改动了楼盘的外立面颜色等等。律师点评：其实大多案件都在交房验收时集中爆发。开发商肆意变更规划、更改住宅公用部位设施的初衷，主要还是在于利益方面。在楼盘预售过程中，开发商是不能随意更改规划的。如果有更改，必须通知所有业主，并征得业主的同意方可。否则，即使开发商征得规划部门同意变更，从合同的意义上讲，也属于对购买楼盘的业主们的一种违约行为。对于这种违约情形，业主们可以要求开发商按照原规划履行购房合同恢复原状，或者要求给予损失赔偿，而具体赔偿标准可视违约程度而定。此外，如有重大规划变更的，则属于根本违约，业主们可以要求同开发商解除购房合同并退房。现象四：面积缩水超3%部分可提出双倍返还请求对于期房而言，预售时的面积都是根据设计预测的，与房子造好后实际测量出来的面积总归有些误差。这一点买房人肯定可以理解，在一定范围内的误差也能够接受。但面积差得太离谱，买房人肯定难以接受。这就需要买房人在签约时与开发商事先做好约定，而且要细致约定，别让开发商钻了空子。律师点评：**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。律师提醒交房纠纷防患于未然为了使业主的权利能得到**大程度的保障，律师建议，在签订补充协议时，**好将以下内容纳入其中，如：《房屋所有权证》的办理期限及违约责任；发生法定退房或依合同约定退房，购房款、利息、装修费、相关费用(保险费、律师费、契税及物业管理费等)及已支付银行利息等项目的处理办法；由于房屋质量问题(含附属物，如暖气管、热水器、电磁炉等)造成购房人及他人人身和财产损害的赔偿问题；室内空气质量标准问题；房屋或空气质量检测费用承担问题；停车位问题；小区绿化率、会所、儿童游乐园问题；面积差异的处理办法；开发商行使外墙面使用权和屋顶使用权对业主生活产生影响的补偿问题；擅自变更规划的解决办法及楼间距、采光问题等等，做到有备无患。
全部3个回答>公积金如何改革 公积金贷款会出现哪些问题
132****2944 | 2016-07-05 10:16:19
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155****9248
2015年11月20日，国务院法制办公室发布了《住房公积金管理条例（修订送审稿）》，而这距离上一次修订条例隔了13年。近年来，公积金问题“百病缠身”，此次修改可谓万众期待，迎来广泛的关注。 作为普通市民的你又将从中获得哪些收益呢？ 【强制限额：你的钱不用再去“养”富人了】 近些年公积金的公平性一直受到质疑，因为不同地区、不同行业的缴存比例、缴存基数不同，公积金缴纳金额甚至会有几十倍的差距。 修订条例设置了公积金的上限和底限，明确表示不得高于平均工资的3倍原条例虽然也有公积金缴纳的底线和上限，但不强制执行，导致缴纳的公积金差距悬殊。新条例有望增加强制性，使“劫贫济富”现象不再重现。 国家的钱一定程度上避免了别有用心的私有化，虽然普通市民没有直接入账，但能享受到的社会福利有望增加。 【购买高信用等级固定收益：不再“坐等贬值”】 物价飞涨，缴纳的公积金不用的话只会贬值，针对这一现象，条例修订为可以将住房公积金用于购买国债、大额存单、地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品。 职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，符合第①、⑤、⑥、⑦项规定的，可同时提取配偶的住房公积金： ①购买、建造、大修、装修自住住房的； ②离休、退休的； ③完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的； ④出境定居的； ⑤偿还住房贷款本息的； ⑥无房职工支付自住住房租金的； ⑦支付自住住房物业费的。 【政府“代管”变弱：你的钱不必再为政府的账买单】 不少地方政府拿公积金的收益的钱用于保障房的建设，而此次条例修订删除住房公积金增值收益用于建设城市廉租住房补充资金的规定，可谓动了地方政府的“大蛋糕”。 【简化流程扩大范围：提取公积金不用发愁了】 公积金存进去容易、取出来难一直困扰着广大市民，不仅手续繁多、到账慢，而且诸多限制，这儿不能用，那儿也不能用，此次条例修改有望解决这一问题。 条例关于这方面的修订如下：在原来购房、支付房贷之外，租房、装修、支付物业费等住房类消费，都可以使用住房公积金，同时简化办理这些业务需要交纳的材料，贷款办理时限从15日降低到10日。有条件的地方可以实行公积金省级统筹。 明确了这些新的修订，不知道你对公积金还有没有不明白的问题？以下截取10个大家都关心的问题，不明白的赶紧收藏搞懂哦！ 1、买卖契约签订后多长时间内可办理住房公积金贷款？ 答：购买商品房和经济适用住房的，在买卖契约签订一年之内办理住房公积金贷款；购买二手房的，在买卖契约签订后半年之内办理住房公积金贷款；购买二手房两证已过户的，在过户完毕后三个月内办理住房公积金贷款。 2、住房公积金贷款期限如何计算？ 答：借款人申请贷款时实际年龄与申请贷款期限之和原则上不得超过其法定退休年龄，申请贷款时的实际年龄取整计算。 3、没有按期偿还住房公积金贷款如何处理？ 答：借款人未按借款合同约定按月偿还贷款本息的，按中国人民银行有关规定计收罚息。按照借款合同的约定，逾期超过规定的期限后，将处分其抵押物。 4、如果父母购房，子女能否申请住房公积金贷款？ 答：如果以子女名义申请住房公积金贷款，子女的名字必须在购房的买卖契约中，且应理解为是子女购房申请公积金贷款，父母是房屋的共有权人。 5、提取了住房公积金的职工，买房可以申请住房公积金贷款吗？ 答：可以。只要按规定足额、连续缴存住房公积金且单位和个人新开户均超过半年即可申请住房公积金贷款。 6、住房公积金网站贷款查询的初始密码是多少？ 答：住房公积金网站贷款查询的初始密码为借款人住房公积金卡账号的后六位。 7、没有领取结婚证能一起办理住房公积金贷款吗？ 答：不能。必须领取结婚证后才能以夫妻的名义办理住房公积金贷款，享受双方缴存住房公积金的贷款额度。 8、申请住房公积金贷款是否需要提供收入证明？ 答、不需要，但申请组合贷款的借款人，由于商业住房贷款要求，须提供由借款人及其配偶单位出具的收入证明。 9、贷款如遇利率调整如何处理？ 答：公积金贷款期限为一年的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息。一年期以上公积金贷款采取每年确定利率的方法，遇中国人民银行利率调整，新办理的贷款按新利率执行；已经办理过的贷款，于次年1月1日起，按新利率执行。 10、住房公积金贷款发放后，首期还款什么时候开始？ 答：住房公积金贷款发放后，首期还款日为贷款发放后次月15日。
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近日，小编注意到有很多网友就二套房提取公积金有较大的疑问，特此小编我查阅相关资料了解到，公积金只能在用于购房、房屋装修或退休后方可取现。当以你的名义用公积金贷款买的房，凭房屋贷款合同及单位出具的公积金取款证明，去相应的公积金代管银行可以办理取现。当房款全部还清后，就不能再取现。另，在你的自住房屋进行装修时，凭借装修合同及单位出具的相关证明，去相关银行领取。除了上述两种途径，公积金就只有等退休后才可以全额取出。 而对于二套房提取公积金，是必须建立在一套房还贷完，或者二套房全额一次性付款后才可以提取公积金。
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买房贷款，是大部分购房者需要经历的过程。买房贷款会涉及到多个问题，例如全贷还是少贷，贷款要贷多长时间，还款选择等额本息还是等额本金？除了这些，也许还有一点你不知道，30年之后每个月少了2000块钱，可能只够吃个早餐了。时间值钱呀！ 我们总结一下，房产规划在我们理财生涯中的合理安排： 一、全款买还是贷款买，贷款多少合适？ 这个问题，还是比较好回答的，当然是贷款买啦，用银行的钱，岂不乐哉，如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦。 建议： 贷款买，能用公积金贷款买是**好的。公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用，对买房**利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化。 公积金贷款现在的利率是4.05%，商业贷款也在6%上线，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。 贷款，个人建议就按照**低要求付的**款来贷就ok，后面在具体分析到。 二、如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？ 先来举个例子：地点坐标北京，**30%，公积金和商业贷款混合贷款，公积金4.05%，商业贷款6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。 很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，尼玛，坑爹啊，银行收了我们这么多利息。 但是我们换位思考，投资的利息只要大于6.15%，假如现在主流P2P平台10%，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10%，那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。 建议： 按**长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款的。 三、等额本息or等额本金 首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。 等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多，上图大家应该也看到了。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得。 但是，真的是这样吗？ 其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。 举个例子： 如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。 1、假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元； （1）第一个月还款利息为：100万*0.5125%=5125元，则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。 （2）第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为：995833*0.5125%=5103.64元，则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元 以此类推，等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。 2、如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额（含本、息）为7251.12元。 （1）第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元； （2）第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2126.12=997873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元 以此类推，等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。 通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。 等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。 其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你**终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。 所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。 等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。 等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。 借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的，个人比较偏好等额本息，投资收益大于银行利息，就是划算的，所以相当于在利用银行钱做投资了。 另外：如果网贷款平台，等额本息还款，对于投资者来说，实际的收益又是怎样的呢？用10000元投资一个12个月的项目，年化收益12%，一年后你的本息合计有多少？ 一年后回款10661，实际年化6.61%，而目前我们多多智富平台一个月的项目就年化率高达16%了，每月复投收益倍增，基价值远远高于6.15%的商业贷款。 结论： 建议选择等额本息的还款方式，理由一，买房前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。 四、哪类人适合提前还款vs不用提前还款 提前还款三类人： 1、传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。 2、不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。 3、这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率。如果你身边有这样的朋友，请注意，请抱大腿，土豪，带多多君一块玩吧。 建议不用提前还款的类型： 1、公积金贷款，商贷7折，8折，公积金贷款利率才4.05%，余额宝的投资你就已经平了，这么低的成本，你就偷着乐吧。 2、等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。 等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。 **后说上一句，其实思路很简单，找到年利率大于4.05%，6.15%的投资产品就ok啦，你就在用银行的钱挣钱。 现在的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。 总结： 首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为什么？因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。 也因为负利率的这个原因，所以等额本息还款要比等额本金还款好。等额本息确实**后还给银行的利息要多一些，但是一开始的压力要小一些。很多人买房一开始就是借了债的，很多人一开始的压力都非常大。 这个时候，能减轻一点是一点。更重要的是，现在中经济学家和政府官员都相信“通胀比通缩好”。所以，美国量化宽松，欧洲日本量化宽松，中国也是。所以，负利率有可能长期存在。 用等额本息还款你现在一个月还3000，30年之后还是还3000;等额本金现在一个月还4500，30年后还1000。可是，现在的钱要比30年后的钱要值钱呀。现在每个月月供多1500，可能会让很多人吃不消。 30年之后每个月少了2000块钱，可能只够吃个早餐了。时间值钱呀！
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①开发商未能按时交房。 ②开发商证书不全。验房前应要求发展商出示“三书一证一表”，还有各种相关验收表格。③先签文件后验房。大多数开发商采取先缴钱填表、签文件，再验房的方法，使购房者处于被动状态。 ④开发商大事化小。一些开发商总会说业主发现的问题是小问题，到时让人修修就可以了，想方设法不让业主将问题列进验收文件里。 ⑤小区配套不齐全。⑥巧立名目乱收费。
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答
①开发商未能按时交房。 ②开发商证书不全。验房前应要求发展商出示“三书一证一表”，还有各种相关验收表格。③先签文件后验房。大多数开发商采取先缴钱填表、签文件，再验房的方法，使购房者处于被动状态。 ④开发商大事化小。一些开发商总会说业主发现的问题是小问题，到时让人修修就可以了，想方设法不让业主将问题列进验收文件里。 ⑤小区配套不齐全。⑥巧立名目乱收费。
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