长租公寓*爆雷事件！爱公寓破产会是集体爆雷的开始吗？

导 读

一次收取一年房租，用这笔钱收房换取更多房租……这一快速扩张的模式在不少中小长租公寓运营商中，被看成快速做大规模、换取更高估值和融资的好方法。然而在这过程中，风险的种子已经种下，并随着规模的扩大逐渐成为导致长租公寓运营商“爆仓”的火药桶。

2018年4月，上海爱公寓因为现金流断裂轰然倒下。在这之后，数千名租客和房主集合起来进行维权。爱公寓破产的残局还没收拾干净。让人没想到的是，仅仅4个月后，这一模式再度暴露在舆论风口之上。

地产壹线 吴波、汪瑞杰 发自上海

“爱公寓要完了，这次又没钱。”

“唉，我们今天搬出去。以后打死不租关于公寓一类的机构房子。”

“我觉得还是和4月份那样，大家一起闹闹腾腾他们才会办事。”

上述对话，出现在由多位素昧平生、连网友都称不上的人组成的微信群里。微信群内，他们有着*共同的身份——“爱公寓租客”。

自3月微信群组建以来，类似对话内容未有间断。爱公寓（爱生活爱公寓）租客们，仍然需要为至今未返还的押金及未解绑的租金贷，在微信群内共同献计献策，群外相约聚集爱公寓公司要求解绑。

而对话所言的“4月份那样”则是指发生在爱公寓上海总部的爱公寓房东及租客维权事件。今年4月，房东和租客多次聚集于爱公寓办公地点进行维权。维权现场，咨询、争吵、指责、甚至个别房东情绪高昂的演讲的声音，无序地充斥在空气中。

如今，这场起初声势浩大的爱公寓维权事件，已逐渐式微。但租房领域乱象横生，各种势力间的博弈一直在路上。此起彼伏的舆论或许是*的写照。租房领域的规范化，还有很长的路要走。

“爱公寓破产”事件，会是让长租公寓连环爆雷的开始吗？

长租公寓风口下，资金涌入，新的模式不断催生。

设置金融杠杆，利用租房分期小额贷款获取资金，以“二房东”运作模式撬动长租公寓资源。典型代表如上海歆禺房屋租赁有限公司(以下简称“爱公寓”)，爱公寓布局了一个与房东、租客、第三方租金贷平台共同组成的长租公寓资本游戏。

疯狂扩张与资金缺口矛盾，注定了这场资本游戏不能持久。2017年5月成立后的半年时间，爱公寓规模由*初600间发展到4000间。然而，由于爱公寓自身的运营能力弱，收房成本和出租收入的“剪刀差”极低，导致爱公寓规模越大，亏损越多。此时的爱公寓已经将自己放在火药桶上，一颗火星就能将局势引爆。

2017年年底开始，爆雷预兆出现，爱公寓被曝出拖欠多位房东1至5个月不等的房租。据不完全统计，受害房东、租客人数或达上万人。

今年1月，平安好房似乎嗅到了一丝风险，暂停了与爱公寓的租房贷合作。

今年2月，爱公寓的部分房东未收到爱公寓房租款项，反而收到一则通知：因为系统升级造成的部分房东的房租款未能及时收到，深表歉意！请房东们放心，年后正常上班后，我们将按照计划恢复打款，见谅！另外，为了我们双方的合法权益，请房东们不要去打扰租客。

通知并未起到安抚作用。未收到房租款后，房东便开始以张贴纸条或者当面告知的方式，清退租客。

导火索已被引燃，爱公寓破产事件急转直下。

事实上，遭受清退的租客从未逾期支付房租。爱公寓租客在签约时，在知情或者不知情的情况下，由工作人员指导，于第三方租金贷平台元宝e家贷了一年的房租。每月按时缴纳的房租，实际是在偿还元宝e家的租金贷。

被要求搬离，部分房客失去安身之所，却不能停止支付租金贷。租客一旦停止支付租金贷，租金贷平台则会催缴欠贷，个人征信也将受此影响。

租客每月按时支付的租金，既没有用于支付房租，也没有用于支付租金贷平台贷款，甚至连员工工资都未按时发放，爱公寓老板卷钱跑路了吗？

爱公寓负责人并未能带着钱抽身而退，资金被用来撬动更多房源。在维权前几天，租客们发现爱公寓工作人员仍然在发布房屋出租信息。

2018年3月17日，爱公寓被迫出售股权。爱公寓同中元世家(北京)资产管理有限公司(以下简称“中元世家”)于上海签署并购协议。中元世家1.2亿收购“爱公寓”并持有其100%股权。

而双方交易后，房东与租客、房东与爱公寓、租客与爱公寓、房东与接盘方中元世家、甚至租客与接盘方中元世家，多方利益冲突不断。

直至4月，大量的房东及租客多次聚集在爱公寓总部，或坐着、或站着、或挤在办公室角落里。他们一起向爱公寓工作人员发难。

租客是受害*深的群体。他们当中不少人被房东赶出来，还得还之前签订的租房贷款。他们的诉求是，终止租房贷款合同，并且退还押金。

而业主为止损，提出的诉求是“与爱公寓解约”。现场不少业主表示不会将房屋交给中介公司，不如直接租给租客。

不管是主动参与，还是被裹挟，这场围绕租金贷而起的租房资本游戏，原本是让各方均有受益——中介在租与转租之间获取差价、租金贷平台获取利息红利、租客缓解租金压力，房东免去租房麻烦。

利益转身成为困扰，资本出逃，模式瓦解，问题出在哪了？

3月，中元世家以1.2亿收购爱公寓。这1.2亿相当于注资，用来堵上爱公寓的资金缺口。

4月，网易房产曾直击房东与租客维权现场，得到房东、租客、中元世家相关负责人各自的相关回应。中元世家彼时回应网易房产，将于4月底解决拖欠房租、租客退租、未付装修款等所有问题。截止发稿日，爱公寓并未将事情妥善解决。

1.2亿资金到位了吗？或者说，1.2亿资金就能解决爱公寓资金链断链的问题吗？

网易房产从爱公寓接盘方中元世家处了解到，爱公寓拿下的房源，从*初房租及装修费用，每间投入4万到6万。中元世家告诉网易房产，截止2月18日，元宝E家和平安好房分别签订的分期租金小额贷款所涉资金是1800万及4600万。未支付的员工工资及装修款，约共计2600万。欠房东房租3200万不到。

接盘方中元世家，本质为资产管理公司，但旗下房地产经纪公司众多。据中元世家相关负责人透露，从2016年开始到现在，已收购一百多家中介公司，包括昊园恒业，大熊公寓等。其中，北京的主体为昊园恒业。

中元世家愿意接盘爱公寓，扩充房源是其一。但本质上，中元世家的运营模式与爱公寓如出一辙——依然是“二房东模式”+租金贷模式。

“爱公寓破产”事件中备受争议的“租金贷”模式，依然被接盘方中元世家继续采用。中元世家表示，租金分期贷款模式“永远是死不掉”。

“每套房投入4到7万之间，公司月付房东的房租，租客月付租金。并不是利用租金分期贷款。给他一定的时间，能有个周转期。”中元世家认为，爱公寓出现资金断裂问题在于管理经营不善及租金贷比率过大。“模糊估计，爱公寓租金贷比例高至80%左右。一旦分期平台不给你放款了，你可能资金流都没有。”

而中元世家则计划将租金贷比例控制在30%左右。

被推至风口的租金贷，作为租房消费贷款的一种，满足了三方需求：运营商可以快速收取一年的租金，第三方机构能够赚取利息，租客按月还款减轻了押一付三的现金压力。如今，更多的长租公寓运营开始不同程度使用租金贷。租金贷也被广泛应用在租客领域。

可见，租金贷并非是爱公寓破产的原罪。运营弱、强势扩张、注资乏力，多方因素叠加，或许才促使爱公寓破产。据业内人士表示，爱公寓收房价格高，但是出租价格并没有明显优势。受地段和运营能力的影响，爱公寓的出租率和出房速度并无优势。

多位长租公寓业内人士称，“租金贷”并不是让长租公寓爆雷的因素，运营能力弱，租金剪刀差无法覆盖成本导致亏损严重，才是长租公寓“爆雷”的原因。