“二房东”潘石屹：共享办公还在婴儿期 我做的生意都要赚钱

导 读

这个不拿地、不收购、不盖房的开发商告诉我们，时代正在发生巨变……

地产壹线 田晏林 发自北京

商业资本运动的直接目的是追求利润。这点，SOHO中国董事长潘石屹从不含糊。

8月17日，在SOHO 3Q城市拓展招标会上，有记者告诉潘石屹，“毛大庆说你们走偏了。”潘石屹当场霸气回应“走偏了的人，总看着别人走偏。”

同是传统房地产的高手，如今潘石屹和毛大庆又成为共享办公的同行。

有评论认为，毛大庆和他的优客工场讲了一个为创业者提供办公空间并给予*服务的故事。

可潘石屹和他的SOHO 3Q并不认可外界给他定义的“服务中小型公司、创业公司”这一说法。老潘试图给SOHO 3Q贴上“一个开放的，人人平等的未来”的标签。

作为SOHO中国旗下的共享办公品牌，SOHO 3Q经过两年多的发展，目前已成为北京、上海*的共享办公空间，拥有19个*、17000多个座位。

潘石屹也用了整整两年，终于回答清楚了经营SOHO 3Q，4000平方米的建筑面积是保证不赔钱的临界点。

此前，中关村SOHO 3Q，丹棱SOHO 3Q、上海的东海广场3Q难以盈利，让老潘开始反思。

他向网易房产坦言：“低于这个面积，再小就没有（共享办公）气氛了。现在所有项目开发的前提条件是不能亏本，凡是我们要开的，都要赚钱！”

老潘的逻辑是：租用一、二、三线城市整栋物业，将其改造后，再部分或全部转租给第三方，用于“共享办公服务”，从“包租公”变成“二房东”。

此次SOHO中国城市拓展招标，是以整租并按照合作协议支付租金的方式，租赁期限是5+5，按照5年签约，5年期满后，SOHO中国有权选择是否再续租。除了由SOHO中国承担的物业管理费、水电费、采暖供冷费、燃气费、电视电讯费之外，其它所有的费用都含在租金之内。

早前，通过出售北京光华路SOHO、上海凌空SOHO、SOHO世纪广场等项目，潘石屹想让更多资源向SOHO 3Q业务倾斜，用更低的成本，获取更多的*。

7月初，他向媒体透露，接下来两个月内，SOHO 3Q还要进行一轮融资，“不是因为我们缺钱，而是要把3Q的价值体现出来，为下一步发展做铺垫。”

截至去年底，SOHO中国净借贷占归属股东权益的比率约32%，债务融资成本降至约4.4%。“对我来说融资不是问题。”

面对激烈的市场竞争，老潘的这次转身真的容易吗？

“正确的路只有一条，不要瞎跑”

两年时间，两年试验。

在调研了全国的共享办公市场、走访了杭州、南京等城市之后，潘石屹正式宣布SOHO 3Q的全国拓展计划，首批城市锁定在北京、上海、杭州、南京。

17日的SOHO 3Q城市拓展招标会，依旧是他的试验场。

“*次我报的希望不大，想先把招标程序运转起来。如果这四个城市能够有5-10个项目，就是我们*的目标。*次招投标可能对标书有所修改。”

（《SOHO 3Q城市拓展招标书》关于招标项目的说明）

耗时两个星期，潘石屹和他的团队制定出的这份招标书，对招标项目的选择从层高，精细到室内空间净高，甚至对空调系统的技术指标都提出了严格要求。

作为新兴业态，共享办公正确的路究竟在什么地方？

潘石屹给出的答案是：“正确的路只有一条，就是能静下心来，不要瞎乱跑。”在他看来，选址需要深思熟虑，同时产品和服务也应该考虑到市场所需，“不是你头脑中想象出来的，这点是我做了20多年生意*重要的感受。”

*启程深圳，明天奔赴广州。老潘正在寻觅下一批“猎物”。

至于“捕获”哪些城市，老潘有四个维度的考量：一是GDP总额、二是服务业和第三产业占GDP的比例、三是人均GDP值、四是GDP的增长速度。“我们衡量城市的时候就是这四个，而且是国家统计局都有的指标，衡量起来会比较方便。”

采用租赁的合作模式，用招标的方式进行拓展，像采购土地、钢材一样去采购适合的项目，潘石屹希望用这种公开透明的方式帮助SOHO 3Q实现快速的大规模发展。

虽然在老潘看来，相比房地产项目的利润，SOHO 3Q简直就是低利润率的“小生意”，但以他的从商经验，把“小生意”做成“大规模”，是永恒不变的盈利诀窍。

“我希望有10-20个城市，能覆盖40-50个项目，这样就大规模推开了。不过这次我的预期就是3-5家，试一下我们的流程能不能转得通。”

“这些话你要转告给毛大庆啊！”

招标会现场，有记者告诉潘石屹，毛大庆对他提出“可能走偏了”的质疑，老潘回应说：“走偏了的人，总看着别人走偏。”

“我还是强调一点，只有几万个座位的时候，比谁大，没有任何意义，我们都是做过大生意的人，就拿着一万个，几万个座位觉得成了*的，都可笑。”

处在婴儿期的共享办公市场，还在慢慢成长。“三年、五年慢慢看，有50万个座位、1000万个座位的时候再来看，这才叫生意。”

“*我们在实验室探讨人类未来工作方式和办公方式的时候，如果我们要有50万个座位、100万个座位，对中国的贡献和影响才有意义。这些话你要转告给毛大庆啊！”

SOHO 3Q始于2015年2月，彼时SOHO中国拿出自持的170万平方米物业中的10%，改造成共享办公空间。

据网易房产了解，SOHO 3Q一直采取向SOHO中国支付租金的方式取得其旗下物业使用权。对于已出售的项目（如光华路SOHO二期）的3Q来说，持有人的变更，并不影响它向新的持有人继续支付租金。

纵观国际市场，成立于美国纽约的WeWork，目前已经在12个国家、32个城市设立了100多个办公地点，可租赁空间超过90万平方米。美国的联合办公空间的数量已经从2010年的250家增长到2015年的近3000家。

在英国上市的灵活办公空间提供商Regus，其办公网络覆盖全球超过100个国家，1000座城市的3000个地点，但因其纯粹的二房东模式，基本没有对核心办公市场产生冲击。

目前中国已有近300家本土共享办公品牌，据办公租赁平台“马上办公”发布的《北京共享办公空间市场透视》显示，截止至2016年底，北京共享办公空间一共303个，分布于11个行政区，成交热点集中在核心行政区域。

以此次北京SOHO 3Q拓展区域为例，招标书中要求，优选区域为城市核心区、中关村、望京&酒仙桥，次选区域是奥北、朝北和南城。

潘石屹认为，和网约车一样，共享办公也会烧钱，“进入门槛低，尤其是现在空置面积比例高的，会有竞争比较激烈的压价过程，可是SOHO 3Q除了有互联网的性质，还有房地产性质，它是不动产，所以不会像共享单车这样争得你死我活。”

“SOHO 3Q是租赁市场的一部分”

据高力国际发布报告显示，2017年上半年，有五个新项目完工进入北京*写字楼市场，合计租赁建筑面积为23.7万平方米，总存量半年环比扩大4.0%至约621万平方米。其中，北京*写字楼市场的空置率仍攀至8.6%，半年环比上升0.6个百分点。

对中国房地产形势，潘石屹给出了自己的判断：“都觉得住的价格高，如果一出台房产税，房子的价格就降下去了，所以还是房子多。SOHO 3Q就是租赁市场的一部分。”

老潘欣赏国外的Airbnb，“这是全世界*的租赁市场。可是在中国行不通。因为在中国，自己家里面闲着一个房子，搬到外面住，观念上接受不了。可我觉得这是一个过程，全世界别的国家都能够行得通，中国一步一步也会行得通。”

在他看来，Airbnb跟SOHO 3Q一样，“都觉得没有私密性，敞开了办公，年纪大的人接受不了，年轻人觉得挺好。”

基于这样的判断，潘石屹如今基本不盖房子了，按他的话讲，已经那么多（房子）了还盖什么呢？“建一个平台，把已有的房子充分利用起来，这就是我们为自己做的事情，也是为这个社会做的事情。”

在业内人士看来，共享办公*重要的是看到创造了什么价值。“3Q是国内空间档次品质较好的一批，这行业本质还是出租率和服务溢价能力，类似酒店的平均房价。”

经历过90年代，在海南房地产危机中死里逃生的潘石屹，面对前途未知的险山和急流，他说他能做的就是兵来将挡，水来土掩。“做生意就是不断克服困难的过程。”

作者 田晏林

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