买二手房的风险有哪些? 买二手房有什么风险，如何规避风险？

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• 145****4824

  换房的常见风险有以下三种：1.时效风险；2.资金风险；3.违约风险。
  
  一、换房中的时效风险
  
  1.付款时效
  
  换房者与卖方约定，需要用自己卖房所得部分房款来支付购房的**款。但在约定时间到期后，旧房仍未卖出，导致换房者不能在约定时效内及时付款。
  
  具体付款金额及交付日期会在合同的补充协议中体现，如下图：
  
  
  
  购房合同关于中成交价格的内容
  
  

  查看全文↓ 2019-01-14 12:45:04
• 144****2213

  买二手房的风险主要包括产权风险、资金风险、质量风险，针对不同的风险，我们应采取不同的防范措施, 下面进行具体介绍。
  
  
  
  一、买二手房有哪些常见的风险？
  
  买二手房常见的风险有三种
  
  
  
  二、如何规避二手房常见风险？
  
  （一）产权风险
  
  1.房主没有从事交易的资格，即假业主。
  
  规避方法：规避此类风险的方法是注意查看签约人提供的证件上的名字是否和产权证上登记的为同一人，为防止有人假造，签约前应要求经纪公司或经纪人前往住建委查询核实。
  
  2.房子是多人共有，卖方未经全部共有人一致同意就将房屋登记出售的。
  
  规避方法：这类风险的防范是在签约时查看房产证上的产权人，有多个产权人的必须要求全部权利人到场，如不能到场的需要提供同意出售证明及手写委托书。
  
  3.房子有贷款、抵押尚未还清，业主需要用买房的钱去还贷解押的。
  
  规避方法：为防范此类风险，购房者一定不能同意业主用你的钱去还房贷，如果业主不能自己偿还的，会有中介公司提供金融服务，千万不要自作主张同意业主使用买家的钱去还贷。因为你不能确保卖家拿着你的钱真去还房贷，很多纠纷都会在这里出现。
  
  4.房子被法院依法查封的。
  
  规避方法：签约前需让经纪人协同业主到住建委去查档，如果交易之前查封的建委会有备档。如果担心签约完成后、过户之前被查封的，在合同里应写清楚如遇法院查封，经纪公司应当承担先行赔付的责任。
  
  规避查封房风险方法
  
  
  
  5.不符合转让条件的房。
  
  按照国家相关法律的规定,有的房子是不能转让的，比如5年内的经济适用房、军产房、局级分得的公房。属政策性住房,购房人拥有有限产权,不满5年,不得直接上市交易,确需转让的,由政府进行回购。
  
  规避方法：仔细审查产权证。审查产权证应注意到以下几方面：
  
  1.以优惠价、标准价购买的公房出售时要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。所以，购房者要确认该房屋是否已按成本价补足费用。按相关规定，以优惠价、标准价购得的房改房上市时，应该先补足标准价和成本价之间6%的差价。
  
  2.军产、院（医院）产、校产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。
  
  3.远郊区县的乡产权房屋不能上市交易。乡产权房屋需经国家批准，征地开发，待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。如果是县城住房，土地使用证上显示是城镇开发的，则可以上市交易。
  
  （二）资金风险
  
  1.房款资金
  
  资金安全主要体现在业主拿到定金或**款后玩消失。
  
  规避方法：目前在北京买二手房时一定要资金监管。
  
  注:不选择资金监管可能面临的风险是什么?
  
  交易双方放弃资金监管，坚持自行交付房款的，可能面临的风险包括但不限于：房屋出卖人无法取得全部房款，房屋购买人无法取得房屋所有权、亦无法追回已经支付的房款等。
  
  2016年12月15日起，北京全部城区开始建委资金监管。监管金额计算方式为：
  
  全款的网签-需按网签价进行全额监管；
  
  贷款的网签-用网签价减去贷款金额剩余部分需监管在建委监管账户。
  
  注：监管卡在网签前准备齐全。所有非北京的银行卡都不能办理资金监管业务。
  
  2.房子消耗的费用资金
  
  有的房产有大量的物管费用、水电费用没有结清等等一些情形。
  
  规避方法：签约时一定要留保证金，不然等过完户交房时一查费用就不好办了。
  
  （三）房屋本身质量风险
  
  对于房屋本身的质量问题，还需要专业的人士帮忙把关。
  
  规避方法：找一些专业的朋友协助一起去帮忙看看，而且是能够晚上、白天、雨后都去看看。再有就是可以在小区里，同小区里的人多聊聊，了解一下那栋楼那户有没有特殊的情况，比如凶宅等。尽量选择大品牌中介肯定是没错的，至少能有个保障，毕竟比较起来而言，那点中介费还是算不了什么的。

  查看全文↓ 2019-01-14 12:44:58
• 135****6748

  买二手房要注意哪些常见的风险？
  
  
  一、产权风险
  
  
  
  也就是卖方带来的风险，包括产权人为无民事行为能力人或限制民事行为能力人、卖房人并非房屋的产权者、房屋被保全、查封、抵押等情况。
  
  
  
  1、注意查看出卖方的证件
  
  
  
  在买卖双方签署买卖合同之前，买方一定要注意查看卖方的证件，主要是房产证、身份证、户口簿、原始的购房合同、各种税费发票原件、结婚证（若没有结婚，则要出示单身证明）。一定要核对房产证上的权利人与卖方是否为同一人。
  
  
  
  2、房屋的产权状态
  
  
  
  房屋的权利状态是购买二手房的前提和基础，现在很多房主都喜欢用自己的房屋做抵押贷款，但是如果未能及时还债的话，就容易被法院冻结、查封。如果是房屋有抵押、查封或者冻结情况，就无法正常的进行交易。
  
  
  
  3、房屋的出租状态
  
  
  
  根据相关的法律规定，如果说卖方的房子目前是出租的状态，那么承租人对这个房子享有优先购买权，所以买房人要了解该房子是否有出租的情况，如果有的话，一定要取得承租人放弃优先购买权的声明，否则承租人有权主张买卖双方所签署的买卖合同无效。
  
  
  
  4、注意办理房屋物业交割手续
  
  
  
  很多人认为办理过户手续后交易就完成了，其实并不是这样的，因为房子在之前已经被使用过，所以对于房屋内的水费、电费、燃气费、有限电视费、电话费、物业费、供暖费一定要及时的结清。只有办完这些手续，整个的二手房交易才算圆满完成。
  
  
  
  二、中介方面的风险
  
  
  1、警惕中介公司有意隐瞒
  
  
  
  职业道德差的经纪人为了个人的佣金，有意隐瞒房屋的问题。找对中介公司找对经纪人也是很重要的。
  
  
  
  2、签订不公平合同
  
  
  
  中介公司在担当中介过程中，对自身有利的条款写得比较明确，对自身不利的条款写得比较含糊，而购房者因缺乏经验往往予以认可，一旦发生纠纷，购房者则有苦难言。
  
  
  
  3、中介公司操作流程不规范
  
  
  
  如在未查询交易房屋的产权是否有抵押、查封等限制交易的情况下就让购房者下定金或支付房款。
  
  
  
  三、房屋本身方面的风险
  
  
  1、房屋质量
  
  
  
  由于二手房大部分都是已经被前房主使用过的了，甚至也有年代较久远的二手房，使用久了之后就很有可能会存在一定的质量问题。建议购房人在考察房屋时仔细查看墙体是否有裂缝，主要查看厨房和卫生间是否有漏水情况，因为对于二手房来说，漏水是目前房屋质量中出现的**常见的问题。
  
  
  
  2、对房屋所在片区考察不仔细
  
  
  
  中介或者卖方在介绍房屋的时候，肯定不会告诉你房屋存在的不足之处，所以大家一定要仔细对房屋所在片区进行仔细的考察。如果小区在铁路、立交桥、垃圾处理厂等附近的房子，不仅是会对环境产生污染，而且即便以后卖房也会很难**的。

  查看全文↓ 2019-01-14 12:44:50

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