商品房预售

商品房预售合同违约在房产买卖中都有什么？商品房预售合同查问如何查问？常识里面有介绍，可以看一看。

一手房必须是又预售许可证的,二手房不需要。看看你签得是什么合同。

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。那么，购房者在购买预售的商品房时，需要满足哪些条件呢？小编来给大家解答。

购房合同是买房的要紧手续证明，是护卫购房者本身权益的主要凭证。只要经主管部门挂号备案的购房合同，合法效力才会被认可，那么如何进行商品房预售合同备案查问呢？

一手房需要5证齐全才可以卖的，要看看其他的几证有没有。

应当取得商品房预售许可证书方可销售；取得预售许可证书的条件比较多，要看房屋是多层还是高层，多层要封顶，高层修建投资额必须达到总投资额的25%才行
温江汇通地产邱智杰，希望能帮到您

①在商品房的预售合同当中，首先要写清楚买卖双方的一些信息，比如说买卖双方的名称，具体的地址，国籍等等。如果是法人组织的，那么在合同上需要有法人代表的签名才行。
②在预售合同当中还得有商品房的信息，比如说要有商品房的名称，位置，编号以及平面图纸等等。
③在商品房的预售合同当中还得有房子的具体使用性质，需要明确的表明是住宅用房，办公用房还是经营用房。
④在商品房的预售合同当中需要有商品房的具体数量，也就是说得写清楚购房者购买的具体套数，每套的房子需要用平方米来进行计算。
⑤在商品房的预售合同当中，需要有商品房的面积，并且需要明确的注明是建筑面积还是使用面积，不同的面积和概念所代表的内容其实也是不一样的。

根据《城市房地产管理法》第四十五条的规定，商品房预售，应当符合下列条件：

1.商品房预售人（开发商）必须已经向政府主管部门交付全部土地使用权出让金，并依法取得土地使用权证书。

2.房地产开发商必须持有《建设工程规划许可证》。

3.按提供预售的商品房计算，房地产开发商投入开发建设的资金需达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，预售人方能预售房屋。

4.商品房预售人（开发商）须向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

5.商品房预售人（开发商）应当按照国家有关规定，将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

规定商品房预售的条件是规范房地产开发销售行为,保护购房者利益的必然要求。商品房预售是—种特殊的买卖行为,主要是由于买卖的标的物是一种尚不存在的物,因此在法律上也有相应的特殊规则规范。房地产公司将正在建造中的房屋销售给购房人,房地产公司实际上也尚未取得完整的所有权,买受人取得的是—种物权期待权。商品房预售有利于房地产公司进行资金融通,避免市场风险波动。但是对于买受人来说,虽然减轻了支付压力,但是也面临着巨大的风险。交付的购房款是否能够真正的用于房屋建设?商品房是否能够按时竣工,以及实际交付房屋是否符合约定等等问题都是非常重要的,尤其就目前来看,购买商品房是民众生活中的重要消费行为,所以为了维护消费者的利益,法律对房地产公司进行商品房预售的条件作了严格的规定。《商品房销售管理办法》第6条规定,商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序,按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。《城市房地产开发经营管理条例》第23条规定,房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:
(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;
(4)已办理预售登记,取得商品房顶售许可证明。

商品房预售合同首先要写清楚买卖双方的一些信息，比如说买卖双方的名称，具体的地址，国籍等等。

商品房预售需具备以下条件：（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已
取得土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；（四）已确定施工进度和竣工
交付使用时间；（五）七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；（六）已在项目所在地商
业银行开设商品房预售款专用账户；（七）法律、法规规定的其他条件。

有关信息提供参考：
商品房买卖合同网上签约备案应注意：
一、合同签订前，商品房出售人应向买受人出示预售许可证及相关证书、证明文件，充分说明出售房产的状况；买受人应对所购房产状况有充分了解。
二、合同双方应充分协商拟定合同条款，并在确认提交前认真核实，确认合同内容无误。
三、网上合同模板为一份合同对应一个单元标的物，涉及住宅、车位及购买多套住宅者，应签订多份合同。
四、网上合同标准模板为一至二个购买人。涉及三个和三个以上购买人的，第三人起的购买人信息记载在合同附录页中。
五、预售的商品房是房地产开发企业正在建设中的房屋（或已建成但未经初始预登记的房屋），该房屋的面积、交房日期、质量等方面存在着不确定因素。买卖双方在签约前，应对下列问题予以充分了解：
1、商品房预售时的面积为出售方提供的根据图纸由测绘单位预测的面积,与房屋建成后实际测量并作为产权登记的面积可能存在差异。
2、商品房预售合同经签约备案后，应符合特定条件方能办理注销登记。
3、购买小区车位的必须是在同一小区内购买住宅、店面等房产的业主，在网上签约时必须在附件中注明关联的单元。如不实，登记机关不予出具备案证明。
4、境外机构和境外个人购房应符合建设部《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的规定。
六、合同一经网上提交，电脑自动记录网上提交时间，即网上签约备案时间。买卖双方在提交合同前仔细阅读合同内容。
七、网上合同签约限当日内提交备案。未提交的合同信息，系统将在当日24时（晚上12点）自动清空。请买受人及时查询所签合同是否己提交备案。
八、合同提交后即进行网上打印，打印内容包括一式二份的商品房买卖合同和一式三份的合同备案证明。合同和合同备案证明均可根据双方需要多打份数。打印的合同双方应当场签字确认。
九、网上签约备案后，买卖双方需变更合同条款的，可凭双方密码直接上网申报，以补充合同形式体现。涉及购房人、标的物、合同金额等备案证明内容的变更,须由双方持原合同备案证明和新备案证明共同到福州市房地产交易登记中心申请办理变更。不涉及备案证明内容的变更，由双方凭密码在网上直接受理。
十、网上签约备案后，买卖双方需要终止协议的，可申请撤销网上签约备案。撤销须双方当事人共同到福州市房地产交易登记中心申请办理。其中，标的物为住宅的须由双方当事人在网上签约后的10天内申请撤销，同一标的物仅限撤销1次；超过10天的，按商品房合同注销的有关规定办理。
十一、签约过程违反法律、法规及有关规定，导致签约合同无效或部分条款无法履行的，合同双方自行承担有关法律、经济责任。

现售商品房就是房款交清就能住房。
预售商品房就是预先出售的房屋，房款可以分期交付，房屋现在正在修建的房子。

买卖商品房是绝大多数城镇居民获得住房的重要渠道，但由于我国房地产市场起步较晚，房地产立法不健全等因素，商品房交易行为极不规范，特别是部分开发商违反诚实信用原则，严重侵害购房者的合法权益，导致商品房买卖合同纠纷数量急剧上升。此类案件专业性强、处理难度大，如何处理好此类案件纠纷是法官面前的一项重大而艰巨的任务。本文就商品房现售合同的生效要件进行了探讨。

文/王林清 **高人民法院民一庭法官

郭燕枝 北京市第一中级人民法院审判委员会委员、民一庭庭长

杨心忠 **高人民法院审判监督庭法官

本文节选自《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》



商品房现售合同是否以出卖人取得商品房预售许可证明为生效条件？



对于上述问题，司法实践中存在不同观点：



第一种观点认为，依据《城市房地产管理法》第38条第6项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因此，商品房现售的条件为所售房屋已具备房屋权属证书，否则现售合同无效。



第二种观点认为，依据建设部《商品房销售管理办法》第3条第2款的规定：“商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付价款的行为。”



第7条规定：“商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。”因此，商品房现售的条件至少为房屋“竣工并验收合格”，否则现售合同无效。



第三种观点认为，依据《商品房买卖合同解释》第1条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”



从该条的规定可推知，商品房买卖可分为两种类型：一种是未建成房屋的买卖，另一种是已竣工房屋的买卖，前者为预售，后者则为现售。因此，商品房现售的条件为房屋“已竣工”，否则现售合同无效。



第四种观点认为，实践中难以完全将商品房的现售与预售区别开来，因此，在处理此类问题时，应持折中的观点，即不能因为销售合同未满足建设部《商品房销售管理办法》的规定，就认定合同无效。



因为根据《合同法》的规定，认定合同效力的依据是法律和行政法规，而《商品房销售管理办法》是行政管理部门对其进行行政处罚的依据。房屋买受人亦可据此要求出卖人承担违约责任。



同时，也不能因为出卖人在未取得产权证书的情况下出卖房屋违反了《城市房地产管理法》第38条第6项的规定，因为《城市房地产管理法》第38条第6项的规定是基于行政管理的目的而规定的，在理论上属于取缔规定，旨在对违反者加以制裁，以禁止其行为，并不否认其行为在私法上的效力。



我们认为，商品房现售合同不应以出卖人取得商品房预售许可证明为生效条件。



认定合同生效应当符合以下条件：



（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。房地产经营资格是用来证明开发企业开发经营能力和资信度的证明，审核和发放房地产企业的营业执照，是国家用来管理、控制和监督房地产业发展的重要手段。是否具备房地产开发经营的资格，是开发房地产的必要条件，也是房地产开发企业对外承担责任的基本条件。在审判实践中，不能因为过分强调投资者的利益而取消国家的监督管理，对于当事人无房地产经营资格的，应确认合同无效；



（2）取得国有土地使用权证书或者使用土地的批准文件；



（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；



（4）房屋已经竣工。不符合上述条件签订的商品房现售合同，因作为合同标的物的房屋违法，应当认定现售合同无效。



《城市房地产管理法》第38条第6项规定：“未依法登记领取权属证书的”房屋不得转让。实践中就该规定的性质存在争议，有观点认为该规定属于《合同法》第52条第5项规定的法律强制性规定，违反该规定的房屋买卖合同无效。



我们认为，依据民法理论，强制性法律规范大致可分为管理性的强制性规范及效力性的强制性规范。**高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第14条规定，《合同法》第52条第5项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。



因此，只有违反了效力性强制性规定的合同，才会导致合同无效的后果，而仅仅违反管理性强制性规范并不影响其在私法上的效力。上述《城市房地产管理法》的规定在性质上应当属于管理性的强制性规范，不应作为认定合同无效的法律依据。



1.房屋未领取产权证是否影响房屋转让协议的效力。物权变动是指物权的设立、变更、转让和消灭，转让是物权变动形式的一种，它是指当事人基于法律和合同规定移转物权，从而使物权的主体发生变化。以变动原因相区分，物权变动可分为依法律行为物权变动与非依法律行为物权变动。

一、商品房买卖预售合同
1、双方的名称、国籍、地址，如果是法人组织的，并且由法人代表签名。
2、商品房名称。即购房者要购买的商品房的名字、位置、编号、平面图纸等。
3、房屋使用性质。应明确是住宅用房、用房还是经营用房或其他。
4、商品房的数量，购房者要购买的套数，每套的面积应以平方米来计算。
5、商品房的面积。这里要注意明确是建筑面积还是使用面积、其他面积，因为这些面积和概念所代表的内容是不同的。
6、约定每平米的价格。由于商品房预售的是期房，即购买和交付使用之间隔了一定的时间，因此价格条款在合同确立时已经确定，双方就不能擅自变更。
7、约定商品房的质量。包括预售房屋的地段、楼层朝向、房屋的结掏及功能，装修状况、设备、约定的建材配备等级、保修期限、公共配套设施等。
8、购房款的交付方式和期限。既包括预售款的支付方式即在什么时候支付，支付多少，分一次付清还是分期付清，每次付款的数额，也包括房屋交付使用的期限。
9、商品房产权转移的方式以及期限。
10、约定违约责任的承担。规定一方违约另一方有权请求违约赔偿，直至解除合同。
商品房买卖预售合同？商品房预售合同与商品房买卖合同区别？
二、商品房预售合同与商品房买卖合同区别
商品房买卖合同一般是指房地产开发企业即出卖人将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买售人，买售人支付价款的合同。它是商品房交易中**为重要的凭证，是确定开发商和消费者权利义务的依据。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为。商品房预售是商品房销售的方式之一，与商品房现售相比，有以下区别：
1、房屋标的在出卖时是不存在的，或者是在建设中尚未竣工；
2、预售商品房大多是房产商已确定的地段、楼房、面积及辅助设施而标明每平方米的房屋价格，购买者只是按房产商所表述的种种条件而在其中选定；
3、预售商品房是附期限的行为，承购人预先支付定金或房屋价款；
4、在程序上买卖双方签订《商品房预售合同》并予公证。

商品房作为一种不动产，一方面，其价值相对比较大，一旦发生纠纷，涉诉标的大，有可能是某些业主一辈子的积蓄；另一方面，涉及面广，一个商品房楼盘往往涉及几百户甚至上千户业主，故容易引发群体性事件。

记者从山东省工商行政管理局网站获悉，近来有一些消费者不明白商品房预售的条件，盲目相信开发商的宣传，买了房子却不是原来预订时的设计、面积、装 修，甚至不能办理房产证，不能办理贷款，有的甚至是交了房款却迟迟拿不到房子等等，无端生出许多的烦恼。在此提醒广大消费者要谨慎购买预售商品房，购买时 切记注意以下几点：

一是购买时要先查看商品房预售许可证。预售许可证是为了保护消费者利益，规范开发商预售在建商品房的证件，只有取得了预售许可证的商品房才是符合法律规定准予预售的房子。

二是要善于签订对自己较为有利的合同。当预售房预售面积与交付时的实际面积有出入时，若实际面积少于预售面积，开发商应退减少的面积款项;若实际面 积超过预售面积，客户仍按预售面积付款。对于此类条件，客户应据理力争，并应写入合同中。另外，诸如交房日期、煤气开通日期、装修程度、公共部分和建材品 牌、电梯品牌等，均可在合同中详细注明并签订相应的违约条款。

三是购买时一定要看房屋的平面示意图及工程规划图。平面示意图能够提供的仅仅是室内的平面格局，对于室内空间布局还需你“慧眼”识真。居室内应尽量 避免错综复杂的梁柱穿行，有时高2.9米的居室，由于有大的横梁穿过，底部净高不足2.2米，装修困难不说，空间上也有极大的压迫感。对于此类问题，在签 订预售合同前，你**好能向开发商借工程蓝图查看，或请较好的房地产代理公司代为咨询。购买楼房顶层的消费者，应注意供暖回水管道、太阳能管道等，是否会对 装修带来许多麻烦。

四是在购买时一定要注意楼与楼之间的间距和采光问题。首先是比较项目开发区内各栋之间的关系，其次要注意与周边建筑物的关系。应尽量避免与锅炉房和烟囱相邻，外围应注意未来是否会有高大的建筑物遮挡或产生不利影响，这些情况都应事先了解清楚。

五是购买时一定要看是否有足够的绿地与车位。小区内拥有一定数量的绿地，对于改善空气环境、点缀生活情趣有极大的益处，而车位问题更是一个要密切关 注的重点。当前由于家庭骄车的数量已越来越多，小区设计车位如不能满足停泊需要，会造成小区内道路成为停车场，严重影响小区交通，甚至晚上连车都不一定能 开得出来。

六是购买时要了解将来的水、电、暖、物业、周边的建筑等方面的情况。水、电、暖、物业等与我们的生活非常密切，直接影响以后房子使用后的生活质量，因此一定要打听清楚，俗话说“货比三家再选择”，请购买时一定多看多了解。

俗称卖镂花，即是房地产在尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。

本文详细介绍了商品房预售和备案的区别，主要包括法律性质、操作、适用范围和实际功能4个方面的差异。预告登记和商品房预售登记备案制度在法律性质、操作、适用范围和实际功能等方面存在明显的差异，需要购房者和房地产开发企业注意。

现如今，房地产行业的发展十分迅速，许多开发商一拿到地就已经开始动工建设，开始出售房子，但是想要提前售卖期房也是有条件的，就是我们所说的商品房预售，今天，小编就来跟大家聊聊关于商品房预售是什么意思，商品房预售应满足哪些条件的相关知识点，还不太清楚的小伙伴赶紧进来学习一下吧。