资讯 商品房预售合同违约实质 商品房预售合同查问 房价
问答 什么是商品房预售,商品房预售需要注意什么? 公寓住宅
一手房必须是又预售许可证的,二手房不需要。看看你签得是什么合同。已有2个回答
资讯 什么是商品房预售?商品房预售应满足哪些条件 知识
资讯 商品房预售合同备案查问 如何打点商品房预售合同 房价
问答 预售商品房是什么,商品房预售合同包括哪些内容? 公寓住宅
一手房需要5证齐全才可以卖的,要看看其他的几证有没有。已有6个回答
问答 什么是商品房预售,商品房预售应该符合什么条件 公寓住宅
应当取得商品房预售许可证书方可销售;取得预售许可证书的条件比较多,要看房屋是多层还是高层,多层要封顶,高层修建投资额必须达到总投资额的25%才行
温江汇通地产邱智杰,希望能帮到您已有12个回答
问答 什么叫商品房预售?商品房预售需要有哪些条件? 其他
根据《城市房地产管理法》第四十五条的规定,商品房预售,应当符合下列条件:
1.商品房预售人(开发商)必须已经向政府主管部门交付全部土地使用权出让金,并依法取得土地使用权证书。
2.房地产开发商必须持有《建设工程规划许可证》。
3.按提供预售的商品房计算,房地产开发商投入开发建设的资金需达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期,预售人方能预售房屋。
4.商品房预售人(开发商)须向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
5.商品房预售人(开发商)应当按照国家有关规定,将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。已有3个回答
问答 什么叫商品房预售?商品房预售需要有什么条件? 其他
规定商品房预售的条件是规范房地产开发销售行为,保护购房者利益的必然要求。商品房预售是—种特殊的买卖行为,主要是由于买卖的标的物是一种尚不存在的物,因此在法律上也有相应的特殊规则规范。房地产公司将正在建造中的房屋销售给购房人,房地产公司实际上也尚未取得完整的所有权,买受人取得的是—种物权期待权。商品房预售有利于房地产公司进行资金融通,避免市场风险波动。但是对于买受人来说,虽然减轻了支付压力,但是也面临着巨大的风险。交付的购房款是否能够真正的用于房屋建设?商品房是否能够按时竣工,以及实际交付房屋是否符合约定等等问题都是非常重要的,尤其就目前来看,购买商品房是民众生活中的重要消费行为,所以为了维护消费者的利益,法律对房地产公司进行商品房预售的条件作了严格的规定。《商品房销售管理办法》第6条规定,商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序,按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。《城市房地产开发经营管理条例》第23条规定,房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:
(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;
(4)已办理预售登记,取得商品房顶售许可证明。已有3个回答
百科 商品房预售合同 签约下定
问答 现售商品房与预售商品房分别? 公寓住宅
现售商品房就是房款交清就能住房。
预售商品房就是预先出售的房屋,房款可以分期交付,房屋现在正在修建的房子。已有8个回答
问答 什么是预售商品? 商品房预售与商品房现售有什么区别? 房屋交易
买卖商品房是绝大多数城镇居民获得住房的重要渠道,但由于我国房地产市场起步较晚,房地产立法不健全等因素,商品房交易行为极不规范,特别是部分开发商违反诚实信用原则,严重侵害购房者的合法权益,导致商品房买卖合同纠纷数量急剧上升。此类案件专业性强、处理难度大,如何处理好此类案件纠纷是法官面前的一项重大而艰巨的任务。本文就商品房现售合同的生效要件进行了探讨。
文/王林清 **高人民法院民一庭法官
郭燕枝 北京市第一中级人民法院审判委员会委员、民一庭庭长
杨心忠 **高人民法院审判监督庭法官
本文节选自《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》
商品房现售合同是否以出卖人取得商品房预售许可证明为生效条件?
对于上述问题,司法实践中存在不同观点:
第一种观点认为,依据《城市房地产管理法》第38条第6项的规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因此,商品房现售的条件为所售房屋已具备房屋权属证书,否则现售合同无效。
第二种观点认为,依据建设部《商品房销售管理办法》第3条第2款的规定:“商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付价款的行为。”
第7条规定:“商品房现售,应当符合以下条件:(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(四)已通过竣工验收;(五)拆迁安置已经落实;(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(七)物业管理方案已经落实。”因此,商品房现售的条件至少为房屋“竣工并验收合格”,否则现售合同无效。
第三种观点认为,依据《商品房买卖合同解释》第1条规定:“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”
从该条的规定可推知,商品房买卖可分为两种类型:一种是未建成房屋的买卖,另一种是已竣工房屋的买卖,前者为预售,后者则为现售。因此,商品房现售的条件为房屋“已竣工”,否则现售合同无效。
第四种观点认为,实践中难以完全将商品房的现售与预售区别开来,因此,在处理此类问题时,应持折中的观点,即不能因为销售合同未满足建设部《商品房销售管理办法》的规定,就认定合同无效。
因为根据《合同法》的规定,认定合同效力的依据是法律和行政法规,而《商品房销售管理办法》是行政管理部门对其进行行政处罚的依据。房屋买受人亦可据此要求出卖人承担违约责任。
同时,也不能因为出卖人在未取得产权证书的情况下出卖房屋违反了《城市房地产管理法》第38条第6项的规定,因为《城市房地产管理法》第38条第6项的规定是基于行政管理的目的而规定的,在理论上属于取缔规定,旨在对违反者加以制裁,以禁止其行为,并不否认其行为在私法上的效力。
我们认为,商品房现售合同不应以出卖人取得商品房预售许可证明为生效条件。
认定合同生效应当符合以下条件:
(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。房地产经营资格是用来证明开发企业开发经营能力和资信度的证明,审核和发放房地产企业的营业执照,是国家用来管理、控制和监督房地产业发展的重要手段。是否具备房地产开发经营的资格,是开发房地产的必要条件,也是房地产开发企业对外承担责任的基本条件。在审判实践中,不能因为过分强调投资者的利益而取消国家的监督管理,对于当事人无房地产经营资格的,应确认合同无效;
(2)取得国有土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(4)房屋已经竣工。不符合上述条件签订的商品房现售合同,因作为合同标的物的房屋违法,应当认定现售合同无效。
《城市房地产管理法》第38条第6项规定:“未依法登记领取权属证书的”房屋不得转让。实践中就该规定的性质存在争议,有观点认为该规定属于《合同法》第52条第5项规定的法律强制性规定,违反该规定的房屋买卖合同无效。
我们认为,依据民法理论,强制性法律规范大致可分为管理性的强制性规范及效力性的强制性规范。**高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(法释〔2009〕5号)第14条规定,《合同法》第52条第5项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。
因此,只有违反了效力性强制性规定的合同,才会导致合同无效的后果,而仅仅违反管理性强制性规范并不影响其在私法上的效力。上述《城市房地产管理法》的规定在性质上应当属于管理性的强制性规范,不应作为认定合同无效的法律依据。
1.房屋未领取产权证是否影响房屋转让协议的效力。物权变动是指物权的设立、变更、转让和消灭,转让是物权变动形式的一种,它是指当事人基于法律和合同规定移转物权,从而使物权的主体发生变化。以变动原因相区分,物权变动可分为依法律行为物权变动与非依法律行为物权变动。已有3个回答
问答 商品房预售合同 房屋交易
①在商品房的预售合同当中,首先要写清楚买卖双方的一些信息,比如说买卖双方的名称,具体的地址,国籍等等。如果是法人组织的,那么在合同上需要有法人代表的签名才行。
②在预售合同当中还得有商品房的信息,比如说要有商品房的名称,位置,编号以及平面图纸等等。
③在商品房的预售合同当中还得有房子的具体使用性质,需要明确的表明是住宅用房,办公用房还是经营用房。
④在商品房的预售合同当中需要有商品房的具体数量,也就是说得写清楚购房者购买的具体套数,每套的房子需要用平方米来进行计算。
⑤在商品房的预售合同当中,需要有商品房的面积,并且需要明确的注明是建筑面积还是使用面积,不同的面积和概念所代表的内容其实也是不一样的。已有1个回答
问答 预售商品房怎么选 选房看房
记者从山东省工商行政管理局网站获悉,近来有一些消费者不明白商品房预售的条件,盲目相信开发商的宣传,买了房子却不是原来预订时的设计、面积、装 修,甚至不能办理房产证,不能办理贷款,有的甚至是交了房款却迟迟拿不到房子等等,无端生出许多的烦恼。在此提醒广大消费者要谨慎购买预售商品房,购买时 切记注意以下几点:
一是购买时要先查看商品房预售许可证。预售许可证是为了保护消费者利益,规范开发商预售在建商品房的证件,只有取得了预售许可证的商品房才是符合法律规定准予预售的房子。
二是要善于签订对自己较为有利的合同。当预售房预售面积与交付时的实际面积有出入时,若实际面积少于预售面积,开发商应退减少的面积款项;若实际面 积超过预售面积,客户仍按预售面积付款。对于此类条件,客户应据理力争,并应写入合同中。另外,诸如交房日期、煤气开通日期、装修程度、公共部分和建材品 牌、电梯品牌等,均可在合同中详细注明并签订相应的违约条款。
三是购买时一定要看房屋的平面示意图及工程规划图。平面示意图能够提供的仅仅是室内的平面格局,对于室内空间布局还需你“慧眼”识真。居室内应尽量 避免错综复杂的梁柱穿行,有时高2.9米的居室,由于有大的横梁穿过,底部净高不足2.2米,装修困难不说,空间上也有极大的压迫感。对于此类问题,在签 订预售合同前,你**好能向开发商借工程蓝图查看,或请较好的房地产代理公司代为咨询。购买楼房顶层的消费者,应注意供暖回水管道、太阳能管道等,是否会对 装修带来许多麻烦。
四是在购买时一定要注意楼与楼之间的间距和采光问题。首先是比较项目开发区内各栋之间的关系,其次要注意与周边建筑物的关系。应尽量避免与锅炉房和烟囱相邻,外围应注意未来是否会有高大的建筑物遮挡或产生不利影响,这些情况都应事先了解清楚。
五是购买时一定要看是否有足够的绿地与车位。小区内拥有一定数量的绿地,对于改善空气环境、点缀生活情趣有极大的益处,而车位问题更是一个要密切关 注的重点。当前由于家庭骄车的数量已越来越多,小区设计车位如不能满足停泊需要,会造成小区内道路成为停车场,严重影响小区交通,甚至晚上连车都不一定能 开得出来。
六是购买时要了解将来的水、电、暖、物业、周边的建筑等方面的情况。水、电、暖、物业等与我们的生活非常密切,直接影响以后房子使用后的生活质量,因此一定要打听清楚,俗话说“货比三家再选择”,请购买时一定多看多了解。已有3个回答
问答 什么是商品房预售? 公寓住宅
俗称卖镂花,即是房地产在尚未建成以前,房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后,将期房出售给受买人。已有4个回答
百科 商品房预售和备案 购房政策
问答 商品房预售合同是什么概念?商品房预售面积如何计算 其他
一、商品房买卖预售合同
1、双方的名称、国籍、地址,如果是法人组织的,并且由法人代表签名。
2、商品房名称。即购房者要购买的商品房的名字、位置、编号、平面图纸等。
3、房屋使用性质。应明确是住宅用房、用房还是经营用房或其他。
4、商品房的数量,购房者要购买的套数,每套的面积应以平方米来计算。
5、商品房的面积。这里要注意明确是建筑面积还是使用面积、其他面积,因为这些面积和概念所代表的内容是不同的。
6、约定每平米的价格。由于商品房预售的是期房,即购买和交付使用之间隔了一定的时间,因此价格条款在合同确立时已经确定,双方就不能擅自变更。
7、约定商品房的质量。包括预售房屋的地段、楼层朝向、房屋的结掏及功能,装修状况、设备、约定的建材配备等级、保修期限、公共配套设施等。
8、购房款的交付方式和期限。既包括预售款的支付方式即在什么时候支付,支付多少,分一次付清还是分期付清,每次付款的数额,也包括房屋交付使用的期限。
9、商品房产权转移的方式以及期限。
10、约定违约责任的承担。规定一方违约另一方有权请求违约赔偿,直至解除合同。
商品房买卖预售合同?商品房预售合同与商品房买卖合同区别?
二、商品房预售合同与商品房买卖合同区别
商品房买卖合同一般是指房地产开发企业即出卖人将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买售人,买售人支付价款的合同。它是商品房交易中**为重要的凭证,是确定开发商和消费者权利义务的依据。商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房出售给承购人,由承购人支付定金或者房价款的行为。商品房预售是商品房销售的方式之一,与商品房现售相比,有以下区别:
1、房屋标的在出卖时是不存在的,或者是在建设中尚未竣工;
2、预售商品房大多是房产商已确定的地段、楼房、面积及辅助设施而标明每平方米的房屋价格,购买者只是按房产商所表述的种种条件而在其中选定;
3、预售商品房是附期限的行为,承购人预先支付定金或房屋价款;
4、在程序上买卖双方签订《商品房预售合同》并予公证。已有3个回答
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问答 什么是商品房预售 其他
商品房预售是一种比较特殊的房地产转让行为。预售方具有一定投机性,预购方具有较大风险性,如不加以控制,预购方权益易受到侵犯。因此,城市房地产管理法对商品房预售规定了较之一般出让土地使用权转让更加严格的限制性条件和程序。
商品房预售,应当符合下列条件:已支付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门登记备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。
商品房预购人将购买的未竣工商品房再行转让的问题,由国务院规定。已有3个回答
问答 预售商品房抵押贷款是吗? 什么是预售商品房抵押贷款 贷款利率
房屋是家庭或个人的重大资产。现在一线城市的房价动辄两三百万,因此选择贷款购房是多数人的选择。但是一旦商品房预售合同解除,那么贷款又何去何从呢?我们通过一则案件来了解一下。
甲与A房地产公司签订了商品房预售合同,约定支付方式为甲向A公司支付一定的**款,剩余200万房款由甲向商业银行申请贷款支付;A公司将房屋交给甲,不可抗力情形除外,逾期超过60天,甲有权单方面解除商品房预售合同。
后,甲与B银行签订了借款合同,借款金额为200万,还款方式为等额本息,支付方式为B银行受托将贷款资金划入A公司名下账户;甲以所购房屋作为抵押财产提供抵押担保;A公司为甲的该笔贷款的全部债务提供阶段性连带保证担保。
B银行已按约定发放贷款,甲已按月向B银行归还贷款本息。因A公司未按商品房预售合同约定的日期交付房屋并已逾期超过60日。甲遂起诉A公司,B银行至法院要求解除预售合同和借款合同,并要求A公司承担赔偿责任。
法院判决:解除预售合同;解除借款合同;A公司返还甲**款及甲已向B银行归还的相应贷款本金;A公司赔偿甲以**款为本金的相应利息(银行同期存款利率);A公司赔偿甲已向B银行支付的贷款利息;A公司偿还B银行借款合同项下剩余的贷款。
B银行不服,向中院提起上诉,称:根据**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定,原审法院将其列为被告而不是有独立请求权第三人不符合法律规定;根据借款合同约定,退房时甲仍有归还银行贷款的义务,归还贷款的义务主体应包括甲及A公司双方;对于甲在判决生效之前尚未归还的贷款本金及利息(含罚息)的还款义务人,原审判决未予以明确;原审判决未明确A公司未履行清偿贷款余额的义务时,其有权就抵押房屋行使抵押权。
二审法院认为,当事人系作为被告抑或有独立请求权的第三人参加诉讼,确定的原则及参加诉讼的方式殊为不同。诉讼被告的确定取决于提起诉讼的原告,参加诉讼的方式亦为被动参加,只不过在被告主体不适格时,人民法院应驳回原告的起诉。有独立请求权的第三人是指对本诉的诉讼标的有独立请求权的当事人,其参加诉讼的方式为主动要求参加本诉。本案甲作为原审原告在提起诉讼时一并要求解除商品房买卖合同及按揭贷款合同,并将作为按揭贷款合同一方当事人的B银行列为被告,并无不当。**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定系解决按揭银行进入单纯商品房买卖合同纠纷诉讼的诉讼地位问题,即商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时,按揭银行有权作为有独立请求权的第三人主动要求参加该案诉讼。本案显然非为B银行主动申请参加单纯商品房买卖合同纠纷之诉的情形,前述**高人民法院的司法解释并不适用。事实上,B银行作为原审被告参加诉讼,针对甲的诉讼请求,亦并未丧失抗辩及提出反诉的权利和机会,程序上已获相当保障。
关于按揭贷款合同解除后果的处理,二审法院认为,在商品房买卖合同解除后,按揭贷款合同的目的已无法实现,依据**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定,购房人有权解除按揭贷款合同。需要说明的是,按揭贷款合同不同于典型的继续性合同,其解除溯及于合同成立时即消灭效力,因此,按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力,原则上应当恢复原状,即购房人应当返还所贷全部款项,银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失,可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时,购房人向银行承担的损失赔偿责任**终亦应由开发商承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累,在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时,当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行,并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这也是**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的应有之义。据原审判决,按揭贷款合同解除前,相应贷款本金及利息由购房人甲承担,按揭贷款合同解除后剩余贷款由开发商A公司承担,同时A公司赔偿甲支付银行的本金及贷款利息,就结果而言与前述处理原则并无本质差别。鉴于B银行尚未就系争房屋获得实在之抵押权,而仅为抵押权预告登记,自不存在所谓行使抵押权的问题。当A公司怠于履行归还剩余贷款的义务时,B银行可拒绝办理系争房屋上设定的抵押权预告登记涤除手续,以保障其债权实现。基于上述论述,二审法院**终判决驳回上诉,维持原判。已有5个回答
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