租房消费升级是一个伪概念？北漂被高房租赶向6环

导 读

一直以来大家都在谈论的租房消费升级，或许是一个伪概念。

地产壹线 汪瑞杰 发自北京

8月初，在西二旗软件园工作的王夕面临着搬家的问题。她租下的开间位于西北旺，距离公司仅10*路程。*近房东涨了接近1000元房租，她被迫沿着16号线向靠近西北六环的大牛坊迁移。

这并不是孤例，据我爱我家相寓高管表示，大量工作在望京的租房人群开始沿着15号线往偏远的顺义区迁移。北京的6环迎来不少租房人口。

这一现象的原因是北京房租的大幅上涨，据了解16号沿线的地铁房源普遍涨价600元以上。西二旗和望京的工作者在北京并不算低收入人群，然而他们之中出现涨租就搬走的情况，说明大量租房人群对价格的接受度，并没有想象的那么高。

这背后是一个足以令长租公寓运营商感到不安的信号：一直以来大家都在谈论的租房消费升级，或许是一个伪概念。

壹

租房消费升级“不存在”？

相寓针对租房市场的长期观测发现，租房人口呈现稳定的金字塔结构。租房高消费的塔尖人群一直是少数人，而低消费的租房人群占据租房人口的绝大多数。按理来讲，如果租房消费实现了升级，金字塔型结构应该会逐渐向纺锤型结构过渡。

事实上，这一改变并未发生。

我爱我家相寓针对长租公寓租客进行的一项调查显示，“未来不再选择或不确定选择长租公寓的原因”，有高达57.3%的租客选择“房租贵”这一因素。从长租公寓价格预期来看，绝大多数租客可接受的长租公寓相对普租产品的溢价范围在20%以下，超过半数租客希望溢价程度在 10%以内。然而长租公寓相比周边普租产品的溢价，通常在 20%以上，部分高端产品的溢价甚至会超过 50%。

作为强地域性的消费，租房者往往会在工作地点附近或者地铁沿线租房。“我们目前发现租房人群做出租房决策考虑的头两个因素，一是价格，二是位置。”我爱我家集团相寓副总经理张多说。租房人口随着房租上涨，逐渐沿交通线向更远同时房租更低的地方转移。这一逻辑和北京数年来的租房人口外迁情况相吻合。

今年租房季大量租房人口迁往6环，也是这一情况的体现。

光鲜亮丽的长租公寓是租房市场的一面，另一面是那些对租房品质要求不高的“沉默的大多数”。当资本竞相进入这一行业的时候，似乎少有人关注一个问题：“究竟有多少年轻人愿意在租房上投入大量的消费？”

对长租公寓企业而言，太多人目光中只有遍地商机的蓝海，但是这片蓝海之下布满了湍流暗礁。在租房消费并未在结构上出现大变化的情况下，“租房蓝海市场”还存在吗？

贰

租房市场的机构化空间和轻重之争

“我们认为租房市场确实是蓝海，主要是基于两个因素做的判断。首先是平均购房年龄上升，租房市场整体规模扩大了；其次机构化在中国的租房市场占比中仍然很低，这方面企业还有相当多的空间。”我爱我家集团相寓副总经理张多肯定了“蓝海”的判断。

“不过，相寓对租房市场机构化的认识和自如不一样，未来的市场一定是轻重结合的，而不完全是自如的重模式。”张多认为，中国租赁市场的参照国，无论日本还是美国都有一个显著特点，那就是租赁托管比例高，模式众多。

“美国很多托管是完全模式化的，但是并不会强行统一装修服务，而是会提供更多的轻托管服务。”张多说。这一类机构负责房屋托管之后的后续出租、维护服务，但是并不会提供完全统一风格的装修以及全部换新的家具。自如友家模式则是后者，对房源进行统一装修，并搭配全套全新的家具。相寓提供的产品则更加多样，可以分为轻、中、重三种托管模式。

重托管模式和自如友家的模式类似，中托管则是相寓对房屋进行部分改装，确保能够实现较好的居住体验，轻托管和业主直租类似，房屋装修条件较好的情况下，相寓通过包租的方式直接租给租客。模式由重到轻，房东签约的时间约束也由长到短。

灵活的模式让相寓能够推出覆盖各个不同阶段的租房产品。在轻重产品的配比上，相寓的重产品“装配式”相寓仅仅占据相寓产品总数的20%~30%。这一点和自如友家几乎全为装配式产品形成了鲜明对比。

对此，张多表示：“租房市场是一个薄利行业，我们认为硬推装配式的话，这个模式的风险会比较大。”她认为，重模式更适合供小于求的特大城市，同时和城市的商圈也有关系。“重模式的成本高，因此对城市的消费水平有要求。比如一套房的装配成本是3万，以武汉为例，平均的租房价格是在1600到2600之间，加上装配成本房租变成3600了，谁能负担得起？相比之下北京的租房市场就能负担这样的房租价格。”

机构化运营被认为是中国租房市场的未来趋势。目前中国租房机构化率仅为5%左右，北京作为机构化率*的城市，这一比率也不超过10%。对于长租公寓运营企业而言，未来仍有相当大的增长空间，但是作为一个充满运营风险的蓝海行业，企业必须得在快速扩张和稳健运营当中找到一个平衡点。