国有土地使用证

可以做抵押贷款，只是各个银行的规定不一样，天津银行就不可以。工商，中国银行，可以但是需要提供你的贷款去向比如说购车（钱直接放给你提供购车证明的车行账户），购房（需要你去与房主去房管局签署买卖协议，公产房去津房置换办理），如果不是真正的购车，或购房，那你就自己想办法做去向了。

<使用权类型>有划拨土地使用权和出让土地使用权两种。
所谓出让,指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为,它是有偿取得国有土地使用权。而划拨则是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
取得国有土地使用权方法不同,也就决定其权利的不同。由出让方式取得土地使用权的,则土地使用权可以转让、出租、抵押,换句话说,可以进入市场。而通过划拨方式取得的土地则不能进入市场,只有在补交了土地出让金后方能享受同样的权益

观韬律所就房地产开设专栏----“汉文说房地产”，将每两周由刘汉文律师提供一篇关于房地产方面的法律实务性文章，专栏将分土地、房产、工程三部分，依次轮流组成系列文章，重在探讨，欢迎拍砖。



实践当中，通过招拍挂等形式以出让方式取得国有土地使用权后，由于各种原因需要对土地使用权进行二次流转，这就是我们通常所说的国有土地使用权的转让。本文将根据《物权法》、《房地产管理法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规的规定，就转让过程中作为土地使用权的受让方可能涉及的重点法律问题、存在的相关风险作简要解析。


一
土地使用权转让的法定条件风险
根据《城市房地产管理法》的相关规定，土地使用权转让的法定条件包括积极条件和消极条件。若相关条件不具备时，则不能对该土地使用权进行转让。

积极条件是：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当同时符合两个条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

消极条件是：只要涉及下列情形之一的土地使用权，土地使用权不得转让：（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合上述积极条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）被依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）土地使用权或地上建筑物、其他附着物所有权有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

那么，如果在转让的时候不具备上述条件的，是否影响合同的效力？《**高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条规定，“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。同时，《**高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第8条规定，“转让时转让方已取得土地使用证，但投资开发尚未达到出让合同约定的期限和条件，如没有其他违法行为的，经有关主管部门认可，同意其转让的，可认定转让合同有效，责令当事人向有关主管部门补办土地使用权转让登记手续。”因此，当转让行为不符合上述条件，且无法在相应期限内补救的，土地使用权转让合同应当会被认定为无效合同。故土地使用权受让人在签订转让合同前，应当充分了解该土地是否符合法定转让条件，以免因合同无效或者土地被收回而遭受巨大损失。


二
土地出让金是否合法并足额支付的风险
此问题涉及的是土地使用权出让合同履行中的关键条款，当土地出让金的约定不符合相关规定或未在约定的期限足额支付的，土地使用权出让合同将会被解除，从而导致转让合同的无法履行。根据《**高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定，“如果土地出让金低于订立时当地政府按照国家规定确定的**低价，该土地出让金条款无效。”此时，出让方既可以选择主张对方依订立合同时当地政府按照国家规定确定的**低价支付出让金，也可以选择按订立合同时的市场评估价格支付。如果受让方不同意补足土地出让金，则出让方有权请求解除合同。《房地产管理法》第16条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条、第21条规定，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。另外，国土资源部、国家工商行政管理总局联合制定的《国有建设用地使用权出让合同》第37条也做了相同的规定。因此，土地使用权转让合同的受让方在签订合同前，必须调查清楚土地出让金的价格及其支付情况。

大家讲的多挺多的，我就简要说两句。使用年限，你这个开发商在国土部门交的出让金是按50年交的，这个没有多稀奇，现在这个现象比较多，这样开发商可以少交出让金。你算只有43年，那是因为开发商早就买下这块地，只不过没有开发而已。分摊面积8.30平方米，也就是你的总楼层乘以8.3就是你产权面积，一块地大家平摊的。

供一篇关于房地产方面的法律实务性文章，专栏将分土地、房产、工程三部分，依次轮流组成系列文章，重在探讨，欢迎拍砖。



实践当中，通过招拍挂等形式以出让方式取得国有土地使用权后，由于各种原因需要对土地使用权进行二次流转，这就是我们通常所说的国有土地使用权的转让。本文将根据《物权法》、《房地产管理法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规的规定，就转让过程中作为土地使用权的受让方可能涉及的重点法律问题、存在的相关风险作简要解析。


一
土地使用权转让的法定条件风险
根据《城市房地产管理法》的相关规定，土地使用权转让的法定条件包括积极条件和消极条件。若相关条件不具备时，则不能对该土地使用权进行转让。

积极条件是：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当同时符合两个条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

消极条件是：只要涉及下列情形之一的土地使用权，土地使用权不得转让：（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合上述积极条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）被依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）土地使用权或地上建筑物、其他附着物所有权有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

那么，如果在转让的时候不具备上述条件的，是否影响合同的效力？《**高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条规定，“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。同时，《**高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第8条规定，“转让时转让方已取得土地使用证，但投资开发尚未达到出让合同约定的期限和条件，如没有其他违法行为的，经有关主管部门认可，同意其转让的，可认定转让合同有效，责令当事人向有关主管部门补办土地使用权转让登记手续。”因此，当转让行为不符合上述条件，且无法在相应期限内补救的，土地使用权转让合同应当会被认定为无效合同。故土地使用权受让人在签订转让合同前，应当充分了解该土地是否符合法定转让条件，以免因合同无效或者土地被收回而遭受巨大损失。


二
土地出让金是否合法并足额支付的风险
此问题涉及的是土地使用权出让合同履行中的关键条款，当土地出让金的约定不符合相关规定或未在约定的期限足额支付的，土地使用权出让合同将会被解除，从而导致转让合同的无法履行。根据《**高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定，“如果土地出让金低于订立时当地政府按照国家规定确定的**低价，该土地出让金条款无效。”此时，出让方既可以选择主张对方依订立合同时当地政府按照国家规定确定的**低价支付出让金，也可以选择按订立合同时的市场评估价格支付。如果受让方不同意补足土地出让金，则出让方有权请求解除合同。《房地产管理法》第16条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条、第21条规定，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。另外，国土资源部、国家工商行政管理总局联合制定的《国有建设用地使用权出让合同》第37条也做了相同的规定。因此，土地使用权转让合同的受让方在签订合同前，必须调查清楚土地出让金的价格及其支付情况。


三
转让价格是否合理并如实申报的风险
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第26条规定：“土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。”《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》同时规定：“国有土地使用权转让，转让双方必须如实申报成交价格。土地行政主管部门要根据基准地价、标定地价对申报价格进行审核和登记。申报土地转让价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。”实践中，由于国有土地使用权转让双方规避税费等原因而签署“阴阳合同”，对外“阳合同”中约定的转让价格过低，从而违反相关规定，导致市县人民政府行使优先购买权而受让人无法取得土地的风险产生，也可能会由于偷逃税款等行为被追究相应的法律责任。因此，合理的转让价格约定及依法如实申报将是受让方避免上述风险的必要条件。


四
是否隐瞒土地上权利负担的风险
在土地使用权转让过程中，转让人可能会因自身利益而不充分披露或隐瞒转让土地上存在的权利负担，这些权利负担会在客观上直接影响受让人取得土地后的相关权益。

1、是否隐瞒拖欠建设工程款。土地使用权转让时，基本上都存在地上建筑物（包括在建工程及竣工工程等），如果转让人在转让土地使用权时故意隐瞒有关工程款拖欠的事实，则可能会使受让人成为偿还转让人拖欠工程款的义务人。《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”据此规定，承包人在实现工程价款优先受偿权时，可能会将房地一体通过协议折价或申请拍卖的方式优先受偿工程款。

2、是否隐瞒税费缴纳情况。转让人可能会存在土地上拖欠契税等税费，还有可能出现因土地延迟开发而需要交纳的大额土地闲置费。

3、是否隐瞒在建商品房预售情况。商品房的预售，涉及到合同的履行状况及后期交付等问题，若被隐瞒，则存在潜在权益受损的可能性。

办事规程：一、受理申请材料
二、审核材料
三、校准登记
四、颁发证书
所需材料：一、商品房、房改房、拆迁返还房、经济适用房申请分割变更登记应提交的材料;
(一)、转让方应提供的材料：
1、大土地证原件及复印件1份(2004年10月1日以后颁发的土地证应提供由成都市国土
资源局地籍事务部出具的(土地用途面积分摊计算表1份);
2、土地出让合同复印件1份;
3、工商营业执照或行政、事业代码复印件1份;
4、总产权复印件1份;
5、土籍调查表复印件1份，《界址点坐标成果表》(到成都市国土资源局提取);
6、《土地登记卡》(到成都市国土资源局提取);
7、产权测量报告;
8、申请书1份;
9、法人身份证明、委托书各1份，法人、受托人身份证复印件各1份;
10、分割情况说明;
11、共用宗土地使用权分摊面积总表1份(第1次分割)
12、本次分摊情况表：老方法用土地分割变更登记明细表及共用宗使用权登记表;新
方法用共用宗土地使用权分摊面积汇总表。(以上表格先报1份，审核无误后再出3份
并加盖单位公章。按栋号、单元、楼层、序号顺序填写;共有人占格分别填写，并注
明为共有人;共有人土地面积按产权证上比列分摊，并分别填写;序号或分宗号按户
数编号;房屋产权证号填丘地号;表格用电脑制作并打印)。
(上述材料中心的复印件上须加盖申报单位的公章证明原件与复印件一致)。
(二)、受让方应提供的材料：
1、受让方为个人的应提交：申请书1份(转让方、受让方共同申请并盖章、身份证复
印件1份、房屋产权证复印件1份、委托书1份;)
2、受让方为单位的应提交：申请书1份(转让、受让方共同申请并盖章;法人身份证
明、委托书各1份及法人受托人的身份证复印件各1份，产权证复印件1份，工商营业执
照或行政、事业代码复印件1份。)
(上述材料中的复印件须加盖申报单位的公章证明原件与复印件一致。)
二、办理《国有土地使用证》变更登记应提供以下资料：
土地登记申请书、《国有土地使用证》原件、《成都市房屋所有权证》、《房屋共有
权证》复印件(验原件)、身份证双面复印件(第二代双面复印)验原件，特殊情况

一、受理申请材料
二、审核材料
三、校准登记
四、颁发证书

办理“三房”遗留问题不动产登记程序



群众A


有人说我的房子是“房改房”，这是什么意思？

1
“房改房”的概念

“房改房”是指于1994年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物，是我国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策，现叫做已购公有住房。已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。

2

“房改房”的依据

湖南省人民政府《湖南省房改房上市交易管理暂行办法》（湘政发[1999]10号）、吉首市《吉首市职工房改房上市交易实施细则》（吉政发[2000]22号）。

3

“房改房”可以上市交易吗？


群众B


所有的“房改房”都可以上市交易吗？



哪些“房改房”可以上市交易

具备下列条件的房改房可以上市交易：

１、具有《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。尚未取得《国有土地使用证》的，可在上市交易过程中补办。
２、以标准价购买的公有住房，已按成本价补足房价款，取得全部产权。



哪些“房改房”不可上市交易

凡有下列情形之一的房改房暂不允许上市交易

１、改变使用性质的；

２、已列入规划拆迁范围内和鉴定为危房的；
３、司法机关和行政机关依法裁定、查封或者以其他形式限制房屋所有权人对房屋享有占有、使用、收益和处分权的；
４、违反房改政策购买或多处占房尚未纠正的；
５、**教学区内已出售的住房（本单位职工内部转让、法院判决除外）；
６、以分期付款方式购房而价款尚未付清的；
７、县级以上人民政府规定不宜上市交易的住房。

4

如何办理“房改房”的不动产登记


群众C


如何办理有关“房改房”的不动产登记？

一
登记流程

提供齐全资料→权籍调查（调取档案）→受理→审核→缴费→领证

二

办理方式

对于2016年6月30日前进行了房屋产权登记、交易但没有土地权属证书的房改房、经济适用房、集资房等，分以下两种情况办理：

1、有单独土地使用证或虽有土地使用证但不独立的房产（同一宗土地上非单一用途的房产，同时含有商住、综合用房共同占用一宗土地的房屋）。

由用地单位或街道、社区物管办组织业主委员会牵头提供相关资料，按建筑占地面积（建筑物投影面积）分摊土地到户后按原土地使用证登记的土地性质直接办理不动产登记（擅自改变用途的仍按原登记用途办理，下同），其他面积作为国有资产划归原用地单位，交易时按《吉首市土地市场管理暂行办法》（吉政办函[2014]4号）等规定执行（补缴土地价款）；原土地使用证登记土地性质为划拨、用途为住宅的，也可按市人民政府公布的房屋所在区位、办理登记手续时的基准地价的10%补缴土地出让金（出让年限40年，出让时间从不动产登记之日起计算），土地性质转为出让后办理不动产登记手续。

2、没有土地使用证但土地权属无争议的房产。

由用地单位或街道、社区物管办组织业主委员会牵头，收集相关资料，按建筑占地面积（建筑物投影面积）分摊土地到户，其他面积作为国有资产划归用地单位，按性质为划拨、用途为住宅办理不动产登记，交易时按《吉首市土地市场管理暂行办法》（吉政办函[2014]4号）等规定执行（补缴土地价款）；或者按市人民政府公布的房屋所在区位、办理交易手续时的基准地价的10%补缴土地出让金（出让年限40年，出让时间从不动产登记之日起计算），土地性质转为出让后办理不动产登记。

对于房产证，大家可能都知道它是房屋的重要证件之一，也是能直接证明你是房屋所有人的一个凭证。也有人对于土地使用证不是特别的了解，认为它和房产证是一样的，作用方面都差不多。其实则相反，土地使用证和房产证两者是有不一样的。小编今天就和大家来说说土地使用证和房产证到底有什么区别。



土地使用证和房产证的区别：

1、房产证是指购房者其通过交易，取得了该房屋的合法权，购房者是可以依法对所购房屋行使占有、使用、 以及处分权利。

2、土地证和房产证之间是有明显的区别的，房产证可证明房屋的所属权。只有土地使用证没有房产证的房子是不能进行交易的。土地使用证只能证明该土地的审批使用年限，而不能证明该土地上的房屋所属权。。

3、如果是房主所拥有的是国有土地使用证，那么其房屋可以进行买卖、赠与、抵押、出租等。如果是集体土地(或宅基地），那么其房屋就不能抵押，买卖和赠与也需要得到村镇相关部门的同意方可办理。



土地使用证和房产证的办理：

土地使用证：

《国有土地使用证》办理程序：受理申请材料、审核材料、校准登记、颁发证书。

土地登记申请人(使用者)应持有关土地权属来源证明相关材料，向国土资源局提出申请。

1、土地登记申请

(1)有关宗地来源的政府批复及批准文件，建设用地许可证。提交国有土地使用权通过招标、拍卖、协议等形式进行操作程序中有效性的相关土地权属材料。

(2)因买卖、继承、赠与等形式取得土地使用权的、需提交土地使用权转让协议书及公证书，原土地使用的国有土地使用证书。

(3)提交申请人的身份证、户口本。企事业单位的土地使用者应提交土地登记法人证明书和组织机构代码证、法人身份证。

2、地籍调查

对土地登记申请人的土地采取实地调查、核实、测量、绘制宗地草图及红线图。查清土地的位置、权属性质、界线、面积、用途及土地使用者的有关情况。并要求宗地四周邻居界线清楚，无争议，确认后签字盖章。

2月8日，河北省三河市燕郊国家级高新区格外寒冷，迎宾南路的燕郊不动产登记业务大厅附近聚集了数百位业主，他们急于从政府获得一个确切的信息：手中的房产证什么时候能换成不动产证。



自2016年12月1日三河市正式实施不动产登记以来，燕郊地区部分业主们在交易过程中发现，房产证因为落宗问题而无法换发不动产证，从而导致无法交易。截至目前，整个燕郊至少发现33个小区存在类似问题。



当日，三河市副市长刘增禄在针对这一问题的现场办公会上，指定政府工作人员带着业主办理不动产登记，业主们齐声叫好。但到窗口时，却遭到办事人员的拒绝，理由是房产对应的土地性质并非住宅用地。



这个紧邻北京通州区隶属河北国家级高新区，过去几年房价爆涨，大量产业项目变身房地产。由此引发各类土地乱象，在这一轮不动产登记过程中暴露。



廊坊市国土系统一位人士透露，无法落宗的小区多数与违规使用土地有关。

不动产登记引发的落宗问题不仅仅在燕郊，河南、河北、山东、湖南等省市也均发生，造成的原因也各不相同，但多数均与土地有关。



一位廊坊市国土系统相关官员表示，类似的情况在全国较为普遍，具体到一个城市，则属于个别现象，但解决起来比较棘手，比如土地性质为工业用地的，想要完成不动产登记，需要把土地性质变更为住宅用地，“需要更高级别的政府来解决。”



目前燕郊住宅落宗难的问题，已引起政府高层注意。在向上级部门汇报有关情况后，2月9日，国土资源部在国新办发布会上表态，燕郊不动产登记事情正在解决中，部分住宅通过了解历史情况、完善手续等已经可以登记，未来会陆续解决不动产登记问题。



“副市长也没办下来”


2月7日，为了解决燕郊部分小区无法落宗问题，三河市政府下发一份《致广大业主公开信》显示，目前三河市正在对全市房地产进行全面摸底调查，“经过反复查找历史证资料，目前已经认定福成五期、福泽颐园14-15号楼、燕潮家园、祥馨日升、电子城小区可以办理不动产登记。”



同时，三河市政府进一步表示，其他小区正在逐一核查中，结果将陆续公布，一周内将出台具体解决办法和工作方案。



2月8日，在燕郊不动产登记中心，三河市政府副市长刘增禄也重复了上述承诺，并表示问题将在一周内解决。



在业主们的要求下，刘增禄亲自指定福成五期4号楼一位业主现场办理不动产证，此前，廊坊市国土资源局给业主们的答复是：福成五期1、2、3号楼土地性质为工业用地，4号楼土地性质为绿化用地，无法办理不动产证。



4号楼业主在政府工作人员带领下到不动产登记中心窗口办理时，不动产登记中心工作人员坚持认为，土地性质还未变更过来，无法办理不动产证。



这个插曲一定程度上反映了想要解题并不容易。不过，2月9日国土资源部在发布会上的表态，似乎意味着事情发生了转机。国土部部长姜大明表示，燕郊问题，现在正在解决。已经有一部分住宅通过了解历史情况、完善手续，可以登记了，估计在不长的时间，就会解决完毕。



无法落宗的原因


2月8日上午，一位福成上上城五期的业主表示，其所在小区共有4栋楼无法落宗，通过业主们自行查询得知，1、2、3号楼土地属于工业用地，4号楼属于绿化用地，由于土地性质问题，房屋未落宗而无法换发不动产证。

国有土地使用证在拆迁过程中通常具有十分重要的意义和作用，那么什么是国有土地使用证？国有土地使用证在拆迁过程中具有什么样的作用？
什么是国有土地使用证？
《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
《土地使用证》是非常重要的物权，不按合同办出《土地使用证》就是开发商违约和对业主“权利”的侵犯。
《国有土地使用证》不仅是住宅不动产的物权的组成部分，而且是更重要的组成部分。

国有土地使用证在拆迁中的作用
我国土地是属于国有的，开发商再拿地的时候，那拿到了土地的使用权，而不像是房子一样拿到了产权就有了所有权以及抵押权，典当权等，如果产权能办理下来，土地使用证应该也是没有问题的，有了使用证，至少保证在使用年限内，国家在拆迁的时候会给补偿。如果没有土地使用证将来拆迁的时候，使用年限有没有到期那就很难得到保障。
土地使用证的作用
1。保障产权安全：通过土地登记对购房人土地合法权益进行保障，经登记的住房用地，如果登记错了，购房人的土地合法权益受到损害，登记机关负赔偿责任;如果没登记，购房人就不能对抗恶意第三人，购房人的土地合法权益就得不到保障。
2。保障交易安全：通过查询住房用地登记资料，可以判定所要购买的房屋土地是否合法，是否有合法的产权，以此保证房屋交易的安全。

使用权的书面文件，是持证人享有土地所有权或使用权的法律凭证。



《中华人民共和国土地管理法》规定，集体所有的土地和全民所有制单位及个人依法使用的国有土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权和使用权。

那农村土地证在什么情况下需要更换？使用年限是多久？



土地证在什么情况下需要更换？

现土地证主要有三种，即国有土地使用证、集体土地所有权证和集体土地建设用地使用证。凡变更土地属权或变更土地用途的，均按照法定程序办理土地权属变更登记手续，更换证书。以下情况也需要对证书进行更换：

01

户主变更


由于原户主死亡，或者是依法转让、互换承包地，且没有权属纠纷的情况，都是可以进行更换土地证的。

02

不动产权证的办理


2017年5月起，全国停发旧证，颁发新不动产权证。

农村房屋有房产证，要进行不动产登记，其中不动产证就包括了农村宅基地使用权以及房屋所有权的统一证书。而且不动产权证是在宅基地确权的基础上颁发给农民的。农民一旦拥有了不动产权证，自己的房屋和宅基地就有了一定的物权价值，可以进入一定的交易市场使用。可以抵押贷款，可以依法转让等，在房屋拆迁补偿方面也有证可依了。



土地证使用的年限是多久？

1、农村的土地包括宅基地、耕地、草地和林地等，和国有土地不同，是没有使用年限一说的。像宅基地使用权具有福利性和无期限性，农民无须交纳任何土地费用即可取得，虽然宅基地不能继承，但是建在宅基地上的房子属于公民个人财产，可以继承。

2、耕地、草地和林地等是承包的，所以更不存在使用年限的说法了，一般耕地的承包期为三十年、草地的承包期为三十年至五十年、林地的承包期为三十年至七十年、特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。

如何更换土地证

城镇土地使用登记发证的范围包括城镇房改房、经济适用住房、商品房和城镇其他用地，它是房屋所有权和国有土地使用权发生转移后的变更土地登记，发证对象为拥有土地使用权的个人或企业。
房屋和土地是不可分割的整体，只有进行发证登记并且两者权利主体一致，房屋产权人的合法权益才能得到有效保护。

《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

购买商品房后开发商没有给到《国有土地使用证》，会导致业主有以下麻烦。



1、不动产的“物权”不完整

《房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这说明房地产的“物权”包括房屋所有权和土地使用权两方面。虽然房产证握在自己手里，但土地使用权仍属于房地产开发商，这就不能排除开发商以该土地使用权“大证”向银行抵押贷款的风险；不办理土地证，有的单位可能会非法把土地使用权转让给他人，使购房者蒙受不必要的损失。






2、房地产的转让中涉及土地

使用权的部分不发生法律效力

《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。没有《国有土地使用证》，业主不拥有法律意义上的“土地使用权”。因此，土地使用证和房产权证不齐会影响房屋上市交易。在办理房产过户手续时，当事人也必须提供房产证、土地证和契税证，否则无法过户。






3、房产价值严重缩水

按照《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。这一条规定使原本只有70年寿命的住宅，得到“自动”延长。使“住宅”的“传世私有财产性质”以法律的形式确立下来。但是如果买的房子没有《国有土地使用证》，就没有土地使用权，更不能“传世”。








房产证和土地证有什么区别



房产证指购房者通过交易，取得了房屋的合法权，可以依法对所购房屋行使占有、使用、以及处分的权利的证件；土地证是指是土地者或者土地使用者享有土地权或者使用权的法律依据。



土地证是证明你拥有该块土地使用权的证明文书，房产证则是你拥有房屋权的证明，凭借房屋权证和国有土地使用证可以对房屋行使买卖、赠与、出租、抵押等权利。

国有土地使用权证有三种：一种是红皮小本的，一种是黄皮大本的，还有就是现在的红皮大本的。

本文不惴浅陋，分析如下：



一、土地转让合同约定转让方应缴纳税款由受让方负担合法有效。



裁判要旨：土地转让协议中关于税款负担条款，只要双方的意思表示是真实的，该约定并不会造成国家税款的流失，这种约定不违反法律的强制性规定，因此约定税款具体由谁来负担是当事人意思自治的范畴，不影响合同的效力。



案件来源：**高人民法院，新疆京中房地产开发有限责任公司与巴州银盛房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷申请再审民事裁定书，（2015）民申字第2282号。



二、转让土地时未完成城市房地产管理法规定的投资总额25%,不能据此认定合同无效。



裁判要旨：土地转让时未满足《城市房地产管理法》规定的“完成开发投资总额的百分之二十五以上”等条件的，不能据此认定土地转让合同无效。



违反法律、行政法规的强制性规定而无效的合同，是指违反了法律、行政法规中的效力性强制性规定，管理性强制性规定不能作为认定合同无效的依据。《城市房地产管理法》第三十九条第二项和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条关于“土地未按出让合同约定进行投资开发就不得转让”的规定是法律、行政法规中的管理性强制性规定，《国有资产评估管理办法》《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》和《事业单位国有资产管理暂行办法》是行政规章，均不能作为认定出让土地转让合同无效的依据。



案件来源：四川省聚丰房地产开发有限责任公司与达州广播电视大学合资、合作开发房地产合同纠纷[**高人民法院（2013）民一终字第18号]。



三、股权转让合同虽存在以股权转让为名收购土地的性质，但因内容未违反法律法规的效力性强制性规定而不认定为无效。



裁判要旨：股权转让合同受让人欲通过控制转让人的方式开发使用土地，该行为属于商事交易中投资者对目标公司的投资行为。合同中基于股权转让而就相应的权利义务及履行方法进行的约定没有改变股权转让人本身，也没有变动土地使用权的主体，故不应纳入土地管理法律法规的审查范畴，而应依据《公司法》中有关股权转让的规定对该合同进行审查。在合同内容未违反效力性强制性规范前提下，可认定该股权转让合同合法有效。



案件来源：案号：(2016)**高法民终222号 审理法院：**高人民法院。



四、土地转让方根本违约导致受让方不能取得土地的，应赔偿受让方土地溢价损失。



裁判要旨：土地转让方根本违约导致受让方不能取得土地，根据《合同法》一百一十三条的规定，应赔偿受让方损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的预期利益。而合同履行后可以获得的预期利益即土地溢价。



案件来源：北海艺术设计学院、北海左右商贸有限公司与北海艺术设计学院、北海左右商贸有限公司建设用地使用权纠纷申请再审民事裁定书，[**高人民法院(2016)**高法民申301号]、北海左右商贸有限公司与北海艺术设计学院建设用地使用权纠纷申请再审民事裁定书，[**高人民法院(2016)**高法民申1259号]。



五、合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人只收取固定利益的，应认定为土地转让合同。

人民时评：“土地大限”忧虑须依法化解

　　随着全面深化改革的持续推进，类似“土地使用权到期后该怎么办”的问题还将出现，解答宜早不宜迟

　　近日，浙江温州部分市民发现，自己的房屋面临土地证到期影响买卖的问题，续期可能要重新缴纳占房价总额约1/3的土地出让金。温州市国土局回应称，已着手研究相关方案，近期将报上级研究决定，妥善化解这类问题。土地使用权到期怎么办，再次引起广泛关注和讨论。

　　关于土地使用权的“大限”，我国物权法已明确规定“自动续期”，但如何续期，是否需要缴纳土地出让金，以及缴纳标准等问题，物权法并未给出详细规定，也没有出台相关的法律解释，这是引发温州土地续期争议的原因所在。从温州此次的事件本身来看，的确有历史原因，因为这批上世纪90年代初期的住宅用地的使用权为20年，当时物权法尚未出台，相关法律也不完善。然而，在社会主义法律体系已经形成，强调法治思维和法治方式的今天，如何尽快给出回应、化解群众忧虑，应该成为相关部门的当务之急。

　　国有土地使用权出让，意味着任何单位和个人进行建设，使用土地，必须依法申请，向政府购买国有土地的建设用地使用权。在我国的改革实践中，这一制度经历了一个从无法可依到有章可循的过程。我国土地使用权的有偿、有期限使用，始于1988年，早先的使用年限从20年到法定**高年限70年不等，也就是人们常说的“土地大限”。1990年，国务院出台城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，1994年国家又出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》，对这一领域进行规范。2007年颁布的物权法，则是这一领域**为重要的立法，其意义在于明确了私人对其合法的房屋享有所有权。这意味着即便土地使用权到期了，房屋所有权也不容剥夺，同时，住宅用地续期无须申请而自动续期。

　　然而，物权法在自动续期的操作上却留下了一些模糊之处。比如，住宅建设用地使用者往往是较为分散的业主，政府有无义务帮助他们实现自动续期？是否需要缴纳土地出让金？缴纳标准如何？若是部分业主不愿缴纳土地出让金该如何处理，是否会影响到其他业主？非住宅建设用地续期又该如何操作？这些模糊之处，立法者当时或有其他考虑，但目前已经影响到群众的生产和生活。一方面，土地“70年大限”的隐忧一直盘桓在人们心头，这既不利于产权制度的落实，也让人们因为担忧在到期后缴纳难以承受的出让金而处于不安之中。另一方面，这为相关市场交易行为埋下了纠纷隐患。目前，已经出现了土地使用权到期后，房屋因未能自动续期而不能交易过户的案例。不难预见，如果相关规定仍不明确，还将出现诸多房屋买卖后续纠纷，以及因缴纳出让金而出现的争端。

　　国有土地使用权出让制度的产生和完善，是我国改革历程的重要组成部分，成果来之不易，而相关立法则是对这一成果的有力维护。在全面深化改革的过程中，一方面要坚决维护和严格落实物权领域的立法成果，另一方面，对上一轮改革中的模糊之处也要进行有连续性和建设性的修补。相信随着全面深化改革的持续推进，类似“土地使用权到期后该怎么办”的问题还将出现，解答宜早不宜迟。期望相关部门能够着眼公民合法权益，立足于现实可行性、法律稳定性，从细节出发，拿出于法有据、于情有理、于民有益的具体解决方案，早日消除盘桓公众心头的忧虑。









温州：居民购房仅三年 土地使用“撞”年限





王女士于2012年10月，花了近百万元在温州市区横河北新村买了一套房子。近期王女士想卖掉这套房子。可在买卖过程中，王女士意外发现自己名下的这套房子，土地使用年限已于2016年3月4日到期。







购房者 王女士：现在这个房子想拿出来交易的话，现在交易不了，说我土地使用证已经到期了。



据王女士介绍，她名下的这套房子于1996年交付使用，她是这套房子的第三位主人。在她的印象中，住宅的土地使用年限为70年。为何自己的房子仅仅过了20年就到期了呢？更让王女士百思不得其解的是，同幢楼不同楼层的土地使用年限竟然完全不相同，有的是70年，而有的却是20年。







王女士：他这个图号和地号，跟我这个是一模一样的，但他这个使用期限是到2070年。



根据《物权法》，购房者有权在土地使用权到期后申请并获得延期的资格，但却没有对续期的土地出让费支付标准和办法作出明确规定。王女士告诉记者，目前土地使用权到期使她无法贷款，土地使用权续期政策的不确定性，也使她的房子无法正常交易。



产权续期无定论 土地过户受影响

看了刚才王女士的遭遇，我们肯定有很多疑问，房子的土地使用权到期了怎么办？有没有办法续？为何王女士的土地使用权只有20年？带着诸多问题，我们的记者陪同王女士到温州相关部门进行咨询。



温州市相关部门负责人介绍，现在住宅土地的使用年限为70年，但上世纪八九十年代收取土地出让金的做法刚开始，有些开发商为了减缓资金压力，没有交足70年，温州的规定是**少交20年。







温州市土地登记交易中心副主任 林钧：办土地证的时候，房地产开发公司只签了一个20年的土地出让合同，按照当时的价格出让年限，收取了20年的出让金，当时的历史原因就是20年也有签、40年有签、50年有签、70年也有签。



根据《城市房地产管理法》第22条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。以王女士的邻居为例，应当是在届满前一年提出申请，并获得批准。而王女士则是过期之后，才想到去续期。







温州国土局鹿城分局副局长 陶建武：已经终止了我们不可以，如果期限没有终止的话，还有两年几年，我办交易了，交易继续要70年，70年按我们温州市交易的规定，市场评估价的优惠价百分之四十缴，过期了，重新要审批，谁也不敢定价格。



据温州市国土资源局统计，截止到2019年年底，温州市区将有约1700多套商品房土地使用证过期。

　　9月5日，兰州新区举行不动产登记事务中心揭牌暨不动产权证首发仪式，此次颁发首份不动产权证书，标志着兰州新区结束了不动产分散登记历史，不动产登记工作进入全面明晰产权、有效保护权益、维护交易安全、提高服务效率的崭新阶段，为打造便民高效的现代政府治理体系提供了有力支撑。副市长、新区管委会副主任牛向东参加首发仪式。






　　实施不动产统一登记制度改革，是中央全面深化改革的重要内容，也是推进依法治国的必然要求，有利于保护公民财产权。兰州新区不动产统一登记工作已取得良好成效，基本实现了登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。当日，兰州新区不动产登记事务中心正式运行，该中心进行了不动产服务器安装和信息系统平台搭建，初步建成不动产信息系统管理平台，制定了《兰州新区不动产登记规程》，梳理出“8大登记类型、21个登记类别、98个登记流程”，现已完成部分数据整合，完成了300多宗土地数据入库工作，实现了不动产测绘系统、国土资源电子档案系统分别与不动产登记系统的初步对接。

　　据悉，新区不动产登记事务中心将于2017年实现与税务、城建、银行等单位的数据共享，完成向国家、省市数据的汇交。从即日起，兰州新区停发国有土地使用权证，改发不动产权证。