少了大陆引力波，香港房价将低过深圳？

*近有报道说，香港房价跌了不少，其实这也是很正常的事。金管局、业界大佬、银行家大家都很认同香港房价下滑10%-15%。香港经济发展减缓、人口增长基本停滞、购房需求结构分化、楼市调控仍然趋紧（货币），楼价显然很难持续上涨，遇到美元走强、资金离港，房价自然下跌。何况香港房价已经涨了多年。

香港经济增长自98年就已不振，增长率更是从87年以后就震荡下滑，近十年靠着核心和内陆支持，经济才有了增长，但增长率再也回不到从前，近十年平均增速5.6%。

从香港私人公司注册看，增长率几近于零，已无发展后劲。

香港制造业已空心化无需多言，而零售增长似乎不错，年均12.9%。但这更多是大陆访客带来的繁荣。但香港对于大陆客已越来越索然乏味了。未来，香港零售业会变得萧条的。

自2014年起，大陆访客将逐年下降，香港的日子就不那么好过了。

香港是国际城市，与全球经济形势关系密切，全球经济不好，老外撤退，也会影响香港房价。

从香港人口来看，年均增长不过五六万人，人口自然增长率仅为1.9‰，远远达不到人口繁衍必须保持的底线，靠迁移人口才能勉强维持8‰的人口增长率。即便这样，香港每年人口增长也不过5.77万人。

人口的自然增长也主要是依赖寿命延长。

没有人口增长消化住房，当然也不能靠访客买房，只有靠常住人口了。房价当然很难上涨了。

香港购房人群主要是哪些人呢？

香港主要购房人群应是哑铃型，低端自住与高端自住住宅，加*住宅。

首先，香港低端住宅占了全部住房的44%，其中包括公营租住房屋单位和资助出售单位（即香港房屋委員会及香港房屋协会售出而不可在公开市场买卖的住房），换言之，近一半人属于我们通常意义上的保障性住房受益群体，这部分买房租房人群对房价没有影响。

其次，香港1000万港币以上的高端住宅在2015年的买卖数量占总合约数5.6万宗的13.1%，500-1000万港币的买卖合约数占41.2%，平均单价达到7.44万港币，这部分购房者除了自住，也包括一部分*者。而香港岛今年1月份合约484宗，销售金额7.378亿港币，平均每宗1524万港币。香港高端住宅*投机就靠这部分购房者，房价也是他们拉涨抛跌的。

香港与大陆不同，缺少大量的改善性购房人群。香港房价高昂，居住单位较小，近几年新落成住宅套均平均面积仅30平米，千尺已是豪宅（91平米），基本没有改善的可能。没有大量的改善性客户群体，房价推升力量自然少了很多。

当然，香港工资及收入也没有增长，2014年工资指数实质上比2010年还下跌-7.4%，2015年也没有回到2010年。因此，靠普通大众提升房价是没有可能的。

未来，香港购房群体将呈现下降趋势，其中15-34岁人口2015年比2014年少了3.7万人，也就是婚姻购房刚需一年减少一万多套，对于香港这样的城市不可谓影响不大。

香港住房单位近五年仅增加13.5万个单位，住户增加15.5万个，缺口2万个，这是香港政府意图维持香港房价的基础。未来，香港仍将采取这种政策。

香港一方面通过调控楼市，抑制投机、遏制楼价上升趋势，另一方面，还在控制新增土地及住宅单位，即便自2013/2014年度起取消了勾地机制，但在2014/2015财政年度中，也只推售36幅住宅土地，提供约1.4万个私人住宅单位，号称“创2000／2001年度以来的新高”，加上其他发展项目，仅可兴建约1.8万个私人住宅单位，低于平均每年可兴建约2万个单位的原订目标。

香港地价也先行下调了，万科在香港九龙竞得一住宅用地，面积3173平方米的住宅用地，批租期50年，而楼面地价约为54880港元平方米，当然，据说比周边地价便宜了30%左右。

即便这样，如果香港*者抛售楼盘、撤离香港，香港房价仍会有下跌。

香港*者其实已经在抛弃香港了，连大陆访客都减少了去香港，香港没有农业、工业空心、与大陆贸易增长减缓，楼价再高居不下，居民无钱消费，未来发展前景岌岌可危。在香港，不乏仍在小餐馆端盘子的退休老人，只因退休金太少无法安度余生。

而深圳2014年GDP总量16001亿元，与香港18000亿元相差无几，近十年GDP平均增速为12.6%，是香港的2倍。深圳常住人口已达1077万，还不包括流动人口约1500万人，三倍多于香港2015年底的732.4万人。

但深圳近十年住宅用地销售仅1033万平米，约合10万套，仅能满足近10年常住人口年均净增长27.7万人的住房需求，也使得楼面地价均价直飙至1.7万元/平米。

而深圳没有公屋平抑房价，去年平均房价也仅为22300元/平米，大约是香港的1/3，却多了大量改善性购房需求和*性需求。

深圳近十年累计销售面积基本等于累计新开工面积，换言之，建的房子都卖了，而新开工面积还在持续下降。

深圳的房价还会继续上涨，直接向香港靠拢。

但是，深圳的房价也是会见顶的，香港房价就应是深圳房价的顶！深圳毕竟在法制体系、市场经济、金融环境等方面还无法与香港并肩。

当深圳房价不断高企之日，当城际交通越来越便捷之时，君不见，很多深圳人和非深圳人已经逃离深圳转向东莞、惠州等地购房了吗？

东莞、惠州的住房销售已经先后量价齐升了。

当大陆对香港的经济引力波逐渐走弱的时候，香港对深圳的法治与经济环境引力波是否会使两地趋同，从而深圳与香港房价一体化了呢？