什么是商品房预售?购买的注意事项是什么?

答：第一、在签订购房合同前，购房者在听取开发商意见的同时，尽量向贷款银行进行详细的咨询，了解贷款审批的条件及要求，对于自身还款能力及贷款能否获批有一定的心理预期。
第二、双方在签订购房合同时就按揭不成时买受人的合同解除权进行明确约定，即在合同中约定，如因银行不予办理按揭手续致买受人无法取得贷款的，买受人有权解除购房合同并免于承担违约责任。
第三、如果银行通过贷款申请并与购房者签订了《贷款协议》，对放款时间进行了明确约定，后却以各种理由不按时放款，则购房者有权依据《贷款协议》要求银行按时房款并追究其相应的违约责任。

答：购买商品房需要办理的手续：
（1）确认开发商是否是有合法手续的房地产公司；
（2）签订认购书；
（3）签订合同；
（4）办理预售登记及转让；
（5）办理入住；
（6）产权过户、领取产权证。
购买商品房要注意的事项：
近年来，房地产项目不合法的投诉是一大热点，核实开发商提供的资料，保证五证俱全，是挑选房屋时要特别关注的。这“五证”包括：
（1）规划部门的《建设工程规划许可证》；
（2）国土部门的《国有土地使用权证》；
（3）《建设用地规划许可证》（证明开发商已交纳了土地出让金，拥有产权保障）；
（4）建设部门的《建设工程许可证》；
（5）国土部门的《商品房销售（预售）许可证》。
为了明确开发商的用地是否是出让土地，购房者应重点审查下列文件：
（1）《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权转让合同》；
（2）《国有土地使用权证》；
（3）缴纳地价款的有关凭证。
需要明确的主要内容有：位置、面积，土地用途，出让地价款（包括土地出让金和市政基础设施配套建设费）的数额及缴纳情况，投资开发的期限，土地使用和规划条件。
应特别注意的是：
（1）正式的《国有土地使用权证》应同时加盖人民政府公章，和房屋土地行政主管部门的公章；
（2）土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”；如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”，则表明土地使用者未缴足地价款。
（3）土地证不得擅自涂改。
（4）土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致。

答： 虽说很多人老喊着要买房，但对房子的概念，其实绝大多数购房者并不能用比较清晰和专业的理解。今天小编就为大家普及一下什么是商品房，以及购买商品房需要注意哪些事项。

商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋，均按市场价出售 。
其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。
商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房（写字楼、商铺、商住公寓）以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。
商品房既包括普通商品住宅,也包括了微利房、高级公寓、别墅等。其中,微利房也叫廉价房,是房地产开发商修建的利润较低的一类商品房。与经济适用住房不同,这类住房的开发建设并不带有政府行为,只是房地产商对在城市远郊或交通不便地段修建的住房实行低价销售。这类住房价格低廉,适合于中等或中等偏上收入水平的家庭购买。高级公寓,指在城区内**修建的高层和多层电梯公寓,也包括各种组合复式或高层住房。
在购买商品房过程中，要注意加强风险意识和维权意识
1、不轻信口头宣传和承诺。对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺，购房者应谨慎辨别。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，**好要求开发企业以书面合同形式予以确定，不写进合同条款中的事项发生纠纷后，很难受到法律保护。
2、查验商品房项目的建设手续。购买商品房现房的，购房人应注意验看房地产开发企业的营业执照，开发企业资质证书，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案手续等相关资料。开发建设手续不齐全的房屋，将不能办理产权登记手续。
3、查验房地产开发企业是否具备销售房屋的主体资格。购买新建商品房时，须事先了解并查阅所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》，自己拟购买的房屋是否在《商品房预售许可证》所载的房屋幢号范围内。
4、审慎购买“乡产权”。所谓乡产权房屋（又称小产权房屋），是指在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。
这类房产只能由这个乡的村民购买居住，且不允许上市交易，下发的房产证是蓝色的小本。现在小产权房的买卖受到了很大的关注，已经有明文规定，城镇户口的人不能买小产权房，村民将自己的小产权房出售后，不得再获批宅基地。所以买小产权房的风险很大。
5、购买商品房签订协议后，应积极督促开发企业到房地产行政管理部门办理合同备案；2008年7月1日《房屋登记办法》（建设部168号令）生效后，购房者可直接到房地产行政管理部门办理预告登记。
注意购买商品房的七大圈套
一、“捂盘”惜售。新楼刚开盘时，有一些开发商是先把位置不好的房子拿出来销售，好位置的房子反而被保留下来，然后每个月推出几套，其目的是为了在后期的销售中提高价格和便于销售。
二、“样板房”花招。样板间是购房者了解楼盘**直观的方式，是衡量房屋质量、结构的因素之一。但是，一些开发商有时会利用装修中的视觉误差来诱导消费者。建议购房者在看“样板房”时多考察房屋的结构和装修工艺、用料，把“样板房”作为自己装修的参考，而切莫原样照抄。
三、不要轻易交付定金。要在**终确定购买并签订购房协议后再交定金，否则你一旦改变主意，开发商以消费者违约为由不返还你的定金。
四、不要轻信开发商的广告宣传。要理性审视广告内容，并要求开发商把广告宣传的承诺写入合同约定条款。中国法院在裁定商品房纠纷时，是以合同为依据，而并不以广告宣传的内容为依据。
五、注意“精装房”究竟精不精。精装修的房子，免去了消费者购房后装修的麻烦，尽管房价不菲，还是受到了不少消费者的青睐。但是，一些开发商推出的精装房，其装修用材明显与装修价格不符。建议消费者购买“精装房”时在合同中明确“精装房”的装修标准、所用材质、价格、质量标准、售后服务等内容，以免上当。
六、注意按揭贷款。一些开发商为了解决资金不足问题，在楼盘刚开始销售的时候，假借自己公司员工的名义，向银行办理按揭贷款以套取资金，然后再将这些房屋出售给消费者，并且往往要求消费者一次性付款。这种房子在办理产权证的时候，往往会有麻烦，甚至很长时间办不下来。
七、注意房屋面积。消费者应当特别注意合同中对房屋面积的约定。房屋建筑面积的准确值需要实际测量，而并非是使用面积与开发商单方确定的系数相乘的简单算法，这往往是很不准确的。一些开发商利用消费者难以测量出实际建筑面积的情况，往往单方面虚增系数值。对此，消费者要高度警惕，必要时，应请有法定资质的测量机构进行测量。

答：

1、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。
2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。
3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。
4、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。
5、房屋交付方式和期限及逾期交房的免责条件。例如合同中可以约定由于一定的自然**，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。
6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。
7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。
8、房地产权属登记义务。
9、物业管理条款。
10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。
11、其他条款或当事人约定的条款。

答：程序：看房，签合同，交**，拿钥匙，交余款，领房票。
注意事项：
1、房子的机构、朝向——主要是日照好不好，阳光很宝贵，你家前面**好没有高层遮挡；
2、开发商五证全不全——关系到你能不能拿到房票，有不少手续不全的开发商，楼没盖完就卷住户的**款跑路了。
3、一定要签合同，并要求看五证。不要着急全额结算，免得被黑心开发商欺骗。
4、拿到钥匙后要检查一下房子质量，窗户、水管等有没有问题，有问题找人处理了再付钱。

答：购买商品房流程是怎样的呢？

第一步：和发展商签订认购书

当购房者决定买房，并挑选好自己中意的住宅后，他将进行的第一步就是与发展商签订认购书，以表明购房意向并交纳一定数额的认购金(即订金)，订金是由发展商根据房价自定的，一般几百元到几千元不等，也有上万元的。

认购书的主要内容包括：

1.发展商、销售方及认购书的基本情况；

2.所认购房产的基本情况(户型、建筑面积、单位价格、币种、房产的总价)；

3.订金数额、付款方式(一次性付款、分期付款、银行按揭贷款、公积金贷款、组合贷款)；

4.付款时间(主要针对分期付款方式)、付款地点、帐户等；

5.签订正式条约的时间(一般为认购后的一周以内)。

签完了认购书，销售方应该给买房人发放《签约须知》，以便买房人了解以后的细节，为正式签约作准备。《签约须知》的内容有：A购房者若委托他人签约，委托书的有关证明;B关于贷款所需凭证的说明;C需要交纳的相关税费、手续费等说明;D购房人在签订条约时需携带的证件;E签约地点。

注意：签认购书时，可能有的“认购书”上写的是“定金”，您要特别注意这个“定金”，它只有在合同里才具备法律效力。签“认购书”后若是发展商违约，您是不能得到双倍返还“定金”的。如果发展商还没有拿到销售许可证，您与发展商签订的就是内部“认购书”，请留意：尽管内部认购的房价会便宜一些，但内部认购书在法律上是无效的!

第二步：与发展商签订购房合同

签订购房合同时一定要慎重对待啦，因为您的权利和义务都体现在内了。另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解决的重要根据和凭证。所以，在签合同之前，您需要仔细查验发展商的资格和“五证”(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证);如果是现房，根据规定，发展商已经不需要再办理“销售许可证”，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办理《房屋产权证》。您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想买的房子?一切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金。

在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，通常，发展商会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应，但是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题，而引起纠纷。发展商会把先前的承诺推翻，说合同中没写。所以，您千万不要疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。

您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。

注意：还有可能会出现的情况是，购房者在交付了定金之后，随着对该房产项目了解的加深而感觉不好，不想购买的时候，发展商能否退还定金?这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下，购买者可以终止协议，拿回定金。

第三步：办理预售登记

签完购房合同后，买卖双方应到房屋所在地的区、县房屋管理局交易管理科办理预售(预购)登记手续(如是外销房，则应到市国土资源和房屋管理局市场处办理)。预售登记对保护房屋交易双方的权益非常重要，只有在办理完预售(预购)登记后，购房合同生效。

注意：如果您买的是期房，您还是需要看发展商的商品房预售许可证。除此之外，由于买期房距离入住还有一段较长的时间，在这段时间里，您应该经常与卖房者联系，或经常到施工现场去看看，了解该房产项目的工程进度，发展商是否能顺利交房?如果不能按时交房，您应当按合同规定索赔。

第四步：办理立契过户手续

契约有预售契约和买卖契约两种，预售契约是相对于期房而论的;买卖契约则用于现房交易。立契过户是发展商和买房人进行交易、更换房屋产权不可缺少的重要环节。

立契过户在市或各区县房地产交易所办理，办理过户手续时，买房人应携带购房合同正本、结算单、身份证、个人名章等，这些手续都应该是买房人亲自办理的，如果不能亲自办理而需他人代办的，买房人一定要出具委托书，委托书上必须加盖所在单位或街道办事处的公章(有些区县房地产交易所要求同时具有公证处的公证书);如果购房者正在外地，那么则必须在当地的公证处作公证，把公证书带回来;如果购房者正在国外，还应加盖我国驻当地大使馆的公章。

办理立契过户手续时，买房人要缴纳契税、买卖手续费和印花税。

注意：在办理立契过户之前，购房者必须先到相应的市小区办或各区县小区办缴纳公共维修基金。

第五步：办理入住

在办理入住之前，您需要交清合同款，办理结算;发展商要统一审核您的付款情况，每期付款的底单复印件都须立档保存，在**后入住时以供审核。购房人持合同就可以到物业管理公司拿钥匙，拿钥匙时，要求签订物业管理公约。在签约前，您要对公约仔细研究，充分了解自己应享受的权利和承担的义务，并交付相关的管理费。

注意：如果是期房，那么在其竣工后，实际测量面积与合同上的销售面积会有一定的差异，购房者在与发展商办理结算时，应根据预售合同条款，维护自己的权益。若实际面积减少时，可要求发展商给予补偿，或解除合同并要求卖方赔偿相应的经济损失。