半年报 | 纯利下降、高管离职，租赁红利能否带领SOHO中国继续突围？

2018年8月17日下午1:30，SOHO中国董事会主席兼执行董事潘石屹（中）、财务副总裁张映锐（右）、金融与投资者关系总监徐玲（左）来到发布会现场。

导 读

发展快慢不重要，能够赢得口碑和市场才*重要。

地产壹线 田晏林 发自北京

昨日下午，SOHO中国董事长潘石屹携财务副总裁张映锐、金融与投资者关系总监徐玲共同出席SOHO中国在香港举办的中期业绩会，向股民和媒体晒出2018上半年的成绩单。

一向喜欢为他人布景、打光、拍照的潘石屹，此时放下心爱的相机，拿起话筒，站在镁光灯下，颔首微笑。

在业绩会上，原公司董事及财务总裁唐正茂被证实因专注发展其他事务，已离开SOHO中国。此外，公司独立非执行董事查懋诚也因同样的理由辞职。

今年3月，加盟SOHO中国22年的阎岩辞任执行董事及总裁，加入黑石集团亚洲房地产部，出任董事总经理。短短半年时间，SOHO中国的三位高管相继离职。

对此，潘石屹表示，阎岩和唐正茂非常优秀，都为公司立下了汗马功劳。“尤其是阎岩，非常能干，她对北京和上海的交易市场非常熟悉。她到黑石基金，可以把她的才华进一步施展。做租房子，对她来说是大材小用了。”

事实上，伴随着离职风波，在过去的半年时间里，SOHO中国在行业内既没有采取激进的行动，也没有停止对共享办公领域新的业务模式探索。

中报显示，截止2018年6月底，旗下共享办公品牌SOHO 3Q已在北京、上海、杭州、南京、深圳、成都、重庆等7个城市布局，拥有31个中心，超过3万个工位，平均出租率达88%。

谈纯利下降

“做生意就是这样出出进进的”

按照半年报显示，2018上半年SOHO中国经营利润（不含投资物业的评估增值）约人民币15.3亿元，同比上涨约144%；投资物业平均出租率达97%；租金收入约为人民币8.48亿元，剔除2017年出售的虹口SOHO和凌空SOHO的租金影响，同比上升约17%。

然而在这些亮眼的数字背后，网易房产发现了两组稍显违和的数据：

一是在报告期内，营业额约人民币8.48亿元，上年同期为10.70亿元，下降了20.7%。

二是上半年公司投资物业评估增值约为4.8亿元，包含评估增值的归属权益股东税后净利润约为人民币10.93亿元，同比去年的39.82亿，下跌了72.56%。

SOHO中国官方给出的解释是：营业额降低是因收入全部来自物业出租运营，未有物业销售收入。

继2016年出售 SOHO世纪广场后，2017年分别以人民币35.73亿和人民币50.08亿的资产价格通过股权转让的方式整售了位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO，累计套现将近300亿。

频繁售卖物业资产，让潘石屹收获了一张漂亮的资产负债表。中报显示，2018年6月底公司净负债率43%，比2017年51%有所下降。债务融资成本低至4.4%，境外负债仅占全部负债的4%。

不承担外汇的风险，也没有国内负债压力。在潘石屹看来，倘若中国房价下跌20%，甚至50%，SOHO中国仍有存活下去的希望。“能够持续地把我们的经验及市场的管理发展下去就是成功。”

谈及下一步的物业销售和购买计划，他表示，还需要依据市场的变化而动。“市场低的时候就进货，高的时候就出货，做生意就是这样出出进进的。”

此外，关于纯利下降，官方认为主要由于2018年同期间录得较低的投资物业增值。

2017年上半年，SOHO中国对投资物业重新进行全面评估，得到61.55亿元的资产评估值。而今年上半年，这一数字缩水至4.8亿元，纯利受挫逾7成，导致集团做出不派发中期息的决定。

投资物业的评估增值是港股市场比较特殊的一种会计制度。多年来一直是拉动SOHO中国净利润增长的关键。早前有媒体报道，一些在港上市的商业地产开发商都会通过该项数据调节利润。

目前，北京的丽泽SOHO和上海的古北SOHO还在施工中，预计将于2019年中陆续完工。但两个项目的评估增值额度较低。

“古北SOHO马上交付使用，但评估金额很低。丽泽SOHO在北京二环边上，有区位和交通优势，现在的评估价格也不过3.44万元人民币，根本没有体现出它的市场价值。”

不过在潘石屹看来，项目没有建成时评估价值的高低并不重要，“明年5月份项目交付使用时，评估额肯定会上去。”

谈SOHO 3Q租赁新模式

“房源竞价打造公开透明租赁模式”

自今年6月以来，SOHO中国已经举办5次房源竞拍活动，并宣布全面开启竞价出租，未来所有房源都将通过竞价的方式完成租赁。

网易房产获悉，近期即将参与竞价的房源数量达到了241个，房源面积达到12万平方米，预计会产生约3100万元中介佣金。

潘石屹表示，公司投资物业平均出租率达97%，已经没有多少房子了。竞价就是为了公开透明，提高效率，使得租金水平创新高。

“望京办公楼的租金超过10块/平，商铺的租金也达到每天每平方米29块钱的水平。下星期竞价的房源有一部分在未来三个月才到期，提前租出去使得房子利用率大大提高。*重要的是防止腐败，公开透明。”

谈SOHO 3Q上市

“正在密切关注市场”

今年6月，在SOHO 3Q城市拓展发布会上，潘石屹宣布，计划明年启动SOHO 3Q的独立上市。在昨天的发布会现场，他表示正在密切关注市场，“等资本市场好了，我们就会上市。”

经过3年时间的，潘石屹的共享办公事业在北京和上海顺利推进，这让他感受到市场的内在潜力。在他看来，区别于竞争对手，SOHO中国拥有传统房地产开发公司的基因，从设计到产品更加追求精致。

在工位的运营上，SOHO 3Q有两个特点：一是把原来的房子租完后做成3Q再往外出租，二是转变思路，从需求端入手，先找到稳定的大客户，再根据需求，匹配工位数，开展定制化服务。

“定制化”思路，是SOHO 3Q从服务创业企业，转变成中国较大的办公楼综合服务商后的逻辑主线。服务内容包括满足企业办公室装修、设计、网络信号等全套办公需求。

早前潘石屹曾表示，SOHO 3Q不会参与收并购，昨日他再次重申：“我很武断地告诉你，我们要按照自己的思路、产品风格和管理模式往大了去做。发展快慢不重要，能够赢得口碑和市场*重要。”

谈对运营的理解

“欢迎大家监督我们”

有网友在潘石屹微博下留言，对SOHO中国的卫生间环境提出批评。

从传统开发商转型做“二房东”，潘石屹表示，“大家关注与批评我们非常重要，平心而论，自从实行了公开的管理后，SOHO中国从保安到绿化、消防、网络信号都有大幅度提升。卫生间里脏一点，也得一步一步地提高。网友吐槽是应该的，欢迎大家监督我们。”

网易房产获悉，SOHO中国的保洁与保安的工作都属于外包项目。他们采取的管理办法是，每个月进行例行检查，并对外包企业的工作效果进行排名。每半年招投标一次，排名差的企业自动淘汰。

潘石屹试图利用采用这样的方法，提升绿化、保安、保洁的整体水平。

谈中美贸易战

“中国真正的富裕是加入WTO”

“直觉告诉我，中美贸易战对中国的经济影响非常大。”潘石屹认为，看过去历史，中国和美国关系好时，中国加入WTO时，经济的发展速度特别快。

“中国过去50年时间中，从加入WTO至今，创造的社会财富是加入WTO之前50年的7.6倍，中国真正的富裕不是改革开放，也不是邓小平南巡讲话，而是加入了WTO。”

在他看来，因为有中国经济的崛起，才会带动中国的房地产业发展。“如果现在打贸易战，没有开放，就没有好的经济发展，房地产也发展不了。”