大连四大洼地价值挖掘分析（下）

这次我们继续上周的话题，谈谈关于大连哪些板块更具房产投资价值，上周我们分析了甘北体育新城板块和开发区滨海路板块，本周我们来看看东港板块和高新园区板块。

先来看东港版块

一提到东港板块，很多朋友会有很多感叹，可以说东港板块在大连房产市场上经历了大起大落，为什么这么说呢？我们先看一下东港的定位，大连市政府招商报告对东港的定位为北方的维多利亚湾所以吸引了大量的如万达、龙湖、保利、复地、绿地、凯丹、恒大等大型知名房企进驻东港，东港的价值早已凸显出来，这从东港的*个项目万达公馆就可以看出来，3万一平，而当时的星海也不过3万，可以说东港当时的概念要比现在的星海更具优势，但2015-2016年，由于当时的政策，原本十年规划开发的东港被市政府集中土地供应，并且当时为防止开发商囤地，出台了土地交易后2年之内不开发就收回的政策干预，导致着当时拿完地的开发商被动的只能集中销售，所以就有了先开发的项目都卖2万以上的，突然龙湖出了1.3万的特价房后，东港的房价随之崩盘，其实当时政府也约谈龙湖和其他降价的地产商，不希望降价，但因为巨大的财务成本和集团式运营的现金流回款任务的压力下，东港的很多开发商不得不做出折损走量的下策。

那么随着价格的下降，很多老百姓在持币观望，担心继续下跌，但对这一板块了解的政府工作人员及地产从业者却在大量买进，因为当时东港的土地成本将近过万，所以当时东港的低谷价格，开发商是赔钱的，但与炒股票还是有区别的，当时大家在东港购房也没有一人多套的购买，大部分是购买一套，主要还是以改善自住为目的的，后期随着库存量的减少加上政策的推进，（东港学区的落定及商业部分民水民电，并且大部分商业地产也带学区），东港的价格又得到了快速回升，目前东港的价格已经恢复其原有的价值，但我们认为东港板块相比其他板块还是具有其保值增值的优势，原因有2：

其一：规划配套趋于完善；东港目前土地供应将近四分之三，还有近四分之一的地块没有开发，但是，在这其中只有少数的一两块用于住宅，其余的规划要作为区域配套的商业、医疗、教育、文旅中心，目前东港基本已经规划成型，很多公共配套已经投入使用，但对于这一区域的定位，东港商务区配套仍不完善，所以在其配套的规划上我们对这一区域仍然期待；

其二：人口流量的逐步增加；随着轨道交通的发展、跨海大桥及海底隧道的开通、无疑拉近了区域与区域之间、城市与城市之间的距离，再加上东港各项目交付和政府的招商、大连旅游城市、港口城市的优势，东港商务区作为大连的新名片，会受到更多人的关注，那么我们坚信再过3/5/10年，现在东港板块的人流一定会远远高于星海；

以上我们刚才分析了东港板块的价格走势，不知道大家关注到了没有，真正影响价格的是市场的供需关系，供大于求，就是东港集中供量了十年的开发地块，导致价格大跌，现在是供不应求，价格月月上涨，比如万科据说已经卖到3万，仍有人愿意购买。

但也有朋友们问，现在东港还能出手吗？相信大家也很关心，其实我想回复大家：我们在这里分享的房产投资也好，希望大家房产保值增值也好，主要还是从自住为主，长期固定资产收益的一种投资方式，并不是带着大家像做股票似的做波段，短时间内低买高卖，因为，*产品不一样，毕竟这是房产，所以即便是房贩子炒房子也不可能做到今天收了房子，下个月就卖了，也有个时间周期，第二，城市不适合，如果要做很多别的城市更具备炒房，但又不知道多少朋友能投资，第三，即便是今天房子涨了，我想问问大家有几个卖了?大部分还是在手里，*担心还涨，第二自己还得住，对吧，所以长期收益我们认为大连的价格走势还是比较平稳，适合长期投资的，如果朋友们自住，就不要老等调控了，老担心降结果涨了更买不起，也许调控政策出台了短期会降，但长期看涨，也别忽视了住的需求，如果朋友们纯投资为住，建议大家可以考虑一下商业地产，因为本区域原本就是商业中心，相对于住宅租金高，房款少，虽然住宅涨幅更高，但商业地产也会保值，而且房租每年都会上涨，基本上年化收益率5%以上的加上房租上涨率15年左右都会*，而且东港的商业地产现在政策还不错，可以考虑长期持有收益。

接下来我们再来看看高新园区板块

高新园区目前可售项目很少，几乎没有土地供应了，从这一区域规划源头方面来看，高新园区这一板块原本就不是用来做住宅的，而是高新技术产业园，所以政策上基本不会再有新的土地供应，再加上跨海大桥的通车，导致目前在售的高新园区项目如亿达河口湾、龙湖价格居高不下，甚至连黄泥川也跟着水涨船高，我们认为高薪园区板块及其延伸线如龙王塘、旅顺轻轨沿线区域或有保值增值价值，具体分析如下：

*：本版块有理工、海事、软件学院等多所大学，外来人口以北三省为主较多，加之本区域的产业配套，很多人选择毕业后在大连工作定居，导致每年新入本区域的人口在不断增加；

第二：高薪园区板块地块无法持续供应，而高新园区管委会对龙王塘土地储备和供应有限，所以龙王塘及旅顺轻轨沿线区域作为高薪区的延伸线将会分流部分需求，延伸线价格也会低很多，无疑给很多*不够的朋友提供了不错的选择；

但对于高薪园区板块是否出手，我们主要还要看性价比，寻找价格洼地。

好了，今天先聊到这里了，*后介绍一下三言见地这一平台，三言见地是由专业的地产从业专家组团建立的、给大家提供房产圈交流的平台，并会定期或不定期给大家分享房产投资建议、市场数据分析、及看房评估线下活动，并且平台为会员或准会员们提供新房购房指导服务、二手房免费测评服务、及价格洼地项目推荐建议、一口价项目团购砍价服务等特色服务，欢迎大家咨询加入成为我们的会员或准会员，*后，再次感谢大家的到来，下次分享再见。

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