欧阳捷：*？不如像存钱一样存地

  国庆节，跟着中国指数研究院商务考察团学习考察美国房地产*，美国房地产走过的路，或将是我们未来要走的路。

  期间，我抽空约访了一位旧金山的地产大亨王老先生。

  车子沿着曲折弯曲的山路一直开到山上，山上风景极好，山高林密、郁郁葱葱，眺望山下的红木城，视野十分开阔。

  车子在栅栏门前停下，等待主人开门，*终停到了一栋一幢维多利亚城堡式别墅前。这栋别墅占地5英亩。

  一见面，着实有点惊讶，王老先生已经84岁了，打着领带、站在台阶上迎接我们，很正式的，想必平时对自己要求很高，一丝不苟。门口还站着他的俄罗斯太太，非常慈祥善良，热情地招呼我们参观别墅。

  基于隐私，我们征求了王老先生意见，只拍了两张照片。

  在书房里，挂着一幅油画，是老先生参加美国副总统家宴时的留念。在上楼的时候，我轻轻搀着老先生的胳膊，发现他的步履非常轻盈，感觉非常健康。他告诉我，每天要散步20*，还要去办公室工作半天，精气神是相当的棒。

  别墅的室内装修简约而奢华，米兰的大理石铺地，德国的中国灯笼式吊灯，俄罗斯式书柜立柱，中国龙的洗脸盆，白墙白地、清爽干净。二楼书房挂着家庭照片，老先生和太太年轻时的合影，还有一个女儿和三个儿子的照片。二楼阳台旁边还有一栋小一些的别墅，是留给孩子们的来时住的。有一个无边界恒温游泳池，平时用电动拉帘遮盖，可以防灰保温。

  我们在二楼的会客厅坐下，王老先生跟我们聊起了他的美国地产经。

  40年前，老先生带着50美金从台湾来到美国，开始加州大学伯克利分校的留学生涯，凭借优异的学习成绩获得了全额奖学金，并拿到了电子电气工程学士、经济学学士和MBA管理学硕士*，被IBM公司聘用，成为硅谷的一名工程师。

  读研究生时，他结识了医学院一年级的俄罗斯姑娘，后来娶作太太。生了几个小孩之后的生活并不富裕，40出头的他已经是IBM公司的一等项目经理了。

  他发现，如果65岁退休，每个月政府大概只会给2000美金的退休金，而要养活家庭和孩子需要5000美金，怎么办呢？不能依靠政府、只有自己解决。

  他还发现，无论房价如何翻涨，真正增值的是土地。于是，他开始尝试*土地，几年后，他*的土地增值了数倍，远远超过他购买的房子！从中获益的老先生开始逐渐扩大土地*的范围。

  80年代初，他以120万美元收购了位于斯坦福大学附近Woodside的一块30英亩一块长满荒草和灌木、周围没有任何建筑和住户的小山头。随后，向当地政府申请，把这块30英亩的土地，分割成了12块、逐块慢慢卖出去。

  恰逢硅谷经济蓬勃发展的90年代，作为硅谷IT业的核心斯坦福大学和惠普公司附近的地价逐年一路飚升，30年时间增长了50倍。

  如今，Woodside已经成为硅谷超级富翁的标志，2012年平均房价为400万美元，上千万美元的豪宅比比皆是。2012年销售的*贵的一幢豪宅售价为1亿美元，主人为俄罗斯的石油大亨，那12块地的主人还有甲骨文公司副总裁、新加坡航空公司老板、某数码算法的发明家。

  在美国土地*界，有一句经典：If you know where the people move in, you could come there first, and then you can make money（如果你知道人往哪里去，你先来这里，就能赚钱）。

  老先生说：“让他赚大钱的土地都是当初卖不出去的地”，这句话很有意思，卖出去的“地”看样子都卖早了，囤地在土地价值不断上涨的时代似乎总是有道理的。

  收获了第1桶金，他辞去IBM的高薪工作，成立了ACE资产集团公司，专心做地产了。

  回过头来说，老先生的战略眼光其实是可以追溯到在退休之前25年为退休金筹谋的日子。那么战略的落脚点又是什么呢？炒地皮、不开发。

  老先生的*理念很简单：“把纸质的钞票变成稀有的土地储存起来，就像存钱一样地存地，因为土地不能超发、不会贬值、无法再生，是一切财富的根本。”（这就像中国的土地财政，也是改革开放以来政府积累的较大财富。）

  40年来，他不断寻找地段好、成本低的土地，承诺给客户提供“较低市场价的土地”，服务了来自世界各国的2万多名客户。

  我也请教了他对美国经济、总统竞选、美联储加息、标普指数以及美国是否会面临一场新的危机等方面的看法。他认为虽然中国会更好，可美国在慢慢衰退（虽然不是衰败），不过未来20年美国经济不会有问题。两党之争不论结果如何，变化都不会很大，谁上台都不可能发生很大改变。不过，他认为，特朗普更懂经济，他父亲只给了他100万美元，基本上是白手起家，他若执政对美国经济会更好些。

美国总统候选人特朗普的地产川普大楼

  这一点应该和国内的基本判断是一致的。这次我们也去了好莱坞，比起8年前，好莱坞似乎没有多少变化，但至少已经看不到人山人海的景象了，明显有点冷清，新鲜感也在减弱，还没有衰败，但或许可以用缓慢的衰退来形容。

  我在半个*之内玩了变形金刚、鬼屋、高空激流三个项目，虽然是因为享受了single优待（单独一个人，可以被穿插在家庭和伙伴队伍的剩余座位中），却也没有看到排长队的景象，似乎是印证着美国经济不复当年，这在以前大概是不可想象的。

  我们同行一位老总的女儿在洛杉矶，她告诉我，她的很多同学包括美国同学都找不到工作，有些索性就不找了，而且有些城市偷盗、抢劫的现象也比过去多了，说明光靠失业救济金的日子很难过下去了。

 不过，在伯克利大学听课的间隙，我请教教授相同的问题，并且提出美国失业率可能被低估，因为领取失业救济金的人不被统计在失业率中。但伯克利的教授觉得我可能悲观了，他们觉得旧金山特别是硅谷更有创新力，未来前景依然很好，失业率和治安状况并不严重，也没变得明显恶化。

  其实，我并没有质疑美国经济的复苏，但是，因为欧元区、日本、金砖国家经济都不理想，并且欧元区还面临着一场潜在的金融危机，美国股市也已经远远超过2008年金融危机之前的市值，房价泡沫也在膨胀，而经济似乎并不能支撑股市走势，按照经济周期理论，美国也可能会面临一场潜在的新危机。

  教授认为我或许悲观了，他认为美国经济很好，硅谷有很强的创新力，美联储一定会加息。

  其实我关心的是，假如美国真的出现危机，*坏的情况会是怎样？不能未雨绸缪，如何又有战略前瞻？

  其实，我*关心的几个问题是：

  1）美国是不是真的复苏了，失业率到底是不是下降了？

  2）美国会不会遭遇一场深度危机？危机的程度有多深？

  3）究竟谁是美国房价上涨的推手？

  4）我很想知道，万一出现危机，*坏的可能是什么？

  不过，大家的共识是，即便出现危机，也不会再有2008年那样严重的危机，而且目前还看不到美国出现危机的火苗会在哪里。少有有可能的是，美国正在群起而攻之的欧元区国家金融系统，美国司法部对德意志银行开出140亿美元罚单，索罗斯也在做空德银，而德国政府却并不打算救助，也许欧洲银行体系的核心德国银行崩塌会引发一场全球性连锁金融危机，连美国自己也不能置身事外。

  不过，老先生似乎不介意危机，他对美联储、股市也都不感兴趣，这辈子一门心思只做一件事，准确的说是地产生意，其实就是炒地皮，把它做到至极。

  老先生认为，炒地皮首先是地点、地点、还是地点。因为看到人口在增长，就需要盖房子，就需要工商业用地，就提前购置土地。土地买来并不急于脱手，也许5年、也许8年，总是要捂热了再出售。但是，地点非常重要，人不去的地方，就没有人要那里的土地。旧金山东湾曾有人刚刚用4万美元/英亩的价格买了一块地，就被一家公司看上，一直涨到7.5万美元/英亩，“地主”都没肯卖，说是还没捂热呢。

  老先生说，他不做开发，因为在美国开发很不容易，要通得过环境保护、安全法规、规划设计审查，要与劳工组织打交道，要整合建筑商、销售商等等，很耗费精力。

  我们国内有很多开发商跑到美国盖房子，在老先生看来，其实不一定是较优路径，因为盖房子涉及到规划、邻里、环保、安全等等，一般都要一两年时间完成规划和公示，才能开工。GOOGLE公司想建一座容纳三万人的大楼，但是，周边邻居说了：“NO！”你这么多人上班，路上会很拥堵的，于是GOOGLE签了协议，要求员工不能自己开车上班，公司提供班车，这才能开建。

  买卖地皮就简单得多，不会有罢工、不会要求涨工资、不会涉及环保安全、邻里诉求，只要你有耐心和现金，只需要满足买地人就可以了。

  美国房价的增长其实主要来自于土地的增值，房子的造价和税收其实变化不大。比如，现在洛杉矶市的TOWNHAOSE联排别墅房价是120万美元，而洛杉矶北部的同样的房子只有60万美元。未来洛杉矶山北部通了轨道交通，可以把通勤时间从两个*缩短到20多*，假定五年时间，上涨到90万元，其中成本和税收从40万美元上涨20%变成48万美元，地价就从20万美元上涨到52万美元，翻了一番还多。在美国，老先生做的事就是中国地方政府现在做的事，但美国大部分土地买卖都是私人与公司，而且地价随行就市。

  旧金山帕罗奥图 2室2卫 独栋别墅，使用面积91.04 平，土地面积557.42 平，总价148.8万美元

  在美国，不仅公司可以炒地皮，个人也可以。现在到美国买房产的不仅是中国人，俄罗斯人、加拿大人更多，大家都买房产，就需要地皮，买了合适地点的土地，会比房产增值*更高。看看周围越来越多人把小孩送到美国上大学、办绿卡、找工作、买房子，地皮也会越来越贵。

  中国的人的生意一是教育、二是移民、三是房产、现在可能又有了地产生意。虽然个人买地可能没有那么多的钱，但好朋友的筹凑也许不失为一个好办法。

  公司也好，个人也罢，如果你做，也许你会赢。IF YOU DI, MAYBE YOU WILL WIN.

  少有需要考虑的是：国内楼市调控，*客无处可去，或会四散海外，央行可能很快就要进一步收紧外汇管制，如若不然，贬值会来的更快！