欧阳有话说：魔都房价，泡沫几多？

  前不久有个小伙伴说，他的同事在上海的房价疯涨前卖掉了自己的住房，几天后发现，他其实本可以加价50万元再出售的；同样悲催的是，原先看好的房子，又被加价50万元，前后几天功夫，少说得再多打5年的工！

  上海房价跟他提前过了个愚人节！

  今年三月，上海房价一轮疯涨，可谓吓坏了许多打算买房的小伙伴，很多人问我，上海的房价到底是怎么回事？现在到底还能不能买？他们担心买了就是追涨，不买可能就再也买不到了。

  其实，大家更想知道的是上海的房价究竟有没有泡沫？是不是会破裂？如果真的破裂，会不会成为较后的接盘者？

  要说清楚上海的房价问题，其实并不难，只要三句话。

  第1句话，供求关系是主要矛盾。

  只说两个大数，第1个是供应，近十年累计批准上市182.8万套，累计销售178.5万套；第2个是需求，近十年上海累计新增外来常住人口538万人，大约相当于179万户。

  剩下的我就不多说了。大家可以看看2月26号的文章，“在可见的未来，上海房价还见不了顶”。

  第2句话，货币廉价是较大推手。

  我们看，货币M2增量与商品住宅销售量价关系是高度吻合的。去年8月，我就说过，去年前7个月货币增发了12.45万亿元，相当于前三年的平均值，后5个月怎么的也要发到4万亿元吧，全年就是16万亿元，果不其然，年底16.4 万亿元。钱多了，钱就不值钱了，利率水平也在下降，房企发债去年底利息还在6%以上，今年已经接近3%了。

  但是，钱没去实体经济，也没去股票市场，没去买黄金，您说能去哪里？

  *行长说“居民部门加杠杆的逻辑是对的”。现在居民储蓄有多少？城镇居民大概有30万亿元，行长觉得储蓄太多了，可以降降*、多加加杠杆。

  黄奇帆市长说加杠杆会导致金融风险。其实两个人的出发点是一样的，银行是干什么的？不就是用来帮企业、个人、政府加杠杆的吗？如果不能加杠杆，银行都死掉了。

  只是落脚点不同，周行长的意思是场内加杠杆是可以的（只许州官放火的逻辑是对的，因为州官可以控制火势），黄市长的意思是场外加杠杆是有风险的（百姓点灯或会星火燎原）。

  有意思的是，去杠杆是今年供给侧改革的五大任务之一，政府部门和金融系统要去杠杆，但企业和居民部门却是在加杠杆，很值得玩味。

  第三句话，资本避险是*本性。

  当李嘉诚跑到英国去买资产的时候，其实英国特别是伦敦的资产价格已经上升了。

  美国从2008年8月雷曼兄弟倒闭后推出量化宽松政策，前后三轮，到2014年10月结束，房价已经基本恢复。

  很多朋友到澳洲、北美*物业的时候，尽管没有踩在较低点，但依然是稳定获利的。

  世界上所有大都市都会对资本和人口产生虹吸效应，上海也不例外。打个比方说，我们想买股票，哪些股票是风险小、*高的？当然是每一个行业里较好的上市公司，当全行业都快死掉的时候，*依然还能撑得住。买资产，也一定是在所有城市中，选择较好的城市里较好的资产。

  那么，上海的房价究竟有没有泡沫？

  上海商品住房均价2.1万元/平米，外环的房价只有1.6万元/平米，您说，这是泡沫吗？

  当然，内环内均价到了7.2万元，是有点贵了，不过这个7.2万是被少数楼盘拉上去的，这些楼盘只占全市商品房供应的3%，即便是有泡沫，也无非是一些楼盘的小泡泡而已！

  那么，回到*初的问题，上海的房子现在到底还能不能买？

  如果股票一直上行，您会不会买？我想答案是肯定的。

  很多人强调房价不可能永远上涨，泡沫总是会破裂的。但事实是什么呢？

  世界上大都市的房价其实都是在一直上涨的。欧洲的巴黎、伦敦，加拿大的多伦多、温哥华，澳洲的悉尼、墨尔本、堪培拉，美国的洛杉矶、波士顿、旧金山、纽约，印度的孟买，甚至新加坡、台北、香港等等。

  我想这是因为，世界上货币总是越发越多的，没有哪个国家是把钱收回去烧掉的，对应的，钱多了就不值钱，一切对应钱的东西都会变得值钱，特别是不动产。

  有人会说，东京不是崩盘之后就一直没有恢复吗？是的，东京是个特例，但东京的房价与日本经济萎靡、城镇化结束、人口老龄化、产业移师海外等有很大关系，全世界也仅此一例。不过在日本的量化宽松之下，东京的房价终于也开始抬头了。

  还有人说，香港不是也曾经腰斩了吗？的确，曾经。但现在早已恢复，并且比1998年亚洲金融危机、2008年美国次贷危机之前都高出很多了。

  上海经济发展好于香港，收入增速高于香港，资金充沛不逊香港，供求矛盾大于香港，上海房价难道不会比香港更高吗？至少十年之内，我们是看不到上海房价的泡沫的。

  当然，股票会有震荡，房价也会。政府调控虽然能够扬汤止沸，却挡不住堰塞湖的洪水！在调控之下虽然会出现房价台阶，但终究还是会步步高升的。

  即使未来上海房价出现香港1998、2008年一样的下跌，也只是类似于股票市场的波谷，从长远来看，总还是会*的。虽然短期波动在所难免，至少它比A股市场要可靠的多。

  我们所能做的只是踩准一个点。

  只要我们能够多预判大势，少犯前面的小伙伴的错误，在相对低点买入，就是较好的结果。大家都看明白并且想买上海的房子时，开发商会不抢上海的地吗？......

  我是新城欧阳捷，我们下期再见。