什么是商品房预售合同的“更名费”如何分析商品房预售合同的“更名费”

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• 147****4125

  如果留心一下房屋中介广告，就会发现“二手房”交易中存在这样一类特殊的交易——卖主出售尚未实际交付的预售商品房——交易的广告中经常会出现“可办理更名”的字眼。如果买主决定接受上述交易，通常会被要求支付一笔不菲的“更名费”， 据称此是为了买主交易后能够顺利地办到房屋产权证而支付给开发商及登记机构的费用。 很少有买主驻足细想：我为什么需要支付“更名费”?本文拟通过上述特殊交易进行法律层面的分析，试图解答这一问题。 一、交易的标的 上述被俗称为“预售商品房再转让”的交易通常具备四个特点：(1)卖主已经与开发商签订了商品房预售合同;(2)卖主已经按照合同约定的标准向开发商缴清了购房款;(3)开发商已经将该预售合同在产监处进行了备案;(4)商品房尚未实际交付。 由于卖主所签订的商品房预售合同的标的物非常直观——即将交付的商品房，再加上买卖双方的交易意图是转让该尚未交付的商品房，因此，买方通常会朴素地认为预售商品房再转让合同的标的理所应当也是房产。事实上，这是一种误解。从法律层面上看，在上述交易中，卖方转让的是其依据商品房预售合同所享有的债权——主要是请求开发商按时交付商品房、按约代为办理房产证、对商品房的质量承担责任等。因此，上述交易的实质并不是商品房的买卖，而应当是债权的转让，买主取得商品房的所有权正是因为受让债权的结果。 二、交易的合法性 所谓“交易的合法性”，即是指交易是否能够获得法律的保护。从民法的角度看，这一问题实质上是在探究交易是否违反法律的禁止性规定，只要未违反禁止性规定的，即为合法交易。 我国1994年制定的《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”，但迄今国务院并未出台这方面的具体规定。那么，是否就意味着预售商品房再转让不合法呢?从法律上看，上述条文为委任性规定，通过授权国务院制定具体规则在传达立法者隐含的本意——预售商品房可以再转让——否则应当直接在上述立法中直接作出禁止性规定，委任立法岂不多此一举?从该法出台前后**高院1993年《全国民事审判工作座谈会议纪要》和1995年《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》也可得出相同的结论， 即预售商品房再转让具备合法性。 三、债权转让规则 由于债权转让(也称债权让与)与合同权利义务概括转让在规则有所不同，后者须经过原合同对方当事人(如本文讨论情形中的开发商)的同意，考虑到预售商品房的卖主已经履行了其在商品房预售合同中的主要义务——交付购房款，因此，完全可以采取仅转让合同债权的方式进行交易。 根据现行的《合同法》等民法规范，债权转让的规则如下：(1)须被让与的债权具有可转让性;(2)须让与人(卖主)与受让人(买主)达成债权转让协议;(3)须通知原债务人(开发商)向受让人履行义务。 按照该等规则，结合本案讨论的情形，可以得出一下结论：第一，卖方基于商品房预售合同所享有的债权具备可转让性，除非上述合同作出了相反约定;第二，卖方转让该等债权无须开发商作出同意的意思表示。 按照这一规则，卖方在与买方订立转让合同的同时，应当向开发商发出债权转让的通知，而无需取得开发商的同意，更不必向其支付“更名费”。开发商接到上述通知的，债权转让的外部效力即形成，开发商只能对债权受让人(买主)履行其在商品房预售合同中的各项义务;开发商仍旧向卖主履行义务的，不能免除其对买主的履行，且可能承担违约责任。为避免今后可能产生的纠纷，卖主应当尽量采用公证或律师见证的方式发出通知。 四、 商品房预售合同备案 根据1998年《城市房地产开发经营管理条例》第27条和2004年修正的《城市商品房预售管理办法》第10条的规定，开发商应当在签订商品房预售合同之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 应当看到，上述立法的本意是防止“一房二卖”，即立法者试图通过加重开发商的法定义务来规范其销售行为，以保护购房者的利益。因此，备案义务人规定为开发商而不是购房者。但无论如何，上述备案不应当构成对购房者权利的限制。 那么，商品房预售合同备案的法律效力如何，是否会影响产权证的办理?从2003年**高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条的规定可以看出， 合同备案原则上仅为对抗要件，不会对合同效力产生影响，因此更不会影响债权转让合同的效力，即开发商接到通知后，及时对商品房预售合同备案内容进行变更为其应尽的义务，但其是否实际履行该等义务并不影响买卖双方合同的效力。接下来的问题是，不变更是否会导致债权受让人(买主)将来无法办理产权证明? 本文讨论的情况应归属于房屋所有权初始登记的范畴，法律依据为2001年修订的《城市房屋权属登记管理办法》。经查，除上述依据外，无锡市尚不存在适用的地方性法规等其他法律依据。按照上述规章第16条第1款的规定，新建的房屋，申请人(房屋所有权人)应当在房屋竣工后的3个月内申请所有权初始登记，提交的文件包括：(1)用地证明文件或土地使用权证;(2)建设用地规划许可证;(3)建设工程规划许可证;(4)施工许可证;(5)房屋竣工验收资料;(6)其他有关的证明文件。鉴于所需提交文件的来源、敏感性，开发商代为统一办理产权证已经成为本地的通行规则。无论如何，笔者无法看出办理房产证与商品房预售合同登记之间存在任何法定的联系。房产管理部门办理房产证登记的行为是行政确认行为，也是可诉的具体行政行为之一，按照依法行政的要求，房产管理部门在为具体行政行为时不应当附加法律规定以外的要求，否则该行政行为即可能因违法而被撤销。因此，就目前来看，房产管理部门无权收取“更名费”，也不能因为债权转让后商品房预售合同备案内容没有变更而拒绝为买主办理产权初始登记。

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:57

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  你的问题主要要查看商品房预售许可证是不是真的,那你根据商品房预售许可证证号上房管局网站上或直接询问房管局就知道真伪了.如果是真的,你也可放心购买了.付款方法根据你本人实力选择就行了

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  若无备案，无预售许可证明，合同将如何? 商品房预售合同，是非丝丝相扣;凡事均应定性、定量二个角度分析。 合同成立后效力究系有效还是无效?在符合某些条件时，法律上能否予以补正以此减少合同交易风险?法律若设置了补正救济制度，补正的节点便凸显出来。 一旦错失节点，诉讼便居于‘挨打’局面，即使左掩右挡，难免鼻青脸肿。 一.商品房预售合同的效力与备案有无牵连性? 该问题下不再赘述合同效力的分类及合同法规定的无效情形，让我们植入关键法律条款： 《合同法解释一》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其其他物权不能转移”。 《商品房买卖合同解释》第6条规定：“当事人以商品房预售合同未按照规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持，当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，当事人一方已履行主要义务，对方接受的除外” 即，备案是否成为否决合同效力的要件?关键在于当事人是否以此项为“附条件”，与行政备案并无直接关联。 如无约定，则未登记备案对合同不产生影响;若有约定，则应按约定处理，但注意例外情形：一方当事人已经履行合同主要义务，对方当事人业已接受，当事人再以未按约定为由主张合同未生效，法院不予支持。 至于当事人是否有恶意阻却条件成就行为，则按照“附条件”法律相关规定进行处理。 二.《商品房买卖合同解释》第2条与《合同法解释一》关于商品房预售合同效力补正时间审查认定关系。 该问题主要细分节点设置的争议，究系“起诉前”还是“一审法庭辩论终结前”? 《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 《合同法解释一》第9条规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。” 根据该规定，审批手续、补正手续确定在一审法庭辩论终结前。《商品房买卖合同解释》将取得商品房预售许可证明的**迟时间规定为起诉前。两部司法解释存在差异，应以《商品房买卖合同解释》为准。因为《商品房买卖合同解释》是后生效的司法解释优先于前生效的《合同法解释一》，是对特定标的物买卖的规范，其与《合同法解释一》是特别规范与一般规范的关系。

• 问 商品房预售合同怎么备案？商品房预售合同备案流程是怎样的？
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  法律规定了商品房预售合同的商品房预售人应当办理商品房预售合同登记备案，在法律性质上属于非行政许可类审批，商品房预售登记备案主要有三个环节：一是申请，二是受理，三是审批。详细介绍如下：(一)商品房预售人申请。办理商品房预售登记备案手续由预售人单方办理，并提交下列材料，如需提供原件，凡提供复印件的，需加盖原件存放处单位公章，委托***需提供土地登记委托书及***人身份证。(二)主管行政部门受理。商品房所在地的国土资源局负责本行政区域内的商品房预售合同登记备案。预售人提供材料齐备的，房产部门三个工作日内完成登记备案手续，在商品房预售登记备案表上签署意见，并在备案表和预售合同上加盖“商品房预售登记备案章”，留存一份商品房预售登记表，另两份分别由预售人、预购人留存。(三)主管行政部门审批1、初审：审批科经办人对申报材料进行初审，填写《商品房预售备案登记表》，并将材料呈科领导审核。2、审核：审批科负责人审核通过后，在《商品房预售备案登记表》上盖备案章(1个工作日)。

• 问 什么是商品房预售合同，商品房预售需满足哪些条件？
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  不是的，只是规定商品房预售合同应当进行登记。商品房预售――是指房地产开发企业将尚未竣工的、将来才能交付的、具备法定销售条件的房屋售与买受人，由买受人支付房屋价款。登记备案的时间是：自商品房预售合同签订之日起３０日内。如果没有备案的话，不能对抗善意第三人。《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”相关法条连接：《房地产管理法》第44条第2款：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产主管部门和土地主管部门登记备案。”国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第27条：“房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。 房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起３０日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”建设部《城市商品房预售管理办法》第10条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”

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• 问 商品房预售合同
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  ①在商品房的预售合同当中，首先要写清楚买卖双方的一些信息，比如说买卖双方的名称，具体的地址，国籍等等。如果是法人组织的，那么在合同上需要有法人代表的签名才行。②在预售合同当中还得有商品房的信息，比如说要有商品房的名称，位置，编号以及平面图纸等等。③在商品房的预售合同当中还得有房子的具体使用性质，需要明确的表明是住宅用房，办公用房还是经营用房。④在商品房的预售合同当中需要有商品房的具体数量，也就是说得写清楚购房者购买的具体套数，每套的房子需要用平方米来进行计算。⑤在商品房的预售合同当中，需要有商品房的面积，并且需要明确的注明是建筑面积还是使用面积，不同的面积和概念所代表的内容其实也是不一样的。