半年报 | 越秀地产“过冬术”

导 读

为了给外界呈现一份“好看”的报表，越秀地产可谓煞费苦心。

地产壹线 王柔金 发自广州

8月13日晚间，老牌国企越秀地产正式发布了2018年上半年业绩。

中报显示，2018年上半年，越秀地产录得合同销售金额279.8亿元，同比上升39.5%，同比上升39.5%；合同销售面积138万平方米，同比上升10.5%；合同销售均价达到每平方米人民币20300元，同比上升26.1%。按全年销售目标550亿元计算，其完成进度为50.9%。

经营方面，2018年上半年，越秀地产实现营业收入101.6亿元，同比减少14.9%；实现净利润14.5亿元，同比增长13.99%；实现毛利率25.8%，同比增长0.9个百分点；实现净利率14.27%，同比增长3.62个百分点。

土地储备方面，2018年上半年，越秀地产通过合作、竞拍、并购等多种方式，在广州、江门、武汉、苏州、烟台、青岛、济南等7个城市新增土地9幅，总建筑面积249万平米。截止6月30日，越秀地产合计土地储备1822万平方米，其中位于大湾区的土储899万平方米。

虽然按部就班完成销售进度，但越秀地产董事长张招兴也坦言，“（未来）房地产会面临一定的压力”。而从销售结构和利润结构上细究，种种迹象表明，国资越秀已经在为此做出筹谋。

壹

报表“美颜术”

年报显示，2018年上半年，越秀地产实现营业收入101.6亿元，同比减少14.9%；实现净利润14.5亿元，同比增长13.99%；实现毛利率25.8%，同比增长0.9个百分点；实现净利率14.27%，同比增长3.62个百分点。其中，权益持有人应占盈利约为13.1亿元，同比上升19.2%。

虽然毛利率、净利率等均稳中有升，但与同行一对比，越秀地产的盈利增长幅度仍然稍逊。

网易房产对比发现，进入七月以来，已经有多家内房股陆续发布了正面盈利公告，且增幅都值得惊喜。其中，名列前茅梯队的恒大碧桂园融创，均发布了盈喜公告。恒大税后净利润同比增长125%以上，碧桂园预计股东应占利润同比增幅不少于50%；融创该项财务数据增长态势更甚，涨幅超过200% 。

此外，还有一批中小型内房股也相继发布了好消息，包括旭辉控股核心净利润增幅超50%，正荣股东应占溢利增幅超100%，新城控股发展公司权益持有人合并净利润增幅超200%等等。

亿翰智库就指出，按照房地产行业的结算时间，2018年结算的项目大多为2016年和2017年销售，当时无论是成交量还是成交价格均处于快速上升期，为之后的结转奠定坚实基础。

回望2016年和2017年，恒大、碧桂园、融创、旭辉、正荣、新城等房企，正是牢牢抓住了这一时期的发展机遇，快速实现了规模做大。而反观越秀地产不增反降的营业收入和略有增长的盈利水平，显示的正是国资保守和稳健派越秀地产在这一波行情中对发展机遇的错失。

不仅如此，网易房产还发现，在越秀地产14.5亿元的净利润构成当中，有两项数据出现了较大幅度的增长，分别是投资物业重估公平值增值净额和其它收益净额。其中。越秀地产投资物业重估公平值增值净额从2017年上半年的7525万元大幅增长到了2018年上半年的3.78亿元；其它收益净额从2017年上半年的5845万元大幅增长到了2018年上半年的5.56亿元。两项加总总额达到；9.34亿元，占到了越秀地产净利构成的64.41%。

在业绩会上，越秀地产并未就投资物业增值方面作出回应，而就其他收益净额出现大幅增长，越秀地产方面则回应主要是5月份收购公司所致。

网易房产了解到，2018年上半年，越秀地产共发生两起收购案例。其中，5月30日，越秀地产、广州明睿一号、广州宏胜订立股权转让协议。据此，明睿一号向公司出售广州云秀公司的100%股权，对价为人民币1.16亿元。此外，公司同意向广州宏胜投入0.65亿元作为股东借款。广州云秀公司拥有广州宏胜的2%股权。交易与6月6日完成后，越秀地产于广州宏胜的间接实际权益由49%增至约50.91%，因此，广州宏胜将成为公司的间接非全资附属公司，并实现了并表。

更早前的2月14日，越秀地产行使一项认购期权，与广州仁达四号，公司的一间同系附属公司订立股权转让协议。据此，仁达四号向公司出售武汉康景公司的92%股权，现金对价约为人民币0.71亿元，此外，公司同意向康景公司投入32.50亿元作为股东借款。对价与认购期权合约中协议的行权价格一致，等于仁达四号于康景公司的出资总额加每年不超过12%的回报率。交易于3月31日完成。

贰

国企“地产观”

除开在利润结构上的“精心安排”外，网易房产还发现，为了顺利完成上半年业绩销售进度，越秀地产同样费尽心思。

中报显示，截至2018年6月30日，越秀地产今年累计合同销售金额约279.77亿元，同比上升约40%，累计合同销售面积约137.61万平方米，同比上升约10%。但拆分销售结构来看，2018年1-6月份，越秀地产分别实现单月销售金额30.39亿元、16.51亿元、53.02亿元、42.43亿元、46.5亿元和90.92亿元。

从单月销售上看，越秀地产得以顺利完成上半年销售进度，主要来自于6月份的冲刺和逆袭。而*新销售数据显示，7月份越秀地产实现单月合同销售金额21.57亿元，销售数据又跌回了较低水平。

与此同时，公司上半年销售回款率仅为64%，与公司年初制定的计划80%以上，出现了较大的偏差。

在严厉调控和复杂经济形势下，对于下一阶段的房地产走势的判断，张招兴就认为，房地产不会像以前那样完全放松，但从行政手段上来讲，对房地产的严调控也不会进一步收紧，但未来房地产仍将面临一定的压力。

张招兴指出，房地产是带动能力很强的一个产业，目前国内的经济形势受各方面的因素影响，总体上来讲，货币政策处于中性。以前是以去杠杆为主，现在实际上是稳增长为主，这是一个大的转向。但是对地产这一块，作为管理当局，作为政府，在货币政策有所宽松的情况下，资金主要还是希望支持实体经济。

“房地产不会像以前那样完全放松，但是总体来讲，从行政手段上来讲，对房地产的严调控也不会进一步收紧，因为房地产也是需要健康发展的。中央一直也是说分城市、分类健康发展房地产这个产业，现在这种调控也是希望房地产以后能够持续健康发展，而不是说不让房地产发展。所以从行政手段上来讲，我们感觉到不会再出一系列更加严厉的政策。但是从市场的预期，或者从经济的规律来讲，房地产会面临一定的压力。”

作者 王柔金