慌的一逼！大水真的来了

*近风声不对，受台风外围云系的影响，北京从昨晚开始迎来新一轮降雨过程。现在降雨仍在持续。昨晚，相继发布了大风蓝色预警、暴雨蓝色预警和地质灾害气象风险黄色预警。

水又要大的一逼！你慌吗？

上周风声就不对了，房地产市场从2014年930作为转折点，开始了持续4年的这一轮疯牛市场。刚刚有部分城市有消停的迹象的时候，这几天很多人刚开始考虑不买房的时候，资本市场又开始风起云涌了。

23日，召开国务院常务会议，定调了下半年的货币政策和财政政策。

一是积极财政政策要更加积极。聚焦减税降费，在确保全年减轻市场主体税费负担1.1万亿元以上的基础上，将企业研发费用加计扣除比例提高到75%的政策由科技型中小企业扩大至所有企业，初步测算全年可减税650亿元。

二是稳健的货币政策要松紧适度。

三是加快国家融资担保基金出资到位，努力实现每年新增支持15万家（次）小微企业和1400亿元贷款目标。

四是坚决出清“僵尸企业”，减少无效资金占用。

简单的说就是水又要大了。从政策信号来看，去杠杆向稳杠杆过渡。

水又来了吗？又要买房了吗？

对于老百姓来说，见惯了放水，而一提到信贷放水，普通人能做的只有买房！

这*简单，*朴素的一句话，其实也反应了房地产过去20年给所有人带来的影响，谁会相信房价会跌啊！说房价跌的，或者相信房价会跌的，都被人看成二傻子。这的确不正常。在房地产，谁能骗到钱、骗到贷款，买到房，就是赢家！

从过去数据看，房地产的确是普通人能找到抵御通货膨胀的办法：

截止7月23日，房企拿地数据依然积极，仅统计招拍挂市场的权益拿地金额，50家房企拿地合计拿地金额高达10940亿。

整体看，房企拿地依然积极，其中拿地超过200亿的房企就多达19家。虽然2018年房地产行业资金链明显收紧，但房企拿地金额不降反升。

整体看，统计数据显示累计公布前6月销售业绩的企业合计31家，这31家销售金额达到了25031亿，同比上涨幅度高达36.2%。

整体看，合计有超过3家企业，6个月销售就突破了3千亿，半年历史首次出现了房企销售额突破4000亿。从排行看，碧桂园、万科、恒大，3企业*。

上半年出现7家超过千亿销售额企业。

热点城市成交量环比出现了明显的上行。房价平稳，虽然成交量有所恢复，但整体看，热点城市并未出现三四线城市的价格上涨明显现象。一二线城市房价基本平稳，这种情况下购房者中的刚需，在旺季市场选择入市

在这种大趋势下，大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿冲刺1000亿，1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企，成为了过去抢地的主流企业。

做大依然的当下房企的主流选择。整体看，房企拼规模趋势加剧

对资金的需求量也依然在明显上涨。*近房地产企业的海外融资依然密集发布

随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨，房地产企业销售业绩逐渐放缓，而随着资金压力的加大，融资需求上涨。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切，海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。

随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。海外融资成为很多企业的选择。

在调控持续加码的趋势下，房企依然在非常明显的拿地加速过程中。拿地多，也推动了房地产企业的融资需求。

由于2015、2016 年的销售火爆，市场主要房企可结算货值充沛，业绩较为稳健。从已经公布业绩预告的房企来看，预亏的均为转型或者中小型房企，主要业务依然是房地产的房企业绩为正增长。

龙头房企转型加速，布局合理，明显上涨幅度超过市场平均涨幅。房企越大涨幅越快。

另外还是上周末写的！其实个人对于买不买房，有几点：

1：决定房地产发展的不是口号，是经济稳定发展。

房价短期看政策，中期看政策，长期还是看政策。

房地产不论长效机制还是短期机制，都是经济稳定发展下的一个环节。经济稳定了，才有稳定的房地产发展。

经济稳定发展，1100万人的充分就业，这些都是基础。6.5%的GDP上涨速度是一切调控的基础。

2：防范金融风险，降低杠杆是2018年的主流趋势

中国经济总量已达80多万亿元，银行资产有250多万亿元，过去几年的加杠杆是为了维持稳定，过高的杠杆下，必须降低杠杆。

但喝习惯了大水的中国经济，是不可能突然收紧的。所以防止金融风险比降杠杆更关键！

2015-2016年的爆发式加杠杆不可能持续。换什么行长，并不能影响信贷的宽松与否。

3：房地产不按照城市级别发展

城市级别这个概念失效了，一二线和三四线的划分意义不大，反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。

4：房地产调控分化，三四线危险。

2016-2017年上半年，很多城市成交了很多地王。这些项目已经有项目入市，少部分是限价日光，大部分是双合同。

这种情况下，有多个城市有待签约项目，在后续会出现签约均价的继续上行。

2018年一线城市的成交量也会比2017年有明显上行。

所以2018年对于购房者来说，是一个买一二线房的时机。三四线人口流出，产业没有支撑，大水漫灌也会水涨船高，但限售下，虽然还会涨但是风险更大。

5：三四线城市2018年依然会涨。

三四线城市及三四线下的县级城市，在过去房地产调控政策执行上，处于真空状态。基本相比2015年没有出现价格翻倍的城市，依然有上涨的预期。

从版块轮动看，东北、中部的三四线城市，依然有上行趋势。但之前已经上涨明显的区域，会在2018年逐渐进入平稳。

6：房地产税的落地？

风声不断雨滴不掉，1月伟哥就判断过，房地产税不是短期影响房地产市场的因素，而且注意了，房地产税只是工具，而不是政策。房地产税的落地效果看税基与税率。

3年内肯定收不了，3年后也不一定有什么影响，当然对于市场来说，因为肯定会有存量影响，所以这一政策肯定对未来市场有打击作用。

7：房贷利率会涨到多少？

目前市场的主流房贷利率是首套房基准上浮10%，这和2015-2016年的主流85折上涨明显。但看历史长期，当下的利率依然属于中等。

不要看媒体瞎说每个月涨多少，只要首套房不破6，都属于中低利率时代。*近除了小部分城市首套房利率上浮了20-30%，大部分都依然是10%

8：房地产市场还有没有发展？

中国房地产还远远没有到崩溃的时候，因为城镇化率户籍人口城镇化率,两者之间存在着16.2个百分点的差距（数据未更新）。这其中，除部分城市*难外，大部分都是买不起房的打工族，需求基础依然存在。

9：房地产关系到民生，关系到经济，关系到金融，它是构成整个经济大厦的基石。去库存目的，是要促进房地产平稳健康可持续发展，要站在这个高度，对房地产市场进行长远谋划。

房价高涨也是一个货币现象，十年左右时间M2（广义货币）从不到20万亿元增加到超过170万亿元，房地产承担了货币*主要蓄水池作用。

10：好房子永远不缺购买力

别因为单价10万就嫌贵，别因为单价1万就疯买。即使总价一样好，城区的小房子远比郊区的大房子保值。不要提前还贷，房贷是你*能从银行借钱的办法，存量房贷现在看，都相当于是优质资产，特别是过去7折的优惠利率、85折的优惠利率。

伟哥给大家的建议还是那句话：房地产越来越危险是肯定的，但这艘大船依然在向前看，所以你能做的是不要弃船，而是选择船上*安全的地方，买房三四线谨慎，回归一二线，回归流动性。

对于普通人来说，除了这个办法，你没有其他选择！