欧阳捷：抑制地皇房价泡沫，核心会怎样出牌？

  今年上半年，资产泡沫引发各方警惕，特别是核心政治局会议提出“抑制资产泡沫”，我们相信，房地产是首当其冲的。

  但是，我们首先需要确定何为房地产的资产泡沫？

  按照查尔斯P金德尔伯格在为《新帕尔格雷夫经济学大辞典》撰写的“泡沫”词条定义：

  “泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。”

  显然，泡沫并不是说价格上涨，而是说价格在一个交易时间段内急剧上涨，短期出现市场价格严重背离价值，并脱离了实际使用者支撑，而且价格不能真实反映物质财富。

  以此看来，核心所说的“抑制资产泡沫”或可以理解为：“抑制资产价格过快上涨”，而非“抑制资产价格上涨”或者“抑制房价上涨”。

  资产泡沫在哪里又有多大呢？

  显而易见，全国城市房价走势差异巨大，并不是所有城市的房价都存在资产泡沫的。

  首先，大多数三四线城市不存在泡沫。数据显示，今年上半年，63个三四线城市的房价平均上涨3.4%，涨幅不仅低于人均收入水平增速，有些城市比如河南焦作、安徽蚌埠、湖南常德、山东潍坊等12个城市房价涨幅与CPI基本相当（2%），甚至广西桂林、江西上饶、福建南平等18个城市房价还是负增长，何谈泡沫？

  当然，三四线城市也有房价上涨甚至上涨过快的，比如广东东莞、惠州、中山、汕头均跟随深圳房价飙升；河北固安、香河受益于北京限购；湖北黄石受益于武汉扩容等，上半年涨幅均超过17%，符合价格急剧上涨的泡沫定义。不过，上半年房价涨幅超过5%的三四线城市仅有22个，其中超过10%的仅有9个，因此，即便是有泡沫，也只是少数城市的泡沫。

  那么，一二线城市呢？其实，一二线城市也是大相径庭的，上半年房价上涨超过5%的二线城市有17个城市，其中超过10%的仅有苏州、合肥、南京、兰州等10个城市。

  上半年房价涨幅低于5%的也有17个城市，其中负增长的有哈尔滨、昆明、太原等9个城市。

  就算是一线城市也是有不均衡的。上半年广州房价上涨7.1%，但仍未达到2月的房价较高点，与去年同期相比，也仅仅上涨了9.5%，显然广州的房价算不得泡沫。上半年深圳的房价上涨45.4%，同比去年上涨101%，显然泡沫已然很大。前一阵子深圳部分楼盘房价出现回调，既有降低门槛以求揽客，也有获利回吐见好就收，反映了泡沫自动收缩的市场化本能反应，也意味着泡沫未必*终都是被刺破的结局。

  资产泡沫不仅在于房，更在于地！

  今年上半年，全国土地拍卖产生了太多的地皇，按照楼面地价的溢价率超过100%的地皇标准，151个城市共有287宗地皇，其中，一二线城市共诞生149宗地皇，平均溢价率183%，苏州、合肥均超过30宗。三四线城市也出现了138宗，平均溢价率151%，虽然有些城市的地价并不算高，但地价还是翻了倍，较高溢价率达到382.8%。

  即便如此，出现3宗以上地皇的也仅仅是在17个一二线城市和16个三四线城市出现，显示了地价泡沫的城市结构性不均衡，诞生3宗以上地皇的城市都有可能产生房价泡沫。

  如果我们把房价上涨10%以上同时还出现了地皇的城市认定为有资产泡沫风险的城市，全国共有20多个城市。

  其背后的原因有三：

  一是供求失衡。在房价地价快速上涨的一二线城市，都显示了住房与住宅用地的供求失衡。比如，2008年以来的8年间，苏州供应住宅用地规划可建面积6000万方，销售面积6400万方，供求完全透支。东莞市受到深圳影响，去年供应住宅用地规划可建面积1323万平米，销售商品住宅2532万平米，也是完全透支。

  很明显，供求失衡的城市目前基本上就集中在那20多个有资产泡沫风险的城市。

  二是货币超发。去年M2超发16.39万亿元（去年底M2总量—前年底M2总量），今年一季度超发5.39万亿元，二季度超发4.4万亿元，这些钱大多没进实体经济，没进股市，没买黄金，没到海外，转个圈大多还是进了房地产。

  上半年新增住户中长期贷款24360亿元，其中房地产按揭贷款11245亿元，上半年新增非金融企业及机关团体贷款中长期贷款24112亿元，其中房地产开发贷10939亿元，房地产均占比接近50%，这还不算票据、发债等进入房地产的资金。资金的宽松且廉价加剧了房地产的资产价格上涨。

  三是*入场。这恰恰回到了泡沫的定义：“因为资产价格产生进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者”，我们经常碰到一些*者咨询：哪里的房子还能买？显然，在看空人民币贬值的周期，资产保值*的*需求抢先入市，带动刚需和改善性需求的恐慌性入市，进而推动了少数城市资产价格的快速上涨。

  核心政治局会议提出“抑制资产泡沫”无疑是具有现实性的。防止有资产泡沫风险的城市地价、房价泡沫被动戳破，就要控制其过快上涨。

  但是，实施的难度极大。第1，政治上需要中国经济增长保6.5%，在实体经济尚未止跌企稳、金融业和第三产业无法提升GDP增长的背景下，唯有房地产及其关联产业的增长才有可能稳住经济L型走势。

  第2，经济上保增长还要靠*。在民间*大幅下挫的情势下，靠政府加杠杆*基础设施与去杠杆相悖，居民部门加杠杆成为选项，居民加杠杆的少有关键路径也只有房地产及其相关产业。

  第三，去库存出现结构性失衡。“买涨不买跌”导致量价齐升，该去库存的三四线城市库存没少多少，没多少库存的一二线城市反而库存急速下降，部分城市房价出现泡沫，销售大增，开发商货源不足，促使新开工面积达到77537万平米，比销售面积多了13235万平米，房企购置土地面积9502万平米，也已逼近去年同期的9800万平米，都显示我们仍在加库存的路上。

  去产能要降低工业供给，但钢铁煤炭去产能显然不理想，其中一个重要原因是房地产的高增长带动了钢铁产能，有些已经停下来的产能又在悄悄恢复，螺纹钢价格也出现快速上涨。

  虽然“抑制资产泡沫”任务艰巨，但关键还是决心，只要政府真下决心全力推动，抑制资产泡沫在操作层面毕竟还是有路可寻的：

  首先，适度增加住宅用地供应。毕竟放眼全国，真正住宅供求失衡的城市也仅有20个左右，每个城市每年增加几十公顷住宅用地足以维系供求关系基本平衡并影响房价上涨预期，抑制*投机需求，而且也绝不至于影响18亿亩耕地红线，况且国土资源部还可以减少人口流出城市的土地供应以求全局平衡。

  其次，明确释放政策预期。过去党一直强调：“政策和策略是党的生命线”，才有了强大的群众基础。现在的社会非常需要政策的方向指引和预期管理，政策出台前的广泛征求意见、政策执行前的政策消化期、政策的透明化和官方解读都应当成为标准程式，也可以避免政策的左右摇摆、前后反复、甚至“熔断”政策被熔断，造成政策信任危机、市场恐慌踩踏、泡沫急速膨胀。

  再次，打造大城市都市圈。对于深圳、上海等土地资源匮乏的城市，通过打造都市圈内连接中小城镇的轨交、高速、BRT等快速路网，推动教育、医疗、社保、养老一体化，放开*与医院的异地分设、教师与医生的异地执业，将低端配套产业移至周边城镇，让更多人愿意在超大城市周边中小城镇居住而也可以很方便到超大城市工作、交流，减轻超大城市的住房供应压力和资产泡沫过大压力，也使得中小城镇得以协调配套、共同发展。

  时间会慢慢消化泡沫。我们也需要相信政府的控制力，当我们的人均收入能够按照十八大要求翻一番，同时政府的措施让这些供求失衡的城市房价上涨得不再那么快的时候，我们或将回到房价涨幅与人均收入增速基本同步的年代，不要指望泡沫破裂，除非我们遭遇类似2008年那样的黑天鹅。