地产服务生易居破发的“原罪”

7月20日，恭喜易居，从资本角度，又双叒叕一次成功上市融资，虽然融资额在预期的下限，但能够在这个资本寒冬上市就已经成功。(同样，本文所有数据都来源相关方的官方网站或公告)

标题有点标题党了，当下市场声音对周老板的点评有两个极端：

大部分是：周老板是中国房地产服务业的望远镜，他拓宽了这个行业的服务边界，因此令一些同行当然包括竞争对手忽视了他的深度；他在中国广大而强势的甲方面前挺直了腰杆，没有哪个乙方能够像他那样站着把钱给挣了！（本段点评来自媒体前辈）

少部分包括伟哥：对周老板的点评是：地产界的胡润。太过于玩财技讲故事，原罪这个词中性的。(Original sin)一词来自基督教的传说,它是指人类生而俱来的、洗脱不掉的“罪行”。

周老板这次讲的故事，围绕的其实就是表面是销售背后是评级体系下的资本结合。

伟哥今天继续这个事深度的聊聊这个话题：

*部分：易居的估值合理吗？

地产圈*爱给资本市场讲故事的人肯定是周老板，这么多年时间，上上下下资本市场近10次。昨天易居暗盘曾回落至13.6元，收报13.9元，较上市价14.38元，低3.3%或0.48元；成交85.8万股，涉资1,190万元。不计手续费，每手300股，账面蚀144元。

从20日的早盘数据看，集合竞价高开了5%，这应该是豪华的投资者朋友还是挺了一把。

当然开市后还是破发了。心疼投资者和去围观的媒体朋友们，这软文该咋写？

一天两天的涨跌这不重要，其实从200亿左右的市值看已经接近了世联在市值*时的A股市值。当下在A股的世联只有可怜的122亿了。

对比一下这两家企业的营收：

易居数据：

世联数据：

所以易居能定价到200亿估值，已经是成功了，涨就更成功，跌也没有失败。

第二部分：服务生这事干的实际咋样？

看世联和易居代理项目数量与代理营收数据，很多人会发现为什么单盘收入差距这么巨大，这其实之前伟哥也写过：

如果剔除恒大单一企业的影响，实际易居的销售数据并不乐观：而如果看其他客户的数据和占比：

不论是第2-5的客户占比，还是其他非主要客户的业务占比，都出现了持续下调的现象。

易居招股书中，明确提及了一个第二大股东在销售方面的合作：

表格中所有客户占比数据叠加万科的数据，基本证明了除了恒大外，对易居的服务生这个角色，销售能力能给开发商销售额带来多大突破并不认可。

那么作为乙方的一员，伟哥要继续挖掘一下销售能力不突出下，为什么能做到没有哪个乙方能够像他那样站着把钱给挣了！（当然，伟哥以为正道应该是销售能力，代理就是应该琢磨卖房，房子能卖好了，甲方不会让你蹲着。）

第三部分：易居的其他业务板块竞争力

很多人说，伟哥你瞎说，丁博士跑马拉松可厉害可厉害了，周老板卖房也可行可行了。

伟哥查了一下，这下面的数据是易居三大业务数据：

1：卖房厉害这个可以看看伟哥说的*点，这个故事并不成逻辑。

2：丁博士的战略分析?详细的内容可以看伟哥下面链接里面的一篇分析：

当然这个其实作为也天天看数据的伟哥，觉得丁博士也冤枉，房地产市场数据根本都是白扯，特别是这几年，房地产业内、买过房的人都知道，你根本不知道你买的房什么时候才能网签，网签的价格和你买的价格也根本不一样。这种大数据除了讲故事，还有什么意义？

对比一下，基本属于同时的市场判断。（当然，还有人问伟哥的预测，伟哥一直说，预测不了，因为准确率说不定也是0%）

也就是所谓的大数据，这也不是易居能站着赚钱的原因。恒大为什么在2015年做大哥后退后了？是不是易居给了完美的错误判断？

当然，从能力角度看，碧桂园的确战略完美，能力匹配不了战略，所以出现了现在很多问题。

另外易居招股书中提及的8000个门店的二手房销售渠道卖新房，这不是*，现在有很多企业在干，这部分也没有产生收益，即使这个故事可看，那么也解释不了为什么这么多资本不去投资链家、21世纪不动产。

伟哥写的主要是分析乙方。下面继续聊*后一个核心问题：

第四：易居的原罪——摸清了中国人的劣根性

中国人是有很多特点的，*的特点是什么？攀比！这个用好了就是30年改革开放的飞速发展，用的不好就是亩产万斤的闹剧和笑话。

7月19日一个世界500强排名，你的朋友圈有多少人刷屏？全球500强企业中的房地产公司全部来自中国。

中国人互相攀比的方式方法无处不在无所不在。女人之间互相攀比自己的男友与先生，从收入高低到对自己是否体贴；

打工的互相攀比工资和年终奖，男人之间互相攀比有几个太太，小朋友之间互相攀比谁上的*更国际化，谁玩的游戏更高级，谁的父母更有钱。现在的网络和通讯技术是如此发达，互相攀比的另外一种表现形式就是“晒”。

这就给了排行榜这个生意一个先天的存在空间，*早挖掘中国人这一劣根性的是一个出生在卢森堡的英国人。

18年前，在上海一家会计师事务所工作的英国人胡润创建了*份“财富榜单”。这不是重点，通过这个榜单，胡润自己是成了亿万富翁。

对于坊间对他榜单真实性的质疑，胡润解释，自己的数据有依据有调研，至少真实度能有七八成，而且随着算法的进一步科学化和细分化，真实度会越来越高。

周老板其实做的就是地产界的胡润。

回到排行榜这个事，朗诗的田总说的很有道理：

为什么说房地产行业目前还没有受人尊敬的公司呢？

*，这个行业赚钱太容易，不明不白的，也不需要什么本事就赚到钱了。

第二，这个行业不规范，违法乱纪的事情经常出现，社会上的不公、腐败经常跟这个行业挂钩，人们为什么要喜欢一个不规范的、暴利的行业呢？

从易居的商业逻辑看，是成立的。从商业模式来说，这是一个闭环，但沟通闭环的线索是什么？

1：藏在错误排行榜背后的信用评级体系

2：一家*的大客户服务模式

3：渠道分销带来的点位提升收费预期

排行榜的错众所周知：举个前几天上市的例子：

弘阳过去三年的总营收仅为53.77亿元、87.75亿元和61.4亿元。在房地产的开发和销售上，三年营收仅为51.24亿元、85.49亿元和59.38亿元。而媒体报道的实际合约销售额，三年来分别为84亿元、123亿元和136亿元。（数据来源媒体报道）按照这个销售额，即使不考虑其中有多少是合作项目，弘阳的真实市场排名也在120-130名左右，远远到不了所谓的百强：

2017年，弘阳结束了此前两年的正向经营净现金流，经营活动产生的现金流量净额成负数为-34.98亿元，投资活动所得现金流量净额为11.79亿元，融资活动所得现金流量净额为约24亿元。

排行榜是企业降低筹资成本的重要手段之一，企业信用等级高低直接与筹资成本高低挂钩。而这成为了收费服务，就带来了问题。

信用等级越高、资信优良的企业或者公司单位发行债券或申请贷款的利率就低，信用等级低、资信状况差的企业或者公司单位发行债券或申请贷款利率就相应要较高些；

没有信用等级的企业或者公司单位，即无信用记录者，就不允许在市场中发行债券，一般也很难贷到款；

这个商业模式的链条在资本低风险期是成立的，但如果*近出现企业债违约，房地产开发商资金链断裂，而融资中依赖的所谓百强排行，50强排名就会成为反制这个商业模式的*BUG。

这些过去出现资金链压力的百强是真百强吗？他们的排行榜名词有没有花钱买，这个排名对金融机构对于购房者带来了什么影响？

百晓生兵器谱排名兵器谱，排名天下兵器和高手，目的在于挑起江湖纷争获益。

他似乎死也不相信李寻欢的飞刀会刺入他的咽喉。

他的嘴唇还在动，喉咙里“格格”作响，虽然说不出话来，可是看他的嘴唇在动，百晓生倒了下去。

李寻欢叹了口气，道：百晓生作兵器谱，品评天下兵器，可称武林智者，谁知到头来还是难免死在自己所品评的兵器之下。