奥园半年报秘密：规模与利润大增，国际机构连续3年调升评级

从黄金时代到白银时代，房地产行业的结构性变化以及马太效应的凸显，要求房企在规模扩张的同时进一步把控好风险。

如何跑得快的同时还能跑得稳成为房企必修课，“地产黑马”中国奥园或许能够提供借鉴。

根据CRIC数据，从2014年到2017年，奥园的销售规模排名由64位一路上升至40位，销售额也由122.2亿元上升至455.9亿元，年复合增长率高达55%。

在规模不断增长的同时，奥园的行业地位也不断提高。

CRIC数据显示，一年前的2017年上半年，奥园以165亿的销售排名行业第47位，而一年后2018年上半年，凭借着半年403亿的合约销售额，奥园的行业排名跃升到第33位

速度与安全不一定是相悖的。

在规模快速扩张的道路上，不少房企狂飙突进是以加杠杆放大风险牺牲公司的安全性为代价，然而奥园在扩张的同时，获得了国际资本市场对其成长性和安全性的双重认可。

8月13日，惠誉上调奥园评级展望，由“稳定”调升为“正面”，并确认企业信贷评级为“BB-”。

这是奥园继2016及2017年先后获惠誉、穆迪及标普三大国际评级机构上调企业信贷评级后再一次获得上调评级。

连续三年获得国际评级机构上调信贷评级，这在行业整体负债率居高不下、大环境融资渠道收紧、房企普遍资金链紧绷的情境下显得尤为珍贵。据不完全统计，这可能也是*近三年*获得三大国际评级机构连续上调评级的规模房企。

惠誉报告指出，这次调升评级展望反映了奥园2018年能够实现超过人民币600亿元的权益合同销售，也反映了其日益多元化的区域分布及快速开发策略的执行能力。

奥园中报显示，公司上半年销售大增143%，净利润则大幅增长超过72%，综合借贷成本稳定在7.3%，显示出快速开发策略的执行能力、稳健的盈利能力及良好的安全把控能力。

NO. 1｜高速成长

信贷评级所评价的目标是经济主体按合同约定如期履行债务或其他义务的能力和意愿，揭示受评对象违约风险的大小，是对一个企业在成长性和安全性等全方位的权威综合评价。

惠誉、穆迪及标普是国际公认的三大国际权威评级机构。

惠誉在上调奥园评级展望的报告中指出，奥园的销售动力强劲，2018年上半年销售出色，全年目标的完成率较高。

今年上半年，楼市全面调控下商品房销售增速连续下滑、行业集中度不断提升，但奥园还是取得了不错的成绩。

8月20日，奥园发布了2018年中期业绩报告。报告显示，今年1-6月，公司完成合同销售人民币402.9亿元，同比增长143%；其中，6月单月实现合同销售人民币119.7亿元，再创单月销售新高。

根据CRIC数据，奥园约400亿元的销售额在房企上半年销售额排行榜上位列第33位。

超过140%的销售额同比增速，已经远高于全国商品房12%的销售额增长及在港上市的主要内房企业44%的平均增长。

而截至到今年7月底，奥园合同销售已达人民币463.1亿元，同样同比增长约143%，合同销售额已超过2017年全年的455.9亿元。

值得注意的是，奥园已完成全年销售目标的63%，合同销售金额权益比亦保持84%的较高水平。以2018年可售资源1200亿作考虑，奥园完成全年目标730亿元的销售几乎没有悬念。

在盈利方面，奥园同样增长迅速。报告期内，奥园实现毛利润人民币39亿元，同比增长78%；净利润人民币14.8亿元，同比增长72%，归属上市公司股东的核心净利润约人民币11.6亿元，同比增长57%。

在反应房企盈利能力的关键性指标——核心利润率方面，奥园继续保持行业较好水平。报告期内，公司毛利率约28.6%。

从中长期来看，规模的扩大和盈利的提升有赖于充足的土地储备。

截至2018年6月30日，奥园集团拥有土地储备总建筑面积约3001万平方米。总货值约人民币3275亿元，权益比约81%。

奥园集团多元化拿地方式有效地降低了土地成本。根据中报数据，奥园平均土地成本约每平方米人民币2143元。据不完全统计，这是已经披露中报的房企中土地成本*的。

NO. 2｜稳健前行

除了看到奥园业绩强劲，良好的财务状况和合理的投资布局背后的安全性亦是国际评级机构看好奥园的原因之一。

从去年开始，房企的融资渠道就开始全面收紧，资信不足的中小房企和风格激进的高负债房企获取银行信贷受到限制，非标融资逐渐减少。

《21世纪经 济报道》显示，今年4月以来，200多只、上千亿债券取消或推迟发行，债券融资难度增加波及地产行业。

在“去杠杆”和“房住不炒”政策基调下，房企融资继续面临艰难时刻。

在寒冬中，才能体现房企的安全边际。于奥园而言，多元化的融资和合理的负债水平大幅提升了公司的避险能力，这一点也在上调的信贷评级中得到反映。

奥园中报显示，截至2018年6月30日，公司的净负债率为67.5%，处于行业合理水平；综合借贷成本7.3%，保持稳定。

奥园还通过境外俱乐部贷款及美元债、境内公司债等多元化渠道募得资金，确保资金的安全性。

中报显示，今年以来，奥园与南洋商业银行、恒生银行、工银亚洲、永隆银行等银行签订合共约32亿港元的三年期境外俱乐部贷款，年息为三个月香港银行同业拆息(HIBOR)加3.95%。同时，也先后成功完成三笔美元优先票据发行及增发，合共募集资金6亿美元。

境内外资本市场融资渠道通畅，多元的融资方式、稳定的借贷成本和债务结构，体现了奥园高速发展下高质量的财务表现。

事实上，奥园的财务状况一向稳健。

安信国际证券研报显示，公司2017的年债务对销售比为92%，较在港上市的中型发展商之平均值（106%）低出不少。此外，公司截至2017年底的净债务对总权益比率只有56%，大幅低于行业平均值83%。

高度决定视野，眼光决定未来。

对于市场的判断是一家房企的真正功力所在，决定了企业长期发展潜力的高低。

从过去几年来看，奥园业绩的成长和安全也有赖于合理的投资布局和区域深耕。

布局上，起家于华南的奥园除了大本营以外，也开始向全国开展布局，分散地域风险。

公司在2017年在30多个城市新增了58块土地，当中有36块土地位处位华南区以外的新增城市，例如成都、西安、泉州等。

券商研究报告认为，公司一方面能够享受较低的土地价格，另一方面亦受惠于三四线城市对房产需求上升。

券商研究报告还显示，在衡量到行政资源、推盘供应及当地需求后，奥园在每个城市每年能够做到30至40亿的销售是一个比较合理及优化的局面。

在规模效应的助力之下，奥园集团贯彻快速增长与高质量发展并重的原则，面对集中度提高的行业环境及不确定性增加的宏观格局，可能会继续走得更快更稳。

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