【年报观察之三】记者手记：碧桂园拥抱一二线的正确姿势

  从去年4月份进入一线城市拿地至今，碧桂园“拥抱一二线”策略已实施近一年时间，成效几何？

  当下要对此策略下定论为时尚早。但从碧桂园业绩会披露的消息来看，去年高调调整的拿地策略，已经对碧桂园的财务指标产生了影响。

  *直接的表现是买地*金额远超预算。碧桂园领头财务官吴建斌透露：“去年年初预测全年买地花200亿元，较后花了将近500亿元，比原计划多了300亿元。”

  年报显示，碧桂园去年新获取土地预期建筑面积3821万平方米，总代价为560亿元（公司股东总代价427亿元）。

  在这560亿元之中，有75%的金额用来购买“目标一二线城市”的土地。可见在去年激进的拿地策略之中，碧桂园确实加大了对一二线市场的重视程度。

  总裁莫斌引以为傲的一点则是，碧桂园在进取拿地的同时很好的控制了土地成本，全年获取的172宗土地之中，单价超过5000元/平方米的仅有12宗。

  网易房产留意到，这172宗土地中，有49宗通过并购获得，占去年拿地总金额近四成。“在商言商，如果有好的机会，帐算得过来，我们会积极参股。对于好的土地，无论通过一手或是二手市场，我们都会积极的争取。”吴建斌说。

  对于土地*超支360亿元的原因，吴建斌解释说，去年我国的房地产市场有所好转，政策给予很多支持，加上行业内的并购也带来了很多购买土地的机会，在这种情况下，买地的节奏加快了一些。“都是好的土地，在2016年陆续推向市场，相信能卖出很好的价格。”

  对市场的看好、并购的机会，确实可以很好地解释激进拿地乃至超支的背后考量，但港股分析师洪圣奇指出，买地超预算导致碧桂园2015年经营现金流为负，这可能会对机构评级产生较大影响。评级的提升，对企业降低资金成本、提高盈利水平起到很大益处。他认为，碧桂园的财务管控能力需要加强。

  他表示，除了经营现金流之外，碧桂园去年的利润率下降、净负债率上升，都受到“拥抱一二线”的影响。“新手要去抢一线的地, 那只能拿贵点或者拿偏点,，这从不断下降的毛利率、纯利率都能看得出来。”

  网易房产发现，碧桂园2015年度的毛利率约为20%，而该数据在2014年度、2015年中期分别是26%、23%，呈现出持续的下降。2015年度股东应占净利率约8%，而在2014年、2015年中期，该数据分别为12％、10%。

  虽然毛利率下降是去年房企发展的共性，而碧桂园也强调今年毛利率会上升。但网易房产依然从莫斌的发言中，觉察到了他对于一线城市项目盈利水平的一丝不确定性。

  “我们在土地和市场方面做了优化，现在是一、二、三、四线齐头并进，”莫斌说，联席总裁朱荣彬专门负责一二线城市的拿地决策，“期待能全面进入一线城市，不过由于*额比较大，利润的提升需要根据市场情况来安排。”

  可以看出，对于进入一线城市，莫斌表现出了十足的谨慎。这与他对二线、三四线城市的十足信心形成反差：“我们在一线城市周边和二线的强省会城市储备了大量的土地，打造’粮仓型’项目，目前开盘的项目均给我们带来了非常好的利润；做三、四线城市是我们的优势，*不能放弃，现在主要是做改善型需求，即通常所说的“劳斯莱斯”项目，坚持高周转，价格比同行在同一地段的项目贵20%左右，也会提升我们的利润率。”

  总的来说，吴建斌对于今年毛利率企稳回升有信心。

  网易房产梳理年报发现，若按目标市场的城市等级划分，碧桂园2015年合同销售金额中“目标市场为一二线城市”的占比是52%，其中真正位于一线城市的项目贡献金额是5个百分点；去年买地金额有75％用在“瞄准一二线市场”的项目上，其中真正花在一线城市的拿地金额占10个百分点。

  回想去年8月，面对外界对碧桂园进军一线城市“水土不服”的疑问，莫斌用“乡下人进城很快适应”来比喻。现在看来，在“拥抱一二线”的思路转型之中，碧桂园似乎对二线更有把握，而对于挺进一线城市则有所保留。

  “巩固三四线、拥抱一二线”策略转型，经过一年探索之后，在莫斌口中有了更*的诠释：

  一线核心地段保持关注和审慎参与；

  二线城市持续参与，捕捉大城市外溢的购房需求，打造大型项目，持续支持业绩；

  三、四线城市碧桂园的竞争优势明显，我们将聚焦高净值人群，专注于改善型需求。