长租公寓炼金术

▲一米好地创始人 冯印陶

演讲：冯印陶

职位：创始人

单位：一米好地

会邀：第2届中国房地产资产管理生态链大会

补充访谈：楼兰 / 万房地产研究院 研究员

公寓融资服务：蓝海在哪儿？

我们做的事情是打通租金和资产价值之间的关系。

海外所有的运营商会把自己的公司叫资产管理公司。在海外讲资管公司和国内讲资管公司完全是两回事。

当我回国创业的时候，名列前茅个注册的公司叫做资管公司，是按照海外资管公司的逻辑理解的。

因为资管公司或者说物业运营商向业主付租金，本质上是在承诺较低收入，你给他付租金就是较低收入。这和你帮他管理股票，给他承诺一个较低*没有任何本质区别。

公寓行业是高度分散的，将来会出到4-5家特别巨大的企业，联合办公也是，新商业也是，会形成这样特别大的企业。他们加起来还没有办法占到40%以上的市场份额。

基于这个逻辑，一米好地确定了自身的定位。

这些巨头有完整的金融能力，有可能有自己的金融部门，甚至将来还有自己的金控公司。他们不需要外部的服务商。

像自如这样的企业，IT不需要服务商，装修也是自己干，出租也是自己干，他不需要任何服务商，规模足够大。

但是，很多小规模的运营商，没有办法像自如养几十个技术团队，也没有办法养一个几十人的金融团队来帮他完成相应的服务，所以就有了一米好地，目标是服务中小型个体。

长租属性：重资产运营

新空间主要是4大类型：改造、办公、运营类型的酒店和新型商业。

未来，大家*房租不再主要看资产增值，这是过去的买房模式。*模式是各种各样的租金收入，包括依托租金收入上涨形成的理财产品的上涨。

未来就是使用和持有分离，标准化和专业程度会越来越高。

一米好地强调便捷和在线，针对新空间行业的中小企业，帮助他们寻找解决方案。

对我来说是投入重、回收慢、稳定性高。很多人问你们新空间运营商是轻资产运营吗？其实不是的，它只是相对于是『买』来说是轻了。

举个例子，如果*一个公寓需要1000万，*第2个公寓还是1000万，*第三个公寓还是需要1000万。

如果你是做游戏的，游戏开发出来卖给第2个、第三个人的时候，开发成本是不重复的，边际成本是快速下降的。

但是在新空间领域，除了运营上可能有一些规模优势，装修改造没有办法随着规模扩大而快速下降。

有人说那没关系我不承担改造，我和开发商合作，让开发商来承担。

但是从经济模型的角度来讲，只是换了一个承担边际成本的人而已，它还是一个重资产投入公司。

我们必须解决一个问题，钱从哪里来。

公寓小微如何变中微？

我们希望通过金融技术，帮助中小微打通融资渠道。下面看看我们具体做了什么样的产品来帮助大家完成融资。

审核阶段，项目方向一米好地发起融资，这个项目方不需要很大，哪怕租约就只有50万、100万也可以。一米好地完成尽职调查后，*用户就可以在一米好地平台进行*购买。

回款阶段，租客向项目方支付租金，项目方向一米好地付款，一米好地再把钱回给*用户。

举个例子，一个公寓季度月租金是45万，其实可以做24月、季度还本付息的产品，获得融资额。

年利率是7.5%左右，前端服务费约5.5%，整个资金成本是15万，综合成本是25.5万，租金折扣率是八折，这是一个典型的结构。

对于一个公寓来讲，一个季度能够产生45万的收入，全年产生180万的收入，也不算很小的企业了。

但是，即便它有10栋这样的楼，全年产生1800万的收入，他也完全没有办法达到机构化的规模。

很多这样的企业，他的管理规模想要再上一个台阶非常难，因为中小微的公寓往往过的还可以。

问题都出在他们想从中小微变成大企业的时候，管理层就开始叠加，需要上系统，需要提高人房比，各种各样的管理成本和管理问题就出现了，更正规化的运营会拖垮这些企业。

我们希望帮助这些企业对接到个人*人或机构，也可以帮助他们打包完成ABS。

我们一直在做两件事情，一是mini-ABS，微型ABS；一是mini-Reits，微型Reits。

现在大家讨论的都是动辄几栋楼，我们一直在这两个不同类型之间寻找哪个是更好的切入点。

Reits*核心的是*不高，我们做mini-Reits遇到很多挑战，但是ABS逻辑已经通了。

过去1000天我们有一万个注册用户，有两亿多的资产，借出去的钱已经六亿多了，合作了200多个平台，融资了500多个项目，这500多个项目*小的二三十万，较大的2000多万。我们现在是使用江西银行作为存管银行。

有人说我们的模式类似P2P，其实从某种程度上很相似。我们是个人和小微企业通过互联网平台把他的租约*卖给其他人。

从监管角度来讲，P2P受银监会监管，我们受证监会监管，监管体系不一样，逻辑也不太一样。

目前，我们绝大多数项目位于上海。其中，集中式公寓、分散式公寓占比60%以上，剩下是多类型业态。

在模式相对确定了以后，过去每个月的增速同比提升10%左右，是指数级增长的曲线。

怎么确定能不能及时还款？

在底层来讲，为什么我们认为金融科技非常重要？

能够通过技术手段，让中小微企业也能够享受ABS和租金证券化，或者是类证券化的红利。

因为中小微企业经营是不正规的，我们遇到的较大的用个人账户收租的房东，手上有10间房子，但是是个人账户收租，账户里面有1个亿。

你问他缺不缺钱，他说你能给我多少钱？这个对话就没法继续了。

如果用银行个人账户收付，不交税，怎么办？像这样的小微企业，当然这是一个特例，他已经不是小微企业了，非常巨大。

但是有很多中型的几十间、几百间开票也不正规，如果你把主体信用拿出来看，简直惨不忍睹。运营管理谈不上正规。

这些企业用传统的金融方法是没有办法来做的。

我们为什么要看主体信用，看是否交税？就是为了确定资产是否安全可靠。

跳出固有的思维，换个角度来看，我们系统分成3个部分：

名列前茅个部分是一米PMS，是租约管理系统，现在市场上租约管理系统很多，但是我们并不是要做前端，而是和出租方的租约管理系统对接，使用里面生成的数据，来确保获得租约信息。

第2部分是一米AM和RM，AM是资产管理系统，RM是风险管理系统。

AM是把租约信息转化成可被*的金融现金流。比如有1000份租约，有长有短，有3个月、6个月，有空置等。

我们把这些租约集中在一起，把空置率、平均换租时间、续租的概率，这些数据加在一起，较后得出一个大概率事件：这些租约会产生什么样的现金流。

RM系统，我们已经建立了比较完整的风控体系，可以从风险角度给每个项目评级和打分，从而把租约合同变成金融产品。

如何杜绝虚假合同？

这3个系统，我们希望打通的是三大流：

一是租约流，*人看到底层的租约信息，什么时候签的，租给谁了。

二是租金数据流，谁把钱付给了谁。要抓住租金底层信息，账户要被监管起来，支付的过程要通过电子化确认。

有多种实现形式，一种是支付性付款账户，在没有通过平台*人的情况下，租客无法把租金支付给房东。

另外一种是直接采取租金的支付清算系统。我们不在前端露出，租金结算平台依然挂的是房东名字，租客并不知道结算是通过平台完成的，保持了前端房东和租客之间的管理关系。

所以租金的支付流是统一的。

再底层就是行为数据流。我们知道这个人付房租是不是在用这个房子。

基于纯信用的产品，*担心的就是底层合同是假的。这个房子根本没租给他，可能是我的朋友，比如说这个房子平时租一万，我五万租给他，每个月让他帮我操作一下，用这个东西融资。

怎么杜绝这些问题的出现？

要看租客的行为数据，是不是每天在用这个房子，是不是在开门、在用电、在用Wifi.

怎么样把租客和用房子的人连接起来？比如，如果是用钥匙开门，你怎么知道拿钥匙的人是他。

开门要使用手机，我们把他的密码功能关掉。必须拿出自己的手机，我们把手机和个人进行验证，把自己名下的手机给别人用的可能性很小。

较后，为什么用Wifi？因为万一真有人有心，他把手机给到别的用户，我们用Wifi截流他平时的线上使用情况。

如果一个人伪装另外一个人，会伪装到他平时上网、买东西、做其他的行为也能够套用他的行为，那就太难了。

当这三流打通以后，再分散、再小微的租约，我们也能够把它转变成金融产品的标的。

国内很多行业发展并不是沿着发达国家的轨迹前进的。比如，通过支付宝、微信面对面支付非现金，直接跨越发达国家的支票、信用卡高度普及等中间阶段，甚至大家连刷卡都不用考虑。

像现在的小额信贷，大部分中国消费者从来没有贷过消费贷款，有很多人用花呗、白条。

我认为，ABS在中国会快速发展，极有可能是跨越式发展，会有新的技术手段、新的模式来解决同样的问题。

如果通过原有路径去突破是很难的。

Q:『一个公寓季度月租金是45万，可做24月、季度还本付息的产品。年利率7.5%，前端服务费5.5%，整个资金成本是15万，综合成本是25.5万，租金折扣率是八折，这是典型的结构。』

一米好地官网上很多项目年化利率是12%？

A:7.5%是没有考虑还款方式的名义年化利率，如果考虑了季度等额本息的还款方式，利率是不一样的。需要结合还款方式测算IRR。

Q:做mini-Reits遇到哪些挑战？

A:Reits难做：1.*太低，租金对资产价值比值太低，无法支撑*；2. 交易成本较高，目前只适合大宗交易。

Q:为什么ABS比Reits更好打通？

A:ABS的底层资产是租金，Reits的底层资产是房产，*的分母不同。

Q:能否举例？新派的底层资产也是租金。

A:ABS和REITs不是一个类别的产品，不太具有可比性。新派是非常特殊的特例，不具备普遍参考意义。

简单来说，一个500万的房子，租金一年可能才10万，*2%，这种金融产品没人买的。

Q:为什么说缺乏主体信用的新空间企业，没法用传统的金融方法做？

A:传统金融基于抵押和主体信用，新空间企业往往这两个都不好。新金融基于场景数据。

所以，传统金融做不了，但新金融科技可以做。

Q:为何说，ABS在中国极有可能是跨越式发展，如果通过原有路径去突破很难？

A:传统ABS还在探索，同时新科技和新做法也在发展，不会给传统做法留下太长时间。