回迁房买卖

要严防“一房数卖”回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。
买卖回迁房时要注意要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实，同时要注意确定该房屋之上是否有共有人，是否设定抵押权。另外须查明该房是属于危改回迁，还是商品房回迁。

什么是回迁房？

回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子;商品房就是由发展 商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房，商品房都出房产证了，那交易都一样。没出房产证的，回迁民手持的是合同，那就买回迁房比较划算。

在计划经济条件下提出的住房标准，两居为56平方米，三居为80平方米等，但是随着经济的发展，这些规定早已不适应市场的发展，所以这个标准已不再执行。对于危改回迁房屋，按照原住房面积标准进行安置。如果回迁房的建筑面积与原建筑面积相同的，按照当年房改成本价，扣除工龄、调节因素、教师优惠等因素计算。回迁房的建筑面积超过原建筑面积，但未超过人均15平方米的，超出部分按照房改成本价计算，不再扣除工龄等因素。回迁房的建筑面积超出人均15平方米的，超出部分按照当地经济适用住房的价格购买。对于人均面积不足5平方米的住房困难户，按照人均建筑面积5平方米标准进行安置。

回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子;商品房就是由发展商自己出售的房子。

如果回迁房，跟商品房都办理房产证了，那交易都一样。如果没出房产证的，回迁民手持的是合同，就有一定的风险。但回迁房一般来说都比商品房要便宜，敢于承担风险，那就买回迁房比较划算。

回迁房买卖注意事项

回迁房，在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的10%。而这些回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证;另一种是业主只持有回迁协议。

若卖方已经持有房产证，即业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心。

若卖方只有回迁协议，并无房产证，即业主手中只有发展商的回迁协议的，这就需要购房者多一个心眼才行。这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。

许多回迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金，甚至先收80%~90%的楼款，作为客人购买该套房子的保证，余数则在真正过户交易后再付清，而由于业主也不能保证什么时候一定能够真正过户，这对购买者来说具有一定的交易风险。

部分的回迁房存在尚未有《房产证》的问题，或者当取得真正的《房产证》时，可能在面积上与当初的协议面积有差异而导致要补钱，这种种的因素，都导致在同一楼盘中的回迁房要比商品房便宜。因此，当你需要购买回迁房的时候，一定要注意该套房屋的产权问题以及相关细节，并尽量去一些有信誉的大型中介公司咨询，尽可能避免不必要的损失。

目前可以进行合法买卖的住房主要是新建商品房和二手房，新建商品房只要取得商品房预售许可证，即可进行正常的产权交易。
而回迁房也不是不可以买卖，如果在拆迁安置过程中，拆迁户采取了回迁的方式，那么其所得补偿已从货币变为房产，其回迁房是可作为商品房上市交易的。
但部分情况下，拆迁人以回迁房的形式补偿给被拆迁人，其补偿房屋是由有关主管部门核定价格，并进行管理，在产权、转让、税金方面都有一定限制。
由于回迁房这些特殊的原因，涉及的法律关系比较复杂，回迁人是否能取得房屋所有权、回迁房是否能办理合法的产权证、回迁户家庭内部对所有权的划分是否明确，这一系列法律问题难以确定。
在这种情况下，出于保护自身权益的考虑，购买者在购买回迁房时，要持慎重态度，一般来说不建议购买回迁房。购买回迁房可能会存在三大风险，其一是办证时间难有保障，其二是不能办理按揭，其三是经济风险！

目前城市房价越来越高，购房者买房是一件比较困难的事情，所以，很多人将目光放在了回迁房身上，试图找到更划算的购房方式，而回迁房也因为价格较低，所以受到了一部分人的青睐，但房子不仅仅只有居住一种功能，购房还要考虑保值问题，但是否要购买回迁房，可以自己判断，接下来，小编将为大家介绍一下什么是回迁房，回迁房可以买卖吗。

什么是回迁房，回迁房可以买卖吗？

业主手中只有开发商的回迁协议没有房产证，在做二手房交易时是不能在房地产交易中心做过户和改名的。因为回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。如果购房者和业主在没有获得房屋产权的情况下进行交易，属于私下交易，是不合法的行为。

回迁房是指国家征收被拆迁人的房屋及附随土地后，提供给被拆迁人的拆迁补偿安置用房。因被征收土地及房屋的性质不同，回迁房的性质差别很大，购买回迁房的风险亦有所不同。

判断回迁房能否买卖的要素主要有两个：一是该房屋是否已经成功办理房屋所有权证，二是该房屋性质是否允许其转让，这两个要素需要同时具备，才能成就一个没有风险的回迁房交易。



网友咨询：

我现在想买的房子是回迁房没有房产证，户主讲只要写个合同就行了。请问这样的合同有效吗？合同的内容要注意哪些？

北京京师（成都）律师事务所朱华科律师解答：

回迁房买卖合同有效。

朱华科律师解析：

回迁房买卖合同有效吗？

回迁房如果有100%产权，就可以自由买卖，签订合同是有法律效力的，如果不是100%产权，那么通常不能随意买卖，不能损害集体利益，因此签订的购房合同就可能无效了。

1、回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子;商品房就是由发展商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。

2、回迁房与商品房一样，都有房产证，有房产证的回迁房是可以上市交易的。但回迁房的土地性质如果为集体土地性质的，就属于没房产证的，回迁户手持的是购房合同，无法上市交易。

朱华科律师提醒：

买回迁房有何风险？

1.无法办理房屋产权证，不能将房屋过户至自己名下。产权证是房屋的物权证明，不动产无法取得产权证即不能获得不动产的完整物权，不能合法转让、抵押房屋收益、用益，如：购买没有产权证的回迁房是无法办理抵押贷款的。

2.在房价上涨时，出卖人违约主张合同无效或合同解除的风险极大，易发生法律纠纷，如果所购回迁房的性质属禁止转让的，此时可能丧失对所购回迁房的一切权利。

3.很多回迁房的建设并未通过规划、审批、验收等程序，房屋设计、房屋质量、配套设施及装饰装修工程的安全性无法保障。

4.物业、卫生、供暖、消防，甚至户籍迁入方面都存在各种隐患和问题。

5.回迁房的原房主通常都有多套回迁房，你所居住的回迁楼很多房屋会被其他房主出租，回迁房通常户型相对较大，一户被分租给多人的情形非常普遍，住在回迁楼里，你会遭遇形形色色数量极大的流动人口。

你花了 ·

回迁房又叫拆迁安置房～就是安置给被拆迁户的住房。拆迁一般都是由政府主导负责，因此拆迁房可以买卖。但由于暂时办不到产权证，所以买卖双方必须明确买卖合同的条款，以免日后扯皮

回迁房是指国家征收被拆迁人的房屋及附随土地后，提供给被拆迁人的拆迁补偿安置用房。因被征收土地及房屋的性质不同，回迁房的性质差别很大，购买回迁房的风险亦有所不同。

判断回迁房能否买卖的要素主要有两个：一是该房屋是否已经成功办理房屋所有权证，二是该房屋性质是否允许其转让，这两个要素需要同时具备，才能成就一个没有风险的回迁房交易。



网友咨询：

我现在想买的房子是回迁房没有房产证，户主讲只要写个合同就行了。请问这样的合同有效吗？合同的内容要注意哪些？

北京京师（成都）律师事务所朱华科律师解答：

回迁房买卖合同有效。

朱华科律师解析：

回迁房买卖合同有效吗？

回迁房如果有100%产权，就可以自由买卖，签订合同是有法律效力的，如果不是100%产权，那么通常不能随意买卖，不能损害集体利益，因此签订的购房合同就可能无效了。

1、回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子;商品房就是由发展商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。

2、回迁房与商品房一样，都有房产证，有房产证的回迁房是可以上市交易的。但回迁房的土地性质如果为集体土地性质的，就属于没房产证的，回迁户手持的是购房合同，无法上市交易。

朱华科律师提醒：

买回迁房有何风险？

1.无法办理房屋产权证，不能将房屋过户至自己名下。产权证是房屋的物权证明，不动产无法取得产权证即不能获得不动产的完整物权，不能合法转让、抵押房屋收益、用益，如：购买没有产权证的回迁房是无法办理抵押贷款的。

2.在房价上涨时，出卖人违约主张合同无效或合同解除的风险极大，易发生法律纠纷，如果所购回迁房的性质属禁止转让的，此时可能丧失对所购回迁房的一切权利。

3.很多回迁房的建设并未通过规划、审批、验收等程序，房屋设计、房屋质量、配套设施及装饰装修工程的安全性无法保障。

4.物业、卫生、供暖、消防，甚至户籍迁入方面都存在各种隐患和问题。

5.回迁房的原房主通常都有多套回迁房，你所居住的回迁楼很多房屋会被其他房主出租，回迁房通常户型相对较大，一户被分租给多人的情形非常普遍，住在回迁楼里，你会遭遇形形色色数量极大的流动人口。

回迁房算是一种特殊的存在，和小产权房一样，有价格的优势。回迁房对比商品房价格便宜不少，在二手房市场不少人会选择购买。下面就来看看2018年回迁房买卖新规，购买回迁房是不是能进行过户？

2018年回迁房买卖新规是什么？回迁房能过户吗？

一、2018年回迁房买卖新规

1、回迁房买卖的基本手续：回迁房买卖双方签买卖合同、递件、交税、完税户、领证同区程序同比能先交税再递件。

（1）签买卖合同：回迁房买卖双方就房产价格、交楼式、付款式等协商签合同；

（2）递件：买卖双本带相关资料房管局申请房产转移登记买带身份证原件贷款要首套房证明等要按房管局要求先相关部门具卖带身份证、房产证、房产原相关税费发 票等原件交房管局买卖合同用房管局版本房管局再签(城市已实行网签网先申请预受理号填表再递件免房管局排队)；

（3）交税：房管局收件按其要求间相关税局部门交纳各种税费买卖双各自带身份证原件交各自税费；

（4）完税户：买卖双交纳各自税费双起带身份证各自交税费全部发 票单据房管局审察确认已完税完户领取户执；

（5）领证：买按户执指定间带身份证户执房管局领取新房产证

2、2018年回迁房买卖需缴纳的费用

（1）个人所得税（交易总额的1%或两次交易差额的20%）

（2）增值税及其附加税（交易总额的5.6%）

（3）土地增值税（网签价格的3%）

（4）交易手续费（x2.5元/平方米）

2018年回迁房买卖新规是什么？回迁房能过户吗？

二、回迁房能过户吗？

1、2018年回迁房过户规定

（1）已有房产证的回迁房可正常过户交易

回迁房已经获得了房产证的，可以在二手房市场上正常交易。回迁房的房产证是受房管局认可，并受其监督的，和商品房一样，可以在房管局进行备案过户，购买有房产证的回迁房风险相对较小一些。

（2）只有回签协议的回迁房

回迁房房主手中没有房产证只有开发商的回迁协议，这种情况在二手房交易时是不能在房地产交易中心做过户和改名的。户主手中的回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。如果购房者和业主在没有获得房屋产权的情况下进行交易，属于私下交易。是不合法的行为。

2018年回迁房买卖新规是什么？回迁房能过户吗？

2、回迁房买卖所需要的资料

（1）登记申请书原件，申请人身份证明；

（2）房屋产权证原件；

（3）网上签约的当地市存量房买卖合同原件；

（4）交易结算资金托管凭证原件；

（5）买卖双方当事人约定自行划转交易解散资金的，应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件；

（6）契税完税或减凭证原件；

（7）房屋权证上的房屋登记表；

（8）其他资料；

3、拥有房产证的回迁房办理过户手续所需材料：

（1）回迁房产权证（原、复印件）；

（2）买卖契约；

（3）原土地证原件；

（4）产权人身份证（原、复印件）；

注意：若产权人不能亲自办理土地证可委托他人办理，委托人需提供本人身份证（原、复印件）、土地登记委托书。

回迁房取得房产证是可以进行上市交易的，但是未取得房产证的回迁房交易是有极大的风险。
回迁房其实是开发商征收土地时赔给村民的房子，商品房呢是开发商自己出售的房子。每个楼盘一般都有回迁房的，回迁房的售价都是低于商品房的售价。如果回迁房跟商品房都有房产证，那交易不都一样了。要是没房产证的回迁房，村民手持的是回迁协议，那肯定买回迁房比较划算，但是有一定的风险。做二手交易时要留多一个心眼，因为回迁房是不能在房管局更名的，只能与业主私下商量协议。

回迁房什么意思，回迁房可以买卖吗

房屋类型有很多，但有几种房子是比较便宜的，比如说回迁房、小产权房、经济适用房。现在城市发展越来越快，很多城市都有很多的旧城改造项目，只要一改造，伴随而来的就是很多回迁房的产生，但是因为回迁房的价格比较便宜，也吸引了很多购房者的目光，但在购买回迁房之前，你需要知道的是，什么是回迁房，临沂回迁房可以买卖吗，了解清楚情况再下决定也不迟。

1、首先，要留心该回迁房是否已经获得房产证，因为未获得房产证的房屋交易，是不受法律保护的。其次，交易所产生的相关税费该由谁承担也要明确，回迁房的买卖涉及两次税费的缴纳：一次是原房主取得房屋全部权证书是需要缴纳的税费，另一次是原房主转让时产生的税费。
2、业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心。
3、业主手中只有发展商的回迁协议的，这就需要购房者多一个心眼才行。这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。
4、购房者要有所防范，防止业主一房两卖的行为，一定要约定房产过户和交房时间。签订回迁房买卖协议时，要写明自取得房产证多少日起办理房屋全部权的转移手续。若该回迁房为夫妻共有，为了保证交易的效力，购房者应要求卖方的配偶在房屋买卖合同上签字。
买回迁房注意事项?回迁房两种形式？
回迁房两种形式？
1、原住房屋是私产，回迁后所得房屋是大产权(完全产权)。此类房屋得到房产本后可去所属区域交易中心直接过户。
2、原住房是公房，回迁后得到小产权(经济适用房产权)，从回迁之日起5年后才上市交易，过户费用高。
上面就是有关于买回迁房注意事项?回迁房两种形式两个方面的详细介绍，回迁房购买时一定要慎重不能因为价格的因素而不考虑将来的风险，产权证一定要看，要正常走过户流程。希望能给有需要的人提供帮助，或者作为一个参考建议。

回迁房和小产权房一样，和商品房对比都有价格上的优势，但它又不同于小产权房，回迁房是合法的存在，是可以进行交易的。之前有朋友问回迁房房产证能过户吗？当然可以了，回迁房区别于小产权房的就是有房产证的回迁房是可以过户的，下面来看看回迁房的过户流程有哪些？









一、回迁房房产证能过户吗？

回迁房房产证是可以过户的。回迁房是开发商征地时赔偿给回迁民的房子，回迁房有两种形式，一种是有房产证的回迁房，一种业主手中持有回迁协议的回迁房。回迁房有房产证就可以普通的二手商品房没有区别，是可以进行买卖交易的。回迁房不同于小产权房，回迁房的房产证是得到房管局的认可备案的，是可以正常在交易所过户变更的。 有房产证的回迁房能过户买卖。









二、回迁房过户

有房产证的回迁房能买卖过户，下面是回迁房过户所需要的材料以及回迁房过户的相关流程。

（一）回迁房过户所需材料

1、登记申请回迁房过户的原件，申请人身份证明；

2、回迁房房屋产权证原件；

3、网上签约的当地市存量房买卖合同原件；

4、交易结算资金托管凭证原件；

5、买卖双方当事人约定自行划转交易解散资金的，应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件；

6、契税完税或减凭证原件；

7、房屋权证上的房屋登记表；

8、其他资料；

回迁房，具体是指开发商征收土地赔给回迁户的房子。在我国，很多家庭面临拆迁，而国家会进行金钱或者房产的补偿。回迁房就是其中的一种补偿方式。可我国很多居民对于回迁房买卖合同公证不了解。此问题关乎居民的个人财产利益，下面，我们就来为大家进行解读。

目前可以进行合法买卖的住房主要是新建商品房和二手房，新建商品房只要取得商品房预售许可证，即可进行正常的产权交易。
而回迁房也不是不可以买卖，如果在拆迁安置过程中，拆迁户采取了回迁的方式，那么其所得补偿已从货币变为房产，其回迁房是可作为商品房上市交易的。
但部分情况下，拆迁人以回迁房的形式补偿给被拆迁人，其补偿房屋是由有关主管部门核定价格，并进行管理，在产权、转让、税金方面都有一定限制。
由于回迁房这些特殊的原因，涉及的法律关系比较复杂，回迁人是否能取得房屋所有权、回迁房是否能办理合法的产权证、回迁户家庭内部对所有权的划分是否明确，这一系列法律问题难以确定。
在这种情况下，出于保护自身权益的考虑，购买者在购买回迁房时，要持慎重态度，一般来说不建议购买回迁房。购买回迁房可能会存在三大风险，其一是办证时间难有保障，其二是不能办理按揭，其三是经济风险！

这得分情况，如果回迁房办理了房产证就可以买卖，没有房产证的回迁房还是不要买的好。有些回迁房在没有取得房产证的时候，用回迁手续更名的方式卖房，这种情况是绝不能买的;还有，买回迁房的时候一定要进行真实姓名的核查，查看回迁协议和身份证明等

这得分情况，如果回迁房办理了房产证就可以买卖，没有房产证的回迁房还是不要买的好。有些回迁房在没有取得房产证的时候，用回迁手续更名的方式卖房，这种情况是绝不能买的；还有，买回迁房的时候一定要进行真实姓名的核查，查看回迁协议和身份证明等。