我想知道住宅用地可以建商业建筑吗？

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• 135****5038

  在住宅用地上改建商业建筑的情况，属于改变土地用途。需要报经有关部门批准。如果未经批准，擅自改变土地用途的，有可能构成非法占用土地。
  一、《土地管理法》第五十六条规定，建设用地单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。
  二、《城市房地产管理法》第十七条明确规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
  三、《土地管理法》第八十条规定，不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。
  四、《查处土地违法行为立案标准》（国土资发[2005] 176号）第二节第（七）也明确规定，不按照批准的用途使用土地的构成非法占用土地。

  查看全文↓ 2018-07-01 01:05:41
• 137****1720

  1.使用年限
  商业配套40年.办公50年.比住宅的70年缩水严重,
  产权时间我理解应该是土地使用权时间.不是房屋产权时间.因为房屋购买后.房屋产权就属于你了.但土地你只有使用权.无所有权.土地所有权属于国有.国家规定纯住宅的土地使用权年出让年限限**高为70年.商业用地**高出让年限为40年.所以.住房只有40年的土地使用权时间也有可能出现.40年后.国家有权收回土地及地上附着物.50年和70年听起来好象对现业主影响不大.但因为<物权法>对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确.因此.购买综合用地上的商住住宅还是有一定风险.<物权法>第149条规定:住宅建设用地使用权期间届满的.自动续期.非住宅建设用地使用权期间届满后的续期.依照法律规定办理.该土地上的房屋及其他不动产的归属.有约定的.按照约定,没有约定或者约定不明确的.依照法律.行政法规的规定办理..**可能的方案是:到期后.你再次向国家交纳土地出让金.国家再次出让土地使用权.所以.你不会赔30年.但会多缴一些土地出让金.因为40年后的土地出让金肯定会比现在的贵!
  2.交易税费
  初次购买或者转让时的契税按照3%收取.而住宅为1.5%,
  如果国家开征物业税.土地增值税.商业用房的标准也会比住宅高
  3.按揭方式
  大多不能申请公积金贷款.但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到.另50年产权或者40年产权的住宅.如采用银行贷款的方式.只能得到五成或六成按揭.**长贷款年限10年
  4.日常生活成本
  如按公建用途规定.其水.电.暖等使用费用都将采取商用价格.所以.对于购房者应该在购房时询问清楚.目前.开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施.能按民用价格缴纳.
  如水费:3.7(住宅)/5.6(工业商业)/6.1(宾馆.饭店.餐饮业)
  5.设计标准
  设计导向不同.公建物业受朝向.采光.进深等限制较少.而普通住宅的要求较高.
  6.落户问题
  无法迁入户口
  优点主要有以下几点:
  1.关于保值性
  开发商能将土地建造成本都较高的商用房.改为住宅出售.主要由于住宅可变现性强.风险小.销售速度快资金回笼时间短等因素.当然.**关键的原因在于区域的住宅稀缺性强!能实现较高的利润价值.因此购房者在购买这类住房时.往往也是由于缺乏其他的选择导致的.房产相应的保值性也比较好.
  2.关于建造标准
  非住宅的房屋建设标准不同.如果按照公建相关要求.人防和消防等建设标准都较高.对开发商而言.成本将提高.但对购房者的使用影响不大.
  3.可以注册公司
  2006年6月19日.北京市工商局正式下文:公司登记注册时凡提交的<房屋所有权证>或商品房购房合同写明房屋用途为"住宅(包括公寓.别墅)"的.房屋用途的表述无法辨别是住宅或商业用的(如商住.综合等).均不予登记注册.因此.非住宅类房产.可以注册公司

  查看全文↓ 2018-07-01 01:05:30
• 158****1576

  在住宅用地上改建商业建筑的情况，属于改变土地用途。需要报经有关部门批准。如果未经批准，擅自改变土地用途的，有可能构成非法占用土地。
  一、《土地管理法》第五十六条规定，建设用地单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。
  二、《城市房地产管理法》第十七条明确规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
  三、《土地管理法》第八十条规定，不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。
  四、《查处土地违法行为立案标准》（国土资发[2005] 176号）第二节第（七）也明确规定，不按照批准的用途使用土地的构成非法占用土地。

  查看全文↓ 2018-07-01 01:04:58

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  辨别方法：查看《国土使用证》按照相关规定，房屋使用权性质和土地使用权是一致的，涉及商品房的性质只有住宅用地、商业用地和工业用地要是你在售楼部没有看到《国土使用证》，可询问置业顾问。弄清区别：有4个不同点用途不同。商业性质的公寓可作为办公场所注册，但不能迁入户口;住宅性质的公寓可以入户，但不能注册办公场所。使用年限不同。在重庆，商业期限是40年，住宅期限则是50年。使用成本不同。商业性质的公寓契税按3%收取，水电费、管理费等也按照商业标准收取;而住宅性质的公寓契税按照1.5%收取，水电费按民用标准收取。商业价值不同。商业性质的公寓商业价值更高，通常单价也要比住宅性质的公寓高出1000到2000元/平方米。如果要在银行办理抵押贷款，两处总价相当的房产，前者的评估价要比后者高得多。

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  弊端主要有以下几点：1、使用年限商业配套40年，办公50年，比住宅的70年缩水严重；产权时间我理解应该是土地使用权时间，不是房屋产权时间。因为房屋购买后，房屋产权就属于你了，但土地你只有使用权，无所有权，土地所有权属于国有。国家规定纯住宅的土地使用权年出让年限限**高为70年，商业用地**高出让年限为40年。所以，住房只有40年的土地使用权时间也有可能出现。40年后，国家有权收回土地及地上附着物。50年和70年听起来好象对现业主影响不大，但因为《物权法》对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确，因此，购买综合用地上的商住住宅还是有一定风险。《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。。**可能的方案是：到期后，你再次向国家交纳土地出让金，国家再次出让土地使用权。所以，你不会赔30年，但会多缴一些土地出让金，因为40年后的土地出让金肯定会比现在的贵！2、交易税费初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%；如果国家开征物业税、土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高

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• 问 商业用地可以建住宅吗
  答

  如果符合城市规划、报政府批准后，是可以的。但不建议这么做。商业用地的价值是远远高于住宅用地的。

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• 问 商业用地可以建住宅吗
  答

  如果符合城市规划、报政府批准后,是可以的。但不建议这么做。商业用地的价值是远远高于住宅用地的。

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• 问 商业用地可以建住宅?商业用地建住宅的有啥利弊?
  答

  如果符合城市规划、报政府批准后，是可以的。但不建议这么做。商业用地的价值是远远高于住宅用地的。

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