资讯 商品房预售合同违约实质 商品房预售合同查问 房价
资讯 商品房预售合同备案查问 如何打点商品房预售合同 房价
百科 商品房预售合同 签约下定
问答 什么是商品房预售合同的“更名费”如何分析商品房预售合同的“更名费” 买房合同
如果留心一下房屋中介广告,就会发现“二手房”交易中存在这样一类特殊的交易——卖主出售尚未实际交付的预售商品房——交易的广告中经常会出现“可办理更名”的字眼。如果买主决定接受上述交易,通常会被要求支付一笔不菲的“更名费”, 据称此是为了买主交易后能够顺利地办到房屋产权证而支付给开发商及登记机构的费用。
很少有买主驻足细想:我为什么需要支付“更名费”?本文拟通过上述特殊交易进行法律层面的分析,试图解答这一问题。
一、交易的标的
上述被俗称为“预售商品房再转让”的交易通常具备四个特点:(1)卖主已经与开发商签订了商品房预售合同;(2)卖主已经按照合同约定的标准向开发商缴清了购房款;(3)开发商已经将该预售合同在产监处进行了备案;(4)商品房尚未实际交付。
由于卖主所签订的商品房预售合同的标的物非常直观——即将交付的商品房,再加上买卖双方的交易意图是转让该尚未交付的商品房,因此,买方通常会朴素地认为预售商品房再转让合同的标的理所应当也是房产。事实上,这是一种误解。从法律层面上看,在上述交易中,卖方转让的是其依据商品房预售合同所享有的债权——主要是请求开发商按时交付商品房、按约代为办理房产证、对商品房的质量承担责任等。因此,上述交易的实质并不是商品房的买卖,而应当是债权的转让,买主取得商品房的所有权正是因为受让债权的结果。
二、交易的合法性
所谓“交易的合法性”,即是指交易是否能够获得法律的保护。从民法的角度看,这一问题实质上是在探究交易是否违反法律的禁止性规定,只要未违反禁止性规定的,即为合法交易。
我国1994年制定的《城市房地产管理法》第45条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定”,但迄今国务院并未出台这方面的具体规定。那么,是否就意味着预售商品房再转让不合法呢?从法律上看,上述条文为委任性规定,通过授权国务院制定具体规则在传达立法者隐含的本意——预售商品房可以再转让——否则应当直接在上述立法中直接作出禁止性规定,委任立法岂不多此一举?从该法出台前后**高院1993年《全国民事审判工作座谈会议纪要》和1995年《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》也可得出相同的结论, 即预售商品房再转让具备合法性。
三、债权转让规则
由于债权转让(也称债权让与)与合同权利义务概括转让在规则有所不同,后者须经过原合同对方当事人(如本文讨论情形中的开发商)的同意,考虑到预售商品房的卖主已经履行了其在商品房预售合同中的主要义务——交付购房款,因此,完全可以采取仅转让合同债权的方式进行交易。
根据现行的《合同法》等民法规范,债权转让的规则如下:(1)须被让与的债权具有可转让性;(2)须让与人(卖主)与受让人(买主)达成债权转让协议;(3)须通知原债务人(开发商)向受让人履行义务。 按照该等规则,结合本案讨论的情形,可以得出一下结论:第一,卖方基于商品房预售合同所享有的债权具备可转让性,除非上述合同作出了相反约定;第二,卖方转让该等债权无须开发商作出同意的意思表示。
按照这一规则,卖方在与买方订立转让合同的同时,应当向开发商发出债权转让的通知,而无需取得开发商的同意,更不必向其支付“更名费”。开发商接到上述通知的,债权转让的外部效力即形成,开发商只能对债权受让人(买主)履行其在商品房预售合同中的各项义务;开发商仍旧向卖主履行义务的,不能免除其对买主的履行,且可能承担违约责任。为避免今后可能产生的纠纷,卖主应当尽量采用公证或律师见证的方式发出通知。
四、 商品房预售合同备案
根据1998年《城市房地产开发经营管理条例》第27条和2004年修正的《城市商品房预售管理办法》第10条的规定,开发商应当在签订商品房预售合同之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
应当看到,上述立法的本意是防止“一房二卖”,即立法者试图通过加重开发商的法定义务来规范其销售行为,以保护购房者的利益。因此,备案义务人规定为开发商而不是购房者。但无论如何,上述备案不应当构成对购房者权利的限制。
那么,商品房预售合同备案的法律效力如何,是否会影响产权证的办理?从2003年**高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条的规定可以看出, 合同备案原则上仅为对抗要件,不会对合同效力产生影响,因此更不会影响债权转让合同的效力,即开发商接到通知后,及时对商品房预售合同备案内容进行变更为其应尽的义务,但其是否实际履行该等义务并不影响买卖双方合同的效力。接下来的问题是,不变更是否会导致债权受让人(买主)将来无法办理产权证明?
本文讨论的情况应归属于房屋所有权初始登记的范畴,法律依据为2001年修订的《城市房屋权属登记管理办法》。经查,除上述依据外,无锡市尚不存在适用的地方性法规等其他法律依据。按照上述规章第16条第1款的规定,新建的房屋,申请人(房屋所有权人)应当在房屋竣工后的3个月内申请所有权初始登记,提交的文件包括:(1)用地证明文件或土地使用权证;(2)建设用地规划许可证;(3)建设工程规划许可证;(4)施工许可证;(5)房屋竣工验收资料;(6)其他有关的证明文件。鉴于所需提交文件的来源、敏感性,开发商代为统一办理产权证已经成为本地的通行规则。无论如何,笔者无法看出办理房产证与商品房预售合同登记之间存在任何法定的联系。房产管理部门办理房产证登记的行为是行政确认行为,也是可诉的具体行政行为之一,按照依法行政的要求,房产管理部门在为具体行政行为时不应当附加法律规定以外的要求,否则该行政行为即可能因违法而被撤销。因此,就目前来看,房产管理部门无权收取“更名费”,也不能因为债权转让后商品房预售合同备案内容没有变更而拒绝为买主办理产权初始登记。
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问答 商品房预售合同 房屋交易
①在商品房的预售合同当中,首先要写清楚买卖双方的一些信息,比如说买卖双方的名称,具体的地址,国籍等等。如果是法人组织的,那么在合同上需要有法人代表的签名才行。
②在预售合同当中还得有商品房的信息,比如说要有商品房的名称,位置,编号以及平面图纸等等。
③在商品房的预售合同当中还得有房子的具体使用性质,需要明确的表明是住宅用房,办公用房还是经营用房。
④在商品房的预售合同当中需要有商品房的具体数量,也就是说得写清楚购房者购买的具体套数,每套的房子需要用平方米来进行计算。
⑤在商品房的预售合同当中,需要有商品房的面积,并且需要明确的注明是建筑面积还是使用面积,不同的面积和概念所代表的内容其实也是不一样的。已有1个回答
问答 商品房预售合同是什么,商品房预售合同有哪些内容? 公寓住宅
购房注意事项第一类:虚假广告设计精美的广告经常是吹得天花乱坠,很多购房人买某一个项目的欲望首先来源于房地产商的广告或展会上的沙盘。“样板房”也耍花招,一些开发商利用样板房欺骗消费者,样板房质量、结构与实际所交房不符、装修中利用视觉误差、家具尺寸相对缩小等进行误导。应对:购房者要仔细阅读购房合同中的内容,必要时还要把广告宣传的内容全部载入正式的合同中,这样才有保证。第二类:配套设施开发商在销售项目时对今后的生活配套设施承诺得完美无缺,但购房者真正领取了住房钥匙准备入住时,会发现许多的承诺并不到位。应对:购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性,不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车,能长期免费吗?二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。假如缺乏上述措施,一旦开发商提供的配套设施不配套,麻烦就多了。第三类:内部认购内部认购是房地产开发商不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低,从而吸引了许多买房者。但一些内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的,其不受法律保护,购房者的权益也无法受到保障。应对:**好不要购买这类商品房。至于想买低价房的业主或投资者,应选择信誉好、实力雄厚、具有市场品牌的楼盘。第四类:物业管理开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务,损害业主的正当权益。或在一段时间后偷偷更换物业管理公司,以次充好。应对:购房者在签订房屋买卖合同时,对指定的物业管理公司服务期限超出一年的应提出反对意见,因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件。第五类:逃避债务借破产逃债是许多公司常用的伎俩。一些不负责任的企业常常将资产转移到另一项目中,或隐匿财产,抽逃资金,做假账造成破产的假象,搞假破产。应对:业主可尽量选择信誉好的开发商,要分清股东与公司的关系,同时,明察暗访项目公司的实际财产。六类:乱收费物业管理公司乱收费,通常表现在下列几方面:
1.超出核准的价格收取管理费。
2.擅自提高收费标准,赚取收费差价。
3.擅自增加项目建设,而将费用分摊给业主。应对:业主应积极参与,选出为全体业主服务的业主委员会。这样业主委员会可以挑选信誉好的物业管理公司,或解除与信誉不好的物业管理公司之间的合同,并有权监督物业管理公司的行为。第七类:购房合同购房者与地产销售商签订的购房合同会有空白的地方作为合同的补充条款,但如果双方没有补充条款,就应该注意合同的空白处别让开发商做了手脚。应对:购房者签订购房合同时,一定要耐心看完全文,遇到空白处应填上自己应有权益的内容。如无需填写时,也应画上横线。第八类:房产证拖着不办有些业主买房时开发商承诺在三个月之内办理房产证,但有时好几年房产证依然没办下来。几年来每次去找开发商,对方都有一套托词,用的**多的一句话就是“正在办理”。应对:购房时看商品房是否“五证”齐全。即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预(销)售许可证》。若不齐全,消费者购买后则可能拿不到房产证,商品房质量也得不到保障。已有3个回答
问答 商品房预售合同的内容,签订商品房预售合同注意什么? 公寓住宅
有关信息提供参考:
商品房买卖合同网上签约备案应注意:
一、合同签订前,商品房出售人应向买受人出示预售许可证及相关证书、证明文件,充分说明出售房产的状况;买受人应对所购房产状况有充分了解。
二、合同双方应充分协商拟定合同条款,并在确认提交前认真核实,确认合同内容无误。
三、网上合同模板为一份合同对应一个单元标的物,涉及住宅、车位及购买多套住宅者,应签订多份合同。
四、网上合同标准模板为一至二个购买人。涉及三个和三个以上购买人的,第三人起的购买人信息记载在合同附录页中。
五、预售的商品房是房地产开发企业正在建设中的房屋(或已建成但未经初始预登记的房屋),该房屋的面积、交房日期、质量等方面存在着不确定因素。买卖双方在签约前,应对下列问题予以充分了解:
1、商品房预售时的面积为出售方提供的根据图纸由测绘单位预测的面积,与房屋建成后实际测量并作为产权登记的面积可能存在差异。
2、商品房预售合同经签约备案后,应符合特定条件方能办理注销登记。
3、购买小区车位的必须是在同一小区内购买住宅、店面等房产的业主,在网上签约时必须在附件中注明关联的单元。如不实,登记机关不予出具备案证明。
4、境外机构和境外个人购房应符合建设部《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的规定。
六、合同一经网上提交,电脑自动记录网上提交时间,即网上签约备案时间。买卖双方在提交合同前仔细阅读合同内容。
七、网上合同签约限当日内提交备案。未提交的合同信息,系统将在当日24时(晚上12点)自动清空。请买受人及时查询所签合同是否己提交备案。
八、合同提交后即进行网上打印,打印内容包括一式二份的商品房买卖合同和一式三份的合同备案证明。合同和合同备案证明均可根据双方需要多打份数。打印的合同双方应当场签字确认。
九、网上签约备案后,买卖双方需变更合同条款的,可凭双方密码直接上网申报,以补充合同形式体现。涉及购房人、标的物、合同金额等备案证明内容的变更,须由双方持原合同备案证明和新备案证明共同到福州市房地产交易登记中心申请办理变更。不涉及备案证明内容的变更,由双方凭密码在网上直接受理。
十、网上签约备案后,买卖双方需要终止协议的,可申请撤销网上签约备案。撤销须双方当事人共同到福州市房地产交易登记中心申请办理。其中,标的物为住宅的须由双方当事人在网上签约后的10天内申请撤销,同一标的物仅限撤销1次;超过10天的,按商品房合同注销的有关规定办理。
十一、签约过程违反法律、法规及有关规定,导致签约合同无效或部分条款无法履行的,合同双方自行承担有关法律、经济责任。已有2个回答
问答 预售商品房是什么,商品房预售合同包括哪些内容? 公寓住宅
一手房需要5证齐全才可以卖的,要看看其他的几证有没有。已有6个回答
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问答 商品房预售合同如何登记备案 杭州预售商品房买卖合同有哪些内容 买房合同
中华人民共和国城市房地产管理法2009年 办理时限:即时办理 是否收费及收费依据:本行政管理事项不收费 办理部门:预售项目所在地的区县建委(房管局) 受理方式:预售合同登记备案为网上办理;解除备案、变更备案为书面受理 子项一:预售合同登记备案 办理程序: 1、房地产开发企业与预购人登录北京市房屋交易权属管理系统(www.bjfdc.gov.cn),确认合同条款,进行网上签约; 2、房地产开发企业网上打印预售合同,买卖双方在合同上签字、盖章; 3、开发企业在网上进行联机备案,并打印一式两份《商品房预售合同联机备案表》,盖章后交预购人一份,同时向预购人提供一份商品房预售合同原件。 时限:即时 子项二:预售合同解除备案 (一)受理、审查 提交材料: 1、商品房预售合同解除备案申请表(原件); 2、协议解除合同的,提交商品房预售合同的解除协议及商品房预售合同一式四份(原件); 3、法院或仲裁机构判决或裁决解除合同的,提交生效的法院判决书或调解书或仲裁裁决书(复印件)及一份商品房预售合同(原件); 4、开发企业的授权委托书(原件)和受托人身份证件(复印件); 5、预购人的身份证件(复印件);预购人委托办理的,还须提交经公证的授权委托书(原件)。 标准:1、申请材料齐全、符合法定形式; 2、房地产开发企业与预购人协商解除合同的,如预购房屋已办理了贷款抵押登记的,应先办理抵押登记注销手续,再办理预售合同解除备案手续。 岗位职责及权限: 按照受理、审查标准查验申请材料。 符合标准的,并将申请资料转决定、告知人员。 不符合标准但申请材料存在可以当场更正的错误的,允许申请人当场更正;不能当场更正的,向申请人出具《补正材料通知书》,一次性告知申请人需要补正的全部内容,并将申请材料退回申请人。 申请事项不属于本机关职权范围的,向申请人出具《不予受理决定书》。 时限:即时 (二)决定、告知 标准:同受理、审查标准 岗位职责及权限: 对申请事项作出决定,并告知申请人。 准予解除备案的,制作《办理结果通知书》,并送达申请人。 不予解除备案的,制作《办理结果通知书》,写明理由和申请人享有的依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利,并将《办理结果通知书》和申请材料退回申请人。 时限:即时 子项三:预售合同变更备案 (一)受理、审查 提交材料: 1、因法院判决、仲裁机构裁决房屋转移的,受让方可以单方办理预售合同变更备案手续并提交下列材料: (1)商品房预售合同变更备案申请表(原件); (2)生效的法院判决书或调解书或仲裁裁决书(复印件); (3)当事人的身份证件(复印件);委托代理的提交授权委托书(原件)和受托人身份证件(复印件); (4)商品房预售合同(原件)。 2、因继承、遗赠发生房屋买受人变更的,由继承人、受遗赠人办理预售合同备案变更手续并需提交下列材料: (1)商品房预售合同变更备案申请表(原件); (2)继承权公证书(复印件)或接受遗赠公证或法院判决书(复印件); (3)继承人、受遗赠人的身份证件(复印件);委托代理的提交授权委托书(原件)和受托人身份证件(复印件); (4)商品房预售合同(原件)。 3、因法院判决、调解离婚发生房屋买受人变更的,财产归属方可以单方办理预售合同变更备案手续;协议离婚的,由双方共同办理预售合同变更备案手续,并需提交下列材料: (1)商品房预售合同变更备案申请表(原件); (2)离婚证明(复印件); (3)离婚财产归属协议原件(协议离婚的)或生效的法院判决书或调解书复印件(法院判决、调解离婚的); (4)当事人的身份证件(复印件),委托代理的提交授权委托书(原件)和受托人身份证件(复印件),协议离婚的房产处分人的授权委托书需公证; (5)商品房预售合同(原件); (6)预购房屋已办理了贷款抵押登记的,还应提交抵押权人同意抵押人变更的书面证明(原件)。 4、夫妻共有的房屋,夫妻之间变更名称的,由夫妻双方共同办理预售合同变更备案手续并需提交下列材料: (1)商品房预售合同变更备案申请表(原件); (2)夫妻双方共有房屋的协议和更名申请(原件); (3)结婚证(复印件); (4)当事人的身份证件(复印件),委托代理的提交授权委托书(原件)和受托人身份证件(复印件),原买受人的授权委托书需公证; (5)商品房预售合同(原件); (6)预购房屋已办理了贷款抵押登记的,还应提交抵押权人同意抵押人变更的书面证明(原件)。 上述材料提交复印件的,须同时提交原件,原件核验后退回申请人。 标准:申请材料齐全、符合法定形式 岗位职责及权限: 按照受理、审查标准查验申请材料。 符合标准的,签署意见后将申请材料转决定、告知人员。 不符合标准的,书面写明审查意见及理由后将申请材料转决定、告知人员。 时限:即时 (二)决定、告知 标准:同受理、审查标准 岗位职责及权限: 对申请事项作出决定并告知申请人。 准予变更备案的,制作《办理结果通知书》和《变更备案登记表》,并送达申请人。 不予变更备案的,制作《办理结果通知书》,写明理由和申请人享有的依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利,并将《办理结果通知书》和申请材料退回申请人。已有1个回答
问答 商品房买卖合同是预售合同吗 商业用房
你这问题问得好。
简单地说,政府按不同的房屋状况出台了三种合同示范模板——预售合同、出售合同、买卖合同。前两个对应的是购房人从开发商手里买一手房所需签订的合同。第三种是购房人从已经取得了房产证的个人(这人的房屋取得也是从开发商手里买的一手房)买二手房签署的合同。已有3个回答
问答 商品房买卖合同和预售合同的区别 房屋交易
预售合同和买卖购房合同主要区别在于合同标的状态。商品房预售合同中的标的商品房为正在建设的状态,商品房买卖合同中的标的商品房为已通过竣工验收的状态。已有1个回答
问答 商品房预售合同怎么备案? 产权产证
①商品房预售合同备案,就是指房地产开发企业在通过合法途径取得了《商品房预(销)售许可证》和预登记通知单之后,与承购人签订《商品房买卖合同》之日起的30日内,由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房的预售合同备案手续。开发商向房地产管理部门和市县人民政府土地管理部门办理登记备案手续。
②商品房是由所在地的国土资源局去负责本区域内的商品房预售合同登记备案的。已有1个回答
问答 商品房预售合同签几份 买房合同
全款或分期一式四份,按揭一式五份已有3个回答
百科 商品房预售合同能否退房 签订合同
百科 商品房预售合同退房规定 签约下定
问答 商品房预售合同怎么备案?商品房预售合同备案流程是怎样的? 公寓住宅
法律规定了商品房预售合同的商品房预售人应当办理商品房预售合同登记备案,在法律性质上属于非行政许可类审批,商品房预售登记备案主要有三个环节:一是申请,二是受理,三是审批。详细介绍如下:(一)商品房预售人申请。办理商品房预售登记备案手续由预售人单方办理,并提交下列材料,如需提供原件,凡提供复印件的,需加盖原件存放处单位公章,委托***需提供土地登记委托书及***人身份证。(二)主管行政部门受理。商品房所在地的国土资源局负责本行政区域内的商品房预售合同登记备案。预售人提供材料齐备的,房产部门三个工作日内完成登记备案手续,在商品房预售登记备案表上签署意见,并在备案表和预售合同上加盖“商品房预售登记备案章”,留存一份商品房预售登记表,另两份分别由预售人、预购人留存。(三)主管行政部门审批1、初审:审批科经办人对申报材料进行初审,填写《商品房预售备案登记表》,并将材料呈科领导审核。2、审核:审批科负责人审核通过后,在《商品房预售备案登记表》上盖备案章(1个工作日)。已有1个回答
问答 商品房预售合同转让条件是什么 商品房预售合同转让办理程序是什么 其他
符合商品房预售合同转让条件的,商品房预购人可以转让该房产。那么,商品房预售合同转让应当履行什么转让程序呢? 值得注意的是,预购人与受让人签订商品房预售转让合同,不需要重新与开发商签订预售合同。预售转让手续分为两种情况:
1、买受人一次性付款的办理程序:
首先,买受人与受让人签订一式四份的转让合同,合同中应载明转让的预售合同的编号、转让原因、金额、面积、双方的权利和义务等内容。转让合同必须征得开发商的同意并在合同上签字盖章。
第二、转让双方持预售合同、转让合同及有关的证件到预售登记的交易主管部门申办预售转让登记。经审核符合规定的,报市国土与房屋管理局审批。
第三、经交易管理部门批准转让的,转让双方需缴纳相关税费。转让合同在加盖“预售登记专用章”后,买受人所持原商品房买卖合同正本移交给受让人,待房屋正式交用后,凭此件办理过户手续。
2、通过银行贷款预售转让的程序一般按如下方式办理:
首先,开发商、银行、买受人、受让方应共同协商,达成一致意见后,买受人向贷款银行提出申请,要求转让所购房屋、解除贷款合同并经银行同意;
第二、开发商与原买受人解除原房屋买卖合同并与受让方重新签订商品房买合同;
第三、办理预售合同登记的变更手续同上一所述;
买受人与贷款银行解除借款合同,开发商与贷款银行解除担保合同。
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百科 商品房预售可以签买卖合同吗 签订合同
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