滨江集团攻守道：沪深是没站稳的远方，杭州是回不去的故乡

房企进入规模时代，区域房企必须进入一线城市才能实现规模跨越及降低风险。

但现实情况是，*近两年来飞速发展的黑马区域房企想杀入一线城市并不是件容易的事。比如，老牌杭派房企——滨江集团。

2018年4月20日，滨江集团发布公告称，将退出深圳安丰旧改项目，并决定起诉安远控股，要求其归还融资款。

除了深圳，滨江集团在上海的布局也颇为不顺。

《中国经营报》的报道称，早在2016年8月，滨江集团在上海的头个项目滨江公园壹号就已经正式亮相。但直到*，高价地皇豪宅还未拿到预售证。

谁能想到，滨江集团在一线城市首秀竟以尴尬收尾。或是出于此原因，滨江集团迅速调整打法，核心重新回到了浙江。

只不过，现在的浙江已是高手如云，滨江集团江湖地位也发生了较大变动。

攻与守是房企必修之道。但经过来回调整打法后，滨江集团现阶段陷入了新的一线城市没站稳，老大本营没守住的窘境。

1、一线城市窘境

2016年，曾今的区域房企代表滨江集团提出了新的打法，核心布局杭州、上海为主战场、深圳为次战场

但滨江集团进军一线城市并没有想象中顺利。

2018年4月20日，滨江集团发布诉讼公告称，因与安远控股合作开发的深圳龙华区安丰工业区地块旧改项目未能推进，滨江集团决定退出该项目合作并要求安远控股归还11.6亿元的融资款。

作为滨江集团在深圳的首秀，安丰项目为何会被其突然抛弃呢？可能与以下几点有关：

1、进场之后没多久，深圳旧改政策出现调整，严禁商业研发用房改公寓。

2、城市更新项目开发周期十分漫长，对自身现金流本身是个考验。

3、项目开展近两年，安丰项目仍尚未办理完成前期项目审批手续。

除了安丰项目，滨江集团手头上还有深圳两大城市更新项目，即龙华区城市更新项目和南方报业大厦城市更新项目，现在都还处于前期拆迁阶段。

滨江集团的烦心事可不止这么一件。其在上海的开山之作却迟迟没等到开卖的信息。

2015年9月，滨江集团以地皇身份首入上海的宝山区大场镇地块，滨江公园壹号拔地而起，定位高端豪华。

从上海住城委官网数据来看，原定于2016年下半年开盘的滨江公园壹号至今还未拿到预售证。

一线城市，是房企是必争之地，是规模的象征。

现在看来，滨江集团不仅在一线城市的布局受挫，可能还已经失去在杭州的*优势战略窗口期。

2、失守杭州城

因在一线城市出师不利，滨江集团又重新调整了打法。

2017年财报显示，滨江集团提出了“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东，关注大湾区、中西部、京津冀核心城市”的策略。

对比前一份策略后发现，滨江集团又重新聚焦杭州，并将上海调整为品牌展示*，深圳也失去了次战场的地位。

据媒体报道，2017年，滨江集团土储新增16个项目，其中有9个位于杭州。

然而，杭州还是那个杭州，江湖却不是那个江湖。作为杭州起家的房企 “二哥”，滨江集团却正在失守杭州城。

2015年，滨江集团合约销售金额位列杭州房企第2，仅次绿城。

2016年，滨江集团与万科并列杭州房企年合约销售额第2。

克而瑞的数据显示，2017年杭州房企合约销售额排行榜中，滨江集团被万科、融创、龙湖、融信相继超过，位列第六。

“准一线城市”杭州城正成为多家房企的香饽饽。

《财新网》数据显示，2018年前四个月，杭州土地成交额同比上年同期大增278%，达1105亿元，成为全国土地出让金额*多的城市，比第2名北京606亿元高出不少。

其中，龙湖地产略地势头*为迅猛。

2018年1-3月，龙湖地产在杭州拿地金额达135亿元，位居行业名列前茅，比滨江集团（65亿元）高出不少。

杭州是回不去的故乡，沪深是还没站稳的远方。这可能是滨江集团现阶段状态较好的写照。

3、规模冲击下小股操盘模式的黄昏

2015年，房地产行业整体处于低迷时期，滨江集团没有像行业黑马公司逆势加杠杆进行大胆扩张，而是仍然维持相对保守的经营和拿地策略，致使大行情来临后由于土地储备问题使得后劲不足，错过了行业大发展机遇。

戚金兴曾公开表示，滨江集团只有达到3000亿货值，才能争取1000亿的销售。从而确保2019年达到1000亿以上销售额。

值得注意的是，2017年7月，滨江集团曾公开表示要力争在2019年实现千亿目标。

但其2017年财报显示，滨江集团要争取在2018年实现千亿目标。

也就是说，滨江集团千亿目标较原计划提前了一年。

千亿目标提前一年的底气可能是来自于滨江集团小股操盘的战略思路。

《中国房地产报》的报道称，滨江集团曾公开表示，公司未来仍然坚持轻资产、小股操盘的经营思路

2017年财报显示，滨江集团以招拍挂、兼并收购等方式获得了深圳、杭州及浙江省其他地区的16个土地项目，而其中有13个项目都属于合作开发模式。

对于冲规模的房企来说，小股操盘这一招尤为受用。因为合约销售金额一般是按照100%的权益计算。

克尔瑞的数据显示，2017年，滨江集团合同销售金额为615亿元，但其权益金额仅260亿元。

2017年年报显示，滨江集团的销售和结算项目有14个，其中滨江集团权益占比达100%的仅有3个，其余11个项目的权益占比在26%至51%。

克而瑞的数据显示，滨江集团2018年一季度销售规模为155.4亿元，位于排行榜第30。而权益金额55.5亿元，位列排行榜第69。

通过小股操盘模式，房企可以通过投入较少的资金，撬动更多销售和*，面子上好看。但随着中小房企资金面的不断趋紧，资金就是房企的血液，在头部房企都在拼命回收流动性的情况下，小股操盘模式对中小房企的致命硬伤正在显现：资金回款压力较大。

依赖小股操盘模式的房企不仅欠缺合作项目回款掌控能力，且无法像大部分房企能够发行购房尾款ABS实现资金快速回笼。

简单解释一下，所谓购房尾款ABS是一种赊销的*款，相当于房企提前回款。

对亟需缓解现金流的房企而言，发行购房尾款ABS的好处是显而易见的：

1、优化财务报表，仅仅在资产负债表中“资产”科目下的内部调整，整体属于表外融资。

2、发行购房尾款ABS还可以突破主体评级的限制，能够有效降低企业的整体融资成本。

在房企融资环境收紧的背景下，销售回款是房企获取资金的极为关键渠道。

《金融界》报道称，截至2018年一季度，房地产行业资产证券化类产品共发行了81单，融资总规模为1253亿元。ABS融资模式无疑正成为房企至关重要的法宝。

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