房地产“营改增”，房价是涨还是跌？

来源：丁祖昱评楼市发布时间：2014-11-26 00:00:00

这两天有媒体报道关于新一批产业的营改增方案即将出台的消息，其中建筑业、房地产业的营改增*早于明年1月1日起实行，增值税税率或定在11%。与原来建筑业3%和房地产业5%的营业税税率相比，表面看似高了，但是考虑到各种抵扣项（目前还没有明确抵扣项范围，这是首先需要解决的问题），实际是高是低还很难判断。一般情况下，税收成本应该是会有所降低的。

现在很多人都在讨论营改增之后对房价的影响，我要说这些税的增减对房价的影响是极其微弱的，甚至可以忽略不计。

第1，税改之后税收差额本身就很小。即使没有抵扣项，营改增之后纳税额*多增加6%，而如果抵扣项占销售收入的比例一旦超过55%，那么纳税额就会比原来低。不管怎么说，不可能全额抵扣，也不可能完全没有抵扣，所以实际纳税额增加或减少的比例并没有几个百分点，对房价的影响基本可以忽略不计。

第2，不是成本决定房价，而是市场决定房价。前几年房地产成本很低、楼市很好的时候，楼盘成本5000元/平米，能卖5万元/平米自然就会卖5万元/平米，*不会卖8000元/平米。同样，现在项目成本普遍高企，市场调整，即使项目成本达到5万元/平米，市场只能卖4.5万元/平方米，企业也不会死扛着要卖5.5万元/平米，导致卖不出去只能等死。所以不是成本决定价格，而是市场决定的。

第三，税收成本降到一定程度会对当前房价产生一定有利影响。今年以来整体市场都是供大于求的状况明显，压力巨大。在这样的情况下，很多项目都是贴着成本在卖，有的甚至是亏本甩卖。所以如果现在税负成本能够大大降低的话，房价的下行空间也会更大。但我们只能说如果税负成本的明显下降那会对房价有一定影响，是充分条件，而不是必要条件。

因此，*讨论营改增能不能降低房价，真所谓多此一举，还不如考虑下整体的供求状况，通过规划、土地出让等来改善供求关系，通过低端的保障房建设等解决中低收入人群的住房问题，才真正会对房价有影响。

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