华侨城的没落，曲江模式的错？

8月21日晚间，华侨城披露半年报。

报告显示，上半年华侨城实现营业收入147.18亿元，同比增长6.74%。但是分行业来看，公司的旅游业务收入同比下降了27.31%至46.75亿元。

至于2018年上半年利润增幅，华侨城也只有16.2%，远远低于恒大的125%、招商蛇口的98%、华润置地的96%、碧桂园的72.5%。

1987年央视春晚，冯巩牛群在相声《小偷公司》里说了一句台词：

“火车跑得快，全靠车头带。”

在地产市长段先念主政四年后，华侨城正经历着前所未有的降速。

NO. 1｜辉煌后的落寞

2009年，华侨城集团整体在A股市场挂牌，当时总资产310亿、净资产约110亿，地产收入突破百亿大关，在克而瑞房企销售额排行榜上位居18名。

2018年上半年，华侨城以154.8亿元的销售金额，在这份榜单中已经跌至71位。2017年，华侨城甚至还滑落到了第84名的位置。

（数据来源：克而瑞）

事实上，华侨城露出的“疲态”早已在开始加速滑落的2014年凸显出来。

在2014年前，华侨城倚仗的主要武器就是“旅游+地产”的组合拳，以商业住宅的收入补充旅游开发的重资产投入，同时门票收入做资产证券化使运营成本进一步轻量化。

比如2009年，当年华侨城旅游综合收入为70.5亿元，房地产收入为32亿元，去除相应的营业成本，分别为华侨城带来42.36%和58.06%的毛利率。

这在地产行业的黄金时代，是一个基本“躺着”挣钱的逻辑。

2014年2月，曾任西安前副市长的段先念调任华侨城。

这位大刀阔斧的领导上任之后的第二年，华侨城由此开启从“旅游+地产”模式向“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”模式的转型之旅。

只是这种转型并没有给华侨城带来期望的效果，在榜单中的排名也连年下降。

2015年，华侨城销售额为175亿元，排名57名；

2016年，华侨城销售额为275.3亿元，排名62名；

2017年，华侨城销售额为215.3亿元，排名84名；

截至2017年底，华侨城在克而瑞销售排行榜中的名次达到历史新低。

这一年4月，华侨城旗下泰州华侨城由于连年亏损，被公开转让；年底，丰台豪宅项目也以108亿转让给泰禾，华侨城彻底退出北京。

NO. 2｜段先念与曲江模式

段先念与西安渊源颇深，在赴任华侨城之前，段曾在西安工作32年之久，官至西安市副市长、西安曲江新区党工委书记。

正是在这段任期内，段先念因为开发曲江提出「曲江模式」

那么，段先念主张的“曲江模式”究竟是一种什么样的模式呢？

简单来说，是一种以文化古迹现代化开发为核心，围绕景区拉抬周边地价，进而开发商业地产和住宅回收开发成本的一种地产+旅游扩张模式。

从企业层面来看，“曲江模式”本质上以文物为核心，将文物周边的土地进行统一购买、统一规划，利用其知名度大量蓄客，继而拉动文物景点周边的物业发展，吸引人力、物力、财力在文物点缓冲区周边的汇聚，实现土地增值，从而盈利，让游客带来的效益*化，即内部化旅游效应。

从政府层面看，“曲江模式”是一种政府经商模式。政府利用文物周边土地价值的增值，带动片区土地的增值，继而逐步实现新区的住宅开发与商业开发，*终达到区域整体发展的目的。

但其缔造的“曲江模式”争议颇大，尤其招致了文化界及民生的广泛批评。

比如，《21世纪 经济报道》曾发文，段先念一手策划了法门寺的“曲江模式”，但这个项目*终却被网友戏称为一个“劫难”。2013年，法门寺景区公司交出运营权，由宝鸡市人民政府接手，同时接手的还有建设法门寺时留下的近30亿元债务，曲江系正式退出。

再比如，《中国 经营报》有篇报道称，段先念在西安曲江新区主导的大明宫遗址公园项目耗资120亿元，但政府不投入一分钱，靠地产商先垫资拆迁。导致的开发结果是西安大明宫遗址保护项目规划里，除了几个博物馆类项目以外，其余全部是写字楼、酒店与住宅小区。

所以段先念的“曲江模式”一度被认为：名满天下，又谤满天下。

根据早前《人民 日报》援引一位批评人士的意见指出：

所谓的曲江模式，其实是“用文化粉饰地产”，内在规则是“圈地、文化艺术炒作、全球招标搞规划、贷款、基础建设、招商引资、地价成倍甚至数量级上涨、出让土地获得资金、炒文化概念建主题公园、土地再次*”。

NO. 3｜曲江模式困境

作为曲江模式首创者，段先念也将这种模式带到了华侨城。

据《21世纪经 济报》报道，华侨城这几年大手笔的进入海南、云南、西安等市场，就是“曲江模式”在全国的模式复制。

尽管华侨城仍处在旅游行业的“黄金时代”，但“曲江模式”赖以生存的低价拿地、划拨拿地逐渐失效，且住宅地产“白银时代”低溢价的趋势愈加显著。

在曲江模式全国复制的4年后，华侨城的经营困境进一步显现。

今年7月，《中国经 营报》的一篇文章称，2017年，华侨城旗下开发及管理文旅项目的主要平台——华侨城股份在其营的14个文旅项目中，一半数量的项目接待游客人次及门票收入出现下滑。

这种曲江模式在全国的复制之路，*终没有成功，原因可能有三点：

这种失败被《楼市资本论》总结为战略上三方面的偏差：

一是，业务布局偏离市场主流和行业热点，新战略似乎有意疏离价格坚挺的一线城市，逐渐向二、三、四线城市下沉，而当地市场能否支撑华侨城的未来发展，值得深思

二是，商业模式注重横向扩张，追求规模利润，早期创业阶段不断推动产品升级的锐意创新似乎缺失了。如果是这样，可以断言，华侨城很难通过这轮转型实现质的飞跃。

三是，项目开发仍然沉迷于对高毛利的追逐，资金周转率偏低，未能实现短平快、轻资产运营，债务推高及资金链风险不容忽视

同时，华侨城巨资投入大型文旅项目，也要面临政策及规划调整的风险。

2018年4月9日，国家发展和改革委员会在官网挂出《关于规范主题公园建设发展的指导意见》。《意见》提出，要合理控制主题公园周边配套产业规模，防止变形走样、借主题公园大搞房地产开发。

这就意味着，现在市场上能够争取的整体片区开发权中将不再包括低地价住宅配套。这使得段先念入主华侨城以来倡导的规模优先策略面临资金面的考量。由于去杠杆的不断深入，房地产企业的融资成本逐渐走高。对于华侨城这样长期低周转的企业来说并不是一个好事。

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