严肃八卦｜住过四年城中村的万科一等副总裁约会了一群公寓人

  时光倒流回2000年，一位青年在大学毕业8年以后来到深圳谋生，跟大多数深漂一样，租金便宜又鱼龙混杂的城中村是他落脚的第1站，此后一住便是四年。

  在深圳的第2年，他加入了万科，多年后官拜万科一等副总裁的他谈至城市居住体验时仍有十分难忘的一幕：刚到深圳时在一个互联网公司上班，跟几个同事一起住在一个城中村，同事离职退房时跟房东发生了争执，于是我们半夜十二点被房东赶了出来。凌晨一点，我终于找了一个三轮车，把当时自己所有的家当拖到另一个城中村里。

  4月19日下午，深圳蛇口水湾的一个由旧玻璃厂改造出的创意社区中，卸任万科董秘后头次公开露面的谭华杰分享了上述个人经历。他问，有没有可能，让那些刚来深圳的人，免于经历这种糟糕体验。

  这是一个关于深圳青年租房革命的小型发布会，与谭华杰一起坐在台上的还有YOU＋国际青年公寓的联合创始人刘昕、微家公寓、窝巢梦公寓和乐豆公寓的创始人。

  这群触摸到租房市场痛点的人，意图以一种行之有效的方法来改造以城中村和工业厂房为主的存量房，为旧城改造与重建提供另一个维度上的思考，向租住者提供更好的居住体验和人文关怀，为城市进步提供更多可能。

  野蛮生长时代

  有庞大的人口基数、少有的土地、高房价和高租金作支撑，在深圳租房已然演变成一项全民城市运动。而与之对应的是与房租不匹配的脏乱环境、与房东房客间冷漠的人际关系。

  据深圳链家针对小区房调研的一份租房报告显示，3月深圳住房平均租金为72.3元/㎡/月，套均租金为5239元/月。其中套房总价3000元/月内比例已低于15%，2000元/月内仅占比3.2%，4000-8000元/月占比接近60%，其中4000-6000元/月占39.1%，中高租金物业持续明显增加。

  高昂的小区居住成本把更多白领、蓝领驱赶至城中村。据不完全统计，深圳城中村多达3.5万栋，容纳超过500万人，城中村和小产权房体量占深圳全部住房近50%。此部分的存量房和居住群体正是深圳长租公寓从业者的改造对象和目标人群。

  长租公寓首先解决的应该是品质的问题。同寓创始人湛杰认为，旧村/城改造的落脚点应该是让年轻人愿意留下来并长期生活。

  其次，长租公寓以品牌溢价力、重装改造能力和服务水平与传统的二房东模式严格区分，并以圈层性赋予社交功能。

  深圳头个长租公寓品牌是在2012年创立的协纵公寓，房源分布在龙华坂田、罗湖等片区，获取房源方式是改造农民房。同在2012年，YOU＋国际青年公寓全国首店在广州投入运营，并因获得雷军一亿元的融资而引爆地产界的讨论。时至*，讨论长租公寓的发展仍难以避开YOU＋带来的启发，甚至在美国，WeWork推出了与YOU＋模式极相像的租房平台WeLive。

  更多从业者杀入这片蓝海是在2014-2015年，微家公寓、Warm+公寓、窝巢梦公寓、猫宁公寓、V客青年公寓、乐豆公寓等本土品牌相继出现。同时，魔方公寓、YOU＋和链家自如等外来品牌也纷纷涌进深圳市场。

  市场庞大，然而从业者甚微。纵观行业，无论是从房源数量还是运营是否已形成标准化流程的角度上看，行业发展才刚刚起步。无疑，野蛮时代意味着欠规范化发展，但也是各品牌壮大、提高市占率的良机。

  据地产壹线调查，至今，深圳的长租公寓企业间数量并不均等，如房源较多的协纵公寓目前已发展至1000多套房源、V客青年公寓也有近500套房于下月入市，窝巢梦公寓在龙华有470余套房源，而规模较小者的猫宁公寓拥有的房源不过36套。

  情怀落实到商业化之后，无论目前房源多寡，本土品牌和外来品牌均需面对同一道行业难题——如何获得更多的房源以扩大规模？进入者越多、行业越火热，获取房源的竞争就会越来越激烈。

  作为重资产，房源获取讲求集中度和区域性，并且在形成品牌效应和规模发展之前，获取房源主要靠运营者主动出击与城中村房东等资产拥有者进行谈判。毫无疑问，这是拼资金成本的时刻。

  长租公寓的利润周期普遍为3-5年，在*成本回收前，自身资金必然受到承压。如果想扩张，区域化公寓进化为全国性公寓必须依赖资本和并购手段。

  资本的担忧

  资本市场会对长租公寓感兴趣吗？

  2015年4月，华创证券发布的一份研究报告显示，国内房屋租赁的交易额约在 8000亿，闲置房屋超7300万套，而国内规模较大的公寓品牌链家自如的管理规模约在78000套左右，市场占有率仅约0.1%。

  市场庞大，状态分散。对此，风投早在两年前就开始表现出积极态度。据统计，2013年至2014年期间，获得风投的长租公寓已超过了10家，如顺为资本雷军布局的You＋和上海的寓见，优客逸家、蘑菇公寓、魔方公寓等。

  谭华杰对这种状态表示担忧。资本无善恶可分，只要*。但过度地使用风投会导致潜在成本过高，要做大就要使用便宜的资本。他建议“用便宜的钱，来做*重要的事情。”

  “如果想快速挣钱，毫无疑问要跟资本紧密合作来演一出戏，来满足资本的胃口，但是如果要把长租公寓当作是一个事业来做的话，就要更加理性的对待与资本之间的关系。”

  问题的关键在于如何使用低风险、低*要求的资金。高度规范化和流程化是必须的，此外，谭华杰建议长租公寓企业结成一个联盟。以联盟的形式成立一家合资公司，让合资公司来解决基础性的、平台性的问题，可以采用不同于一般企业的管制架构，成果大家共享，较后各自所占份额可以视各自的规模和盈利价值来定。

  谭华杰认为，只有解决好前期的基础性问题，才能降低资金的风险，才能拿到更多低成本资金来扩大规模。

  万科是有心人。未来，出租公寓业务等五个新领域业务的市值规模要求达到五千亿，按平均算法，公寓业务的市值要求是千亿元左右。2015年年初，万科曾邀请 YOU+的创始人刘洋作公寓运营的分享并有意进行合作。

  尽管目前双方合作并未有实质上的进展，但谭华杰言下意及整个公寓行业。只要大家有意愿，万科愿意扮演行业领导人的角色，并力促平台和合资公司的搭建。凭借万科在资本市场的资源和经验，可以预料公寓行业会有新的发展。

  与单薄的公寓企业相比，开发商的介入显然更有力，尤其是地位超然的万科。但即使如此也无法解决过高的税负重担和标准REITS的进入和退出机制的问题。

  假如某天中国房价不再上涨，持有房产的成本升高，公寓企业获取房源的成本必然加大。谭华杰认为*理想的持有资产的人应该是REITS，做不到这一点就很难在国际资本市场上获得高估值。

  在中国推出REITS 还有很长的路要走，在此之前，有企业想到了聪明的融资办法。如在2013年，新派公寓与赛富不动产基金合作，以赛富作 LP并每年收取相应比例的租金*的方式来获取资金购买房源； YOU+在2015年通过与懒*的合作，将租金*权打包成固定*产品来实现资产证券化，来募集拓张门店的资金。

  尽管企业的定位和选择发展的路径不尽相同，但有着殊途同归的出发点和落脚点，商业化和人文关怀并不相悖。带有保障性质的城中村改公寓正在进行中，让阳光照进更多昏暗角落可不仅是一个商业计划。