杭州神话破灭！成都、厦门也跑不了

旭辉的林老板这天特别开心。

7月30日，旭辉才经过3轮竞拍，就在杭州萧山拍到了一块几乎0溢价的地。

这样的画面不难想象：

旭辉林老板在地图上看着自己刚买的地。往西南方向张望一下，直线距离不到两公里，有块绿城的地。去年12月，绿城拿下这块地的时候花了39亿，溢价率70%，楼面单价2万出头。

林老板又瞄一眼南面不到五百米，禹洲地产那块地。这是去年5月底，禹洲竞争了20轮，再加1轮自持竞投，花了30亿，才终于拍下的，楼面单价同样2万出头。

林老板再低头看看自己的地，楼面单价是1.34万，和绿城、禹洲的地只隔了没几步路，一平米却便宜了六七千块。林老板很担心夜里会睡不着——怕被自己笑醒。

有人笑就会有人哭。绿城的曹总掰着手指头在算：一平人家就便宜了6千6，我的地20万平，一共多掏了13亿多！我去，现在辞职来得及不？

另一边厢，禹洲地产老总林龙安，抹了抹额头上的汗。禹洲前两年在合肥、厦门、南京等地拿下多宗地皇，林总打一个饱嗝，涌上来的都是地皇的味道。但现在林总在按计算器，一边数着计算器上有几个零，一边给秘书打电话：明天早上煎饼果子不加鸡蛋了。

煎饼果子真加不了蛋的是杭州的王先生。王先生五月底摇号买房，在一万多人中竟然幸运地中了签。交完*的他钱包空荡得可以装下一个西湖，从此早餐少了一个鸡蛋。王先生嘴里吃的少了，但想着一平米一万多的一二手差价，心里还是甜成了豆腐花。

王先生终于登上了楼市这艘巨轮。和许多人一样，他拼命挤上船，是因为所有人都在喊上船。但是所有呐喊的、登上船的和仍在岸边望眼欲穿的人，都不知道这艘船叫玛丽皇后号，还是泰坦尼克号。

PART 1

低地价和低溢价已经成为了杭州土地市场的关键词。

先来看杭州远郊地区。

7月4日，萧山空港新城出让一宗商 住地，起拍楼面价低至8千/平方米，但只吸引到4家房企出价，*终成交时楼面价8500元/平米，溢价率仅6.48%

7月26日，去年8月份刚刚撤县设区的临安区，青山湖科技城板块的一块地，仅经过1轮竞拍就以9400元/平方米的底价成交，0溢价

上一次该板块土地出让是在今年1月5日，成交楼面价是1.1万元/平方米。但半年后，临安这里的地价就跌了约15%

不仅是远郊，主城区的地也是如此。7月份杭州的每场土拍都透露出凉意。

7月6日位于主城区的之江度假区一宗宅地拍卖，在开拍后仅19轮，就由新加坡仁恒置业捡漏，刨去公租房部分，实际楼面价2.38万元/平方米。

该片区上一次有土地成交，是今年1月8日，当时由详生地产竞得，刨去自持部分，实际楼面价约3.9万元/平方米。仁恒这宗拍卖的法锤一落，祥生地产那块地价格高得就像站在珠穆朗玛峰上。仅仅半年，同一个板块，地价跌幅高达39.3%

七月初，良渚板块计划出让一宗宅地。良渚前不久风光过一回，连续几个“万人摇号”盘就位于这个板块。但这块土地突然在报名结束前半*终止挂牌。业内人士分析，可能是无人报名

7月17日，钱江新城片区重磅的南星地块拍卖，成交时楼面价单价为3.6万，爆冷未达封顶价。2016年1月6日，信达拿下同区域内一地块时，楼面价为3.67万元/平方米。

钱江新城一直是领跑杭州楼市的片区，如今龙头区域的地价直接跌回2016年初的水平。

今年上半年，杭州土地拍卖还出现过300轮竞价的拼杀场面，到7月份开发商的策略就变成了“不跟风不盲从”、“速战速决”。

进入下半年以来，杭州市成交的26宗居住用地中，溢价较高的仅为41%。不仅溢价低，不少地块还是以底价成交，甚至还有流拍的。

一边是土地成交金额全国名列前茅，万人摇号，一边又是地价阴跌不止，土地无人问津，杭州楼市演了一出冰与火之歌的戏码。

PART 2

冰与火同生，喧哗与寂静共存，在曾经炙热的楼市背景下并不奇怪，杭州土地市场转冷原因也很简单。

1、政府放量供地

从2016年9月26日，从杭州市官方“加大土地供应调整竞价方式”的通知起，杭州的土地市场就进入了一场“放量模式”。

2016年，杭州市区共出让土地6704亩；

2017年，杭州市区共出让土地7960亩；

而今年截至7月16日，杭州市区已经出让了7282亩土地，同比增加153％，已接近去年全年。

每每提到楼市调控，都会有人出来吼一嗓子：“一切不增加供应的调控都是纸老虎！”

改变供需结构是调节价格的基础逻辑。供应充足了，新品源源不断地推出，买方就不必忙于争抢，有时间慢慢衡量。对于购房者是如此，对于开发商也是如此。

2、长期限价的心理预期

限价作为简单粗暴的行政措施，大家都认为是短期手段，不应该长久。限价限了一两年时，情况是这样：

开发商的房子要么先捂着不卖了，要么在暗处花心思：装修、车位、喝茶费。

于是消费者要么被宰，要么就根本没有房子买。

当限价持续到第三四五年甚至更久呢？

开发商发现，原来你能持久到明年后年我卖房的时候，心里有了限价的预期。上次面包跟面粉一个价时，开发商吃了亏。这次限价期如果完整覆盖了房企开发周期，房企再买面粉的时候，就知道谨慎了。

3、开发商缺钱

这点村长此前的文章也多次提过。

监管层持续对资金流入房地产行业严防死守。房企被迫广开门路、自筹资金，相比去年上半年，房企自筹资金多增2268亿元。但借钱是有成本的，房企通过各种方式融资，无论是难度还是成本都在上升。

有钱男子汉，没钱汉子难。钱一缺了，土豪也得变理性，火爆的土拍溢价率和地皇也就难以再现。

4、棚改收紧

杭州此前是棚改大市。

2015年4月开始，杭州市大力推行货币化棚改。拿到拆迁款的杭州人民，重新购买商品房占比超过七成。

棚改货币化安置，这使得至少数千亿的资金瞬间涌入了杭州房市，这是杭州楼市购买力的一股强大支撑。

但棚改收紧后，这一部分潜在购买力直接就蔫了。少了一条大腿，将来几年新盘集中入市的时候，市场还能承接得住这些项目吗？开发商心里是清楚的。

PART 3

*近几个月以来，深圳、成都、杭州、西安等地方的楼市，集体经历了一场高潮。

7月25日，成都上千人在烈日底下求见房管局维权，是这阵高潮*新的脚注。

高潮表象背后，是人们对楼市狂热的内心。

狂热滋养罪恶，狂热衍生怪诞。

有的企业楼建着建着就塌了，这边塌完那边还着火。精心造房子的企业落在了后面，复制粘贴的企业跑到了前头。

有的人睁着眼签下带霸王条款的合同，转眼又把合同撕了，手拉着手去找企业和政府维权。

都疯了吗？恰恰相反，正是追求利益的极度清醒，造就了荒唐的结局。所有人都在利益的红海里浮沉，谁也不知道下一秒将会被浪潮托起，还是被旋涡卷入。这是这个国度玲珑表层底下难堪的一面。

绿城高管李军，8月2日在2018博鳌房地产论坛上称，“我一直劝身边的同事这两年不要买房，因为近两年的房屋质量是*差的，维权潮会在这几年出现。谁也不要嘲笑谁，接下来估计谁都逃不掉。”

表演贪嗔痴的不止舞台上的人，观众席上静默的你我，都是这出荒诞剧的演员。

幸而，现在楼市这台狂躁机器有刹车的迹象，不仅是在地价下跌的杭州。

7月初，上海楼市大V“真叫卢俊”，发了一篇文章，里面讲述了他买二手房时，试探性地砍价40万，卖家却轻松答应，随后自己卖房，又长时间卖不出去的故事。这位大V感叹：上海楼市的艰难，远超我的想象。

新盘供应极度短缺的深圳，自从华润城三期之后，哄抢新房的现象也没有再出现过。华润城三期之后的另一个网红盘金亨利二期，开盘当天322名购房者有175人弃购，弃购率高达54%。深圳*近开盘的乐尚林居和金地龙城中央三期这两个项目，开盘去化仅为三成。

另一位大V“樱桃大房子”，8月1日发了一篇厦门楼市的调研文章。里面介绍到，厦门的地价，从2016年地价3字头，到2017年2字头，再到2018年1字头，一年下一个台阶。当地中介告诉樱桃，厦门岛内房价普遍跌了1-1.5万/平米，岛外跌了6000-1万/平米左右。厦门也凉了。

在调侃楼市“凉了”的背后，是人们看涨的心理预期终于被打掉。无论价格是市场自发调整，还是被政策强压，总归停涨已经成为多数人的共识。价格不暴涨，购房者乃至投资客，开发商才有时间停下来思考，而思考意味着理性。

当理性之风从土地市场刮起，也就必然会刮到新房市场以及二手市场；拂过上海、深圳，吹到了杭州、厦门，也即将传到南京、长沙、成都和其他城市。

当理性重新占据市场，那些砸售楼处的难堪，那些大楼倒塌的荒诞，都终将灭绝。

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