超额认购接近6倍，国民公公*在港受宠(内附选老公估值大法)

昨日，万达商业地产（股份代号：03699)在联交所宣布其股份全球发售，并计划于12月23日在香港联交所主板挂牌交易。本次该公司全球发售H股600,000,000股，指定发售价范围介乎每股H股41.80港元至49.60港元。倘超额配股权未获行使，假设发售价为每股H股45.70港元，估计在扣除全球发售支付的承销费用、佣金及估计开支后，万达商业地产将收取的全球发售所得款项净额估计约为266.79亿港元。

经过*的哄抢，来自市场的近日消息称，万达商业地产股票超额认购接近6倍。

国民公公*控股的万达商业地产到底值多少钱？6大世界一等投行给了6个价，取其平均值约为3128亿人民币。其中，花旗给的价较高，3345亿人民币，高盛给的价较低，2729亿人民币。*是一门艺术，很大程度上取决于*人自身专业能力、估值理念、*偏好和眼光。

有专家称，买股票好比找老公，若男人具有相当的远景题材，则市场估值将普遍看高一线。比如是门第之后，体貌少有，才艺出众，家务*，幽默诙谐，左右逢源，温柔专一等等，可以给予适当的估值溢价。

瑞信说，*万达商业地产就是*中国梦。如果说阿里巴巴主要是象征中国互联网时代要富起来的梦想，万达或许代表了中国快速增加且越来越富裕的中产阶级，想要像发达国家的上中产阶级一样生活的梦想。万达销售公寓，并经营购物核心和酒店，并开始建设游乐园和线上线下电子商务平台以增强购物、娱乐和休闲旅游方面的用户体验，而且进行梦寐以求的海外收购，例如在英国收购游艇制造商。

高盛说，万达的低成本土地及快速的资产周转有助于为开发出租物业产生现金流。由于万达有能力提供整体而言低于市场平均的租赁价格，因此其购物核心的租用率高，继而吸引人流，有助让初期商业地产发展成为成熟的商业区。此策略定位明晰，加上由经验丰富且有强大执行能力的管理团队推动，连同其物业开发及运营价值链的整合，遂形成自主发展的“生态系统”。

接下来，问题来了……

高*意味高风险。所以，*者一是要永远以低价收购。好比找老公，只购入价值低估的男人，留出足够的利润空间，不要被高价进货被套死。看好的男人只是在男朋友阶段，就少付出点时间精力体贴关爱，等签好*协议之后（结婚）再倾其所有。

接下来，问题又来了……

过了这个村，就没有这个店，万一错过万达商业地产这个国民老公，肠子悔青又怎么办？

所以，还是需要您自己拿主意！

选老公用哪种估值法

估值是*成败的基石。男求色，女求财。为方便理解何谓估值，科学*，在一篇《选老公要用哪种估值法?》文章中，提到给女性*人4种估值方法。

附文：选老公要用哪种估值法?

1. 市盈率估值

当前价值估值必须结合市盈率的概念。市盈率是男人市价与盈利的比率：

市盈率=市价/盈利

如其他女性*人愿意为一男付出的所有（包括感情时间*肉体）总体打包折价为100万元，而该男本年EBITDA（息税折旧摊销前利润，即该男年度毛收入，包括奖金工资**上街捡皮夹等等）为10万，则该男市盈率为10倍。

估值逻辑：参考行业平均市盈率。即看其他女性*人为类似职业、收入的男人付出多少倍市盈率。平均大于10则该男价值低估，小于10则该男价值高估。

注意：若该男特帅、特幽默、特体贴、特文艺、特有内涵，则给予一定市盈率溢价。建议一般不宜溢价过多，毕竟上述因素过于主观，难以量化和持续。

2. 价值+成长的估值公式

拥有巨大*价值的男人必然是价值与成长性的结合，结合二者的估值方法避免了市盈率估值的静态。应用一个很简单的公式如下：

（价值+1年内成长）/2=当前价值

拓展为：

（今年业绩×市赢率+明年预测业绩×市赢率）/2=当前价值

一男2012年收入是10万元，2013年预测收入是12万元

行业平均市赢率是15倍，他很帅很幽默很温柔很体贴是好男，看高3--5倍，按20倍算，计算结果是：

（10×20+12×20）/2=220万元

然后看他的市价，如果其他女性只愿意付出100万的资源去收购他，你简直就是大马路上拣钱，果断付出120万的资源买进不做空；在120—180万之间的震荡调整区，这里应该若即若离暧昧暧昧做高抛低吸；超过200万就应该出货，不要再考虑什么未来成长，出价高被套牢就完蛋了。

但大家要记得，这种算法只试用于当前就有价值的成长男。目前没稳定收入的、失业的、事业职业走下坡的无视。价值+成长，缺一个都不行。另外，如果要计算该男超过3年以上的预期成长，应该考虑到无风险*率和通货膨胀因素，选择合理的贴现率进行贴现。鉴于其复杂性，就不展开讲了。

3. *率估值法

该估值方法又多被称为“可比系数”法，即简单应用一些标准系数来确定男人价值。这种估值的基本理论基础是：男人的收入不会全部用到女人身上，女性能享受到的合理*才对各位女性*人更有意义。

首先，如何定义男人的收入至关重要。目前有多种说法，包括：自由现金流EBITDA(息税折旧摊销前收入)，息税前*（EBIT），税后*（EAT），息税折旧摊销后收入（EAITDA）。为避免各位女性*估值偏差，建议使用EAITAD，即：Earning afterinterest, tax, depreciation and amortization。

*率= 实际支付*/ EAITAD

一男在在支付完信用卡利息、车房贷利息、税、孝敬父母兄弟、给领导送礼、抽烟喝酒应酬等一切开销，以及他以前购买的房车耐用消费品折旧摊销后的年收入为2万元，今年用到你身上的钱（包括请吃饭送东西旅游约会开房间等等）为1万5千元。则：

*资本化率=15000/20000=0.75

若与你上任男友在一起时你的*率为0.5，则该男估值更高；若行业普遍*率（和你差不多的女性*人*）在0.1~0.3之间，则该男为买入评级，普遍*率在0.8以上，则该男为卖出评级。

4. 基于资产估值法

资产估值在当前比较流行，即基于一男现有资产的价值对其进行估值。资产估值的方式有很多种，包括公平市价法（fair market value），公允价值法（fair value），账面价值法和清算价值法等。

各位女性*人对此估值方法比较熟悉，主要提醒几个估值要素：

a. 变现能力折扣

对于一男拥有的资产要详加分析，如其拥有大量受限资产，比如交易受限类股票资产，都要乘以相应的折扣系数。

一男持有市值2000万公司股权但不能交易，市场平均受限交易股票折扣系数为33%，则该男子实际该部分资产价值=2000*0.33=660万元。

b. 账面价值与公允价值

一男于2012年以60万元购入奥迪汽车一部，以200万元购入武汉新天地住宅一套，则根据市场公允价值，（预计未来一年内汽车折旧50%，房产增值200%）计算：

当前账面价值=60+200=260万元

未来1年内实际估值=60*（1-0.5）+200*（1+2）=630万元

则女性*人在当前投入相当与260万元的资源对该男进行平价收购，将在未来1年内获取370万元的资产溢价*。因此有车无房的男人并不是良好的*对象，有房者资产溢价前景十分良好。

c. 财务报表的误区

以账面价值估值的较大风险来源于男人财务报表分析不透彻。特别需要注意的是以下几个科目；

“非经常性损益”。比忽悠年收入10万，实际包含撞狗屎运上街捡的5万，该*不可持续。

“主营业务利润”/“营业利润”。如一男当咨询顾问年入6万，晚上出去卖唱年入10万，则要详查他主营业务到底是卖唱还是干咨询的。然后才能用相应行业的平均市盈率进行估值。