周二市场说丨“金九银十”已变“铜九铁十”

2017年9月，房地产市场再迎秋凉，一方面，多城加码调控，让“限售”成为了调控标配；另一方面，一线城市加快租赁住房用地出让，长效机制的影响开始逐渐显现。反映到市场数据上，月内*城市成交不增反跌，“金九”终以寡淡收场，但企业竞争激烈程度仍是有增无减，碧桂园率先突破4000亿，前三季度千亿企业增至11家。

限售与严查消费贷，成为本月政策两大抓手

在7、8月全国纷纷落实租赁用地、租售并举同权之后，9月份政策又转到了市场调控方面。本月*受大家关注应该是“限售”了，在9月22-23日短短两天时间内，就有南宁、重庆、南昌、长沙、贵阳、石家庄等六座城市出台了相关政策。

另外严控消费贷也是9月主旋律，北京、南京、广州等市相继发文要求银行业金融机构开展自查工作，深圳更是多家银行上调房贷利率，其中首套房贷利率在基准利率基础上上浮10%，二套房更是由之前10%上调至15%。

库存持续下降，市场仍旧低迷

市场表现方面，9月*城市供应环比略增5%，但考虑到8月基数不高，供应低迷并未出现根本性改变。并且由于限价方面的原因，高端项目供应也越发短缺，这一点在一线城市体现的更为明显。9月一线城市供应量环比下滑31%，北京更是连续3月供应量不足30万平方米。

受供应影响，成交表现同步低迷。9月份*城市成交量环比下降0.2%，“金九”变成了“铜九”。热点楼盘方面，少数*也只是一些中高端限价盘，更多的10%-20%去化开始在中低端项目中出现。

库存还在继续下滑，但因为交易下滑的原因，消化周期又反而延长。从目前情况来看，一二线市场还是呈现供不应求的状况，特别是重庆、武汉、杭州等市库存规模均在低位，消化周期也都在6个月以内。

土地成交继续缩量，租赁用地出让节奏加快

9月土地市场成交规模进一步缩量，环比下跌51%，主要是由于二线和三四线城市成交面积下跌所致，郑州和杭州是本月成交规模*的两座二线城市，但市场热度却迥然不同，郑州本月出让地块主要是周边区县，大多为底价成交；而杭州地块多处于市区热点板块，溢价率普遍偏高。

一线城市方面，9月成交面积环比有所回升，但溢价率环比回落了8个百分点，仅有32%，主因是租赁用地出让节奏明显加快。本月上海成交4宗租赁用房地块，北京成交2宗自住型商品住房地块。

图：300城经营性用地月度成交情况

数据来源：CRIC

TOP100行业集中度超50%，碧桂园率先突破4000亿

9月多数房企业绩环比上涨，TOP100房企的集中度达到53.2%，占据市场份额过半。单月超400亿房企有4家，其中*-30的房企环比增幅*达91.9%。同时前30强房企竞争更加激烈，*-30房企的平均差距只有11亿元。

具体到企业，碧桂园销售规模已达到4276.7亿元，万科也已经接近4000亿大关。千亿企业进一步扩容至11家，在金地27日突破千亿之后，华夏幸福、华润也进入了千亿行列，业绩分别达到了1023.2亿元、1010.3亿元和1004.1亿元，绿城中国目前离千亿也只有一步之遥。

政策量变终将引发质变，*一季*为关键

展望四季度行业走势，我认为限售会在更多城市落地，金融方面相关整治还会进一步加强，租售同权还会具体落实，特别是在土地市场方面，将会有更多城市效仿上海，将更多租赁用地推入市场。

而调控政策的继续深化必然会进一步影响到市场，我上周二在《量变到质变，调控加码将成变盘*一根稻草》提过，整体政策的叠加效应，会在四季度更加明显地显现，之前的调控有部分被限价抵消掉，但量变终将引发质变。

10月份一方面是长假，另一方面十九大会在十月中旬隆重开幕，保持稳定应该是10月份的主旋律，预计10月份供求还会保持现状。

今年“金九银十”的成色已经大大削弱，期望供求突破还是要看四季度*两个月。

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