欧阳捷：市场已经不相信调控，楼市火爆还能持续多久？

  一线城市房价*并实施调控，将需求挤向热点二线城市和周边三四线城市，热点城市轮动，就如同大水漫灌，水终究会四处蔓延的。

  货币超发对楼市的影响早已不容置疑，大水漫灌必然会沿着地面的低洼路径不断扩散，形成一个又一个热点城市。

  热点城市轮动路径首先从深圳、上海，跟着是四小龙的苏州、南京、合肥、厦门。接下来又是因为北京、通州限购，热点城市转向天津、郑州、济南。上海、苏州的调控升级导致了热点城市轮动到了杭州、无锡，沿着南京、合肥的调控路径，大水继续西进，武汉、成都又成为市场的热点，还有这些热点城市周边的三四线城市也因为需求被挤出，这些城市不仅房价快速上涨，而且地皇频现。

  热点城市当然不仅仅是因为大水漫灌，还因为这些城市供求弱平衡关系被*客的抢先入市、带动刚需和改善性需求的恐慌性入市所打破。

  接下来我们还会看到，广州、福州、南昌、长沙、宁波、青岛、石家庄都很有可能正在“幸运地”掉进城市轮动的轮盘，其每月房价环比指数涨幅均在100%上方区间。

  热点一二线城市楼市调控如潮，包括沪深在内，已有9个一二线城市接连出台了调控措施，调控手段也是五花八门，限购及限购升级、限贷升级、房价限涨幅、限地价竞房价、熔断摇号、缩短土地款缴清时限、现房销售等等，不一而足。

  但是，楼市越调越火。

  上海限购限贷升级，却出现离婚潮。南京熔断武功基本废掉，几乎全部宅地都要摇号。合肥、厦门、苏州房价依然上涨，70个大中城市房价上涨城市由7月的52个增加至8月的64个。其中，9个调控城市中的上海、深圳、南京、合肥、厦门、郑州、武汉、杭州、苏州新建住宅房价同比、环比均保持明显上涨，同比涨幅均高于16%，有6个城市高于30%，环比涨幅不低于3%的也有7个城市，调控政策显然没有奏效。

  有人质疑，限购政策成了涨价的预警信号、涨幅限制成了涨价的保底令牌。客观地说，如果没有调控，或许房价上涨得更快！

  地方政府调控短期有效、局部止痛，却并非对症下药，因地制宜、“一城一策”是推卸责任，不解决“虚火”病灶。

  “虚火”病灶有三：

  1）货币超发、大水漫灌。去年M2增量16.39万亿元（去年底的M2总量减去2014年M2总量），今年上半年M2增量又达到9.8万亿元，假如按此节奏，全年将接近20万亿元，又将比去年多4万亿元。钱多了，钱就不值钱了，对应的一切东西都变得更加值钱，尤其是不动产。这是“一城一策”解决不了的。（可详见《欧阳先声》附录往期文章）

  2）供求失衡。南京、苏州都已经连续6个季度透支，季度新开工面积均低于销售面积，上海今年所有面积段产品的批准上市套数均低于销售套数，热点城市都存在普遍的供求失衡矛盾（可详见《欧阳先声》附录往期文章）。

  3）*客卷土重来。出于资产保值增值的需求，*客已经遍布热点城市及有潜力热点城市，很多人在问，现在还能到哪里去买房？显然，*客已经回潮。

  虽然我们现在很难确定*客购房比例，但是，世联地产数据显示，2007年*客曾高达39.5%，2014年下降到10.7%，据了解，今年苏州*客已经达到20%，有的楼盘据说已经达到40-50%，甚至还有更高的。

  上海离婚潮更是暴露了上海市民的*意识，根据上海统计年鉴，2005-2014年，上海每初婚100对人、平均离婚46.7对人、再婚28.7对人，离婚再婚比例远远高于全国平均水平，其中2007年是楼市高峰期，每初婚100对就离婚51.8对人、再婚31.2对人，2013年更是达到每初婚100对、离婚62.9对、再婚34.2对，也有离婚、再婚、再离、再婚的，多出来的离婚再婚的人恐怕绝大多数都是为了*去购房的。

  楼市病灶表象的背后是电风扇般的囚徒困境：

  困境一：去库存带来房价上涨。工业品去库存可以通过降价实现，但住房作为大宗商品，与工业品去库存的逻辑不一样，买涨不买跌。因此，去库存要涨房价，而房价上涨又带来库存的进一步增加。

  困境二：该去库存的城市没有去库存，不该去库存的城市反而库存被严重消耗。二线以下城市不仅待售面积几乎没有下降，新开工面积也还高于销售面积，意味着没有销售掉的在建面积还在增加。

  今年1-8月，全国房企购置土地面积下降8.5%，一线城市下降18.6%，二线城市下降15.2%，二线以下城市土地购置面积仅减少了4.5%。

  一二线城市库存快速下降。今年1-8月，新开工面积已经低于销售面积2000余万平米，没有新开工就意味着未来没有供应，减少新开工就意味着未来减少供应。

  困境三：地方政府难以摆脱土地财政。三四线城市土地出让金减少，就意味着政府无力改善城市环境和配套，房子就难以去库存，房企就减少拿地，土地财政又难以为继。

  病灶核心还是在政策的左右摇摆！

  中国楼市不存在严格意义上的周期，房地产行业依然是政策市。中国指数研究院的一篇分析报告说的非常清晰，从2008年至今，我们已经经历了三轮由政策放松、收紧、再放松导致的房地产短周期。

  如果不能从供给侧改革入手，我们将陷入电风扇一般的热点城市轮动的房价泡沫陷阱，迟早有*难以避免热点城市房价的恐慌性下跌，虽然跌下来的房价终究有*还会再涨上去，但是一定会消灭一批渴望借助负利率和购房成为新中产阶级的人，还有那些相对迟钝的*客。只是未来房价再次上涨时，他们或许已与“新受益者”绝缘。

  什么是市场调整的信号？

  第1，货币政策转向。不要以为国家为了确保GDP6.5%就不会放弃货币宽松。银根已经悄然收紧，去年1-8月份，M2超发12.85万亿元，今年同期减少到11.87万亿元，虽然仍远高于2015年之前，但已经体现了核心政治抑制资产泡沫的决心。

  第2，*客退场。*客已经主导了热点城市的火爆，他们就像嗜血的资本一样，追逐着热点城市和供求关系尚处于弱平衡的潜力城市。如果这些城市房价上涨到一定高度，而市场剩下的更多是供大于求的城市，并且资金流动性有所收窄，*客一定会销声匿迹，或等待下一次机会、或转战股市黄金海外。

  居民加杠杆不可持续，已经显示了市场必将逐渐退烧，或许也印证了*客正在从高房价城市逐步撤出。

  事实上，销售面积作为新开工的先行指标，增速已经在下降。预计全年销售面积增速将降至15%左右。

  新开工增速又是土地购置面积的先行指标也已经在下降，很有可能年底会进入负增长区间，毕竟我们还在去库存。

  土地购置面积增速也掉头向下，依然在负增长区间继续下滑。

  伴随而来的必然是房地产*的下降，*已经从5月的高点逐月回落，年内不排除进入负增长区间。

  除非政策再次刺激！

  但是显然，刺激政策不能维持楼市的长期繁荣，如果我们不能增加热点城市的土地供应，也不通过都市圈建设来摊薄高房价，各地城市的技术性调控无力抑制资产泡沫的膨胀。

  但权威人士讲话和核心政治局“抑制资产泡沫”的要求，几乎可以认为已经断送了回归政策刺激老路的幻想，G20峰会也已经达成了货币政策退场的共识。

  热点城市轮动的电风扇将要放慢脚步，接下来，我们很可能在今年底到明年上半年又将进入政策再收紧的第四轮短周期，*客的狂欢将随着货币政策调整而偃旗息鼓，激进的房企、基金和银行都要睁大眼睛了。