一份史上*的中报，一个你不知道的融创！

不管你认不认，如今的中国房地产业，正处在一个新旧转换的时代，同样也面临着这样的问题。

城镇化尾声的脚步临近，行业已逐步触摸到总量的天花板，这是其一；

其二是，在房住不炒的大背景下，限价、限售等各种调控手段又基本锁定了房价等天花板，再寄希望于在土地与房价中寻找溢价难度已十分巨大——这两点基本决定了行业与企业的上限。

问题是，与房价飙涨相伴随的是，土地、材料、人工等各种生产要素的成本也急剧飙升，并不断抬高房企生存与盈利的下限。

所以，以前规模就是一切的铁律开始失去作用，房企的生存空间被不断压缩。

事实上，房地产行业的下半场，如同中国经济一样，要向规模型向质量型转换，向管理要效率，这是行业不可逆转的大趋势。

在刚刚过去的半年报季，这个趋势体现得尤为明显。

如果是留意过众地产公司的财报，你会发现，一线的巨头如万科、恒大、碧桂园等不再唯规模论，而且追求规模与利润的平衡，并力求转型。

作为行业的第五大巨头，融创也同样如此。

这个趋势，在融创的中报里体现得非常明显。

对于融创而言，面对不确定的地产下半场，规模、利润和土地储备，一个都不能少。

融创中国董事会主席孙宏斌在业绩会现场表示：“2016年，我曾经说过，这次宏观调控的严峻程度是不可想象的，会改变购买预期。到目前我们仍然判断，宏观调控政策在短期内不会放松，因此我们还非常小心谨慎，2016年到现在几乎没有在公开市场拿地，现在还是如此，安全是*位的。”

NO. 1｜高质量增长，有息负债持续下降

中报显示，2018年上半年，融创实现合同销售金额1915.3亿元，同比增长76%，依旧稳居行业前五。

而在过去几年，融创一直高速成长。

数据显示，融创于2016年实现合约销售1506亿，同比增长120%；于2017年实现合约销售3620亿，同比增长140%；

这一数据表明，融创近3年来的规模都是连续增长的。

此外，截至今年前7月，融创完成的合同销售额已达2254亿元，完成全年4500亿销售任务50%以上。对比2017年前7月的完成比率37%，融创超额完成全年既定销售目标是大概率事件。

而经营规模提升的同时，融创有息负债也持续下降，较上年末减少近百亿。

截至报告期末，融创总资产6699亿，同比上年末的6231亿增长468亿；所有者权益635亿，较上年末的606亿增加29亿。

融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德表示，降杠杆是融创这两三年非常确定的方向。未来几年，融创的杠杆率还会持续的下降，净资产水平则会持续提升。

截至6月底，融创拥有现金余额874亿元，与上年末保持平衡。债务结构上，融创保持长短期的合理比例配置，一年内到期之短期负债及长期负债当期部分仅753亿，现金余额足以覆盖短期债务。

融创稳健且有质量的增长得到资本市场的认可。今年5月4日，恒生指数公司正式公布2018年一季度检讨结果，融创中国入选恒生中国（香港上市）25指数，并将于6月4日正式纳入。

NO. 2｜利润大增，行业龙头地位

身处严厉的房地产调控，仍然实现业绩快速增长，得益于融创具有前瞻性的研判能力和精准的战略布局。

2018年上半年，融创归母净利润63.6亿，归母核心净利润66.1亿，同比增幅分别达287.7%和292.3%。

净利润和核心净利润是衡量一家企业盈利水平的重要参数，融创这两项指标接近300%的涨幅，是公司有史以来取得的*同比增幅。放诸整个行业，这样的增长幅度即使在TOP10房企中亦是名列前茅。

这标志着融创在过去几年精准的战略布局之后，已步入收获周期。连续三年合同销售金额实现跨越式增长，是融创盈利增长的根本。

公司利润率稳步提升则是盈利大涨的另一个至关因素。融创毛利率于上半年继续回升至24.7%，同比增长2.5个百分点。

过去几年，融创在战略上寻求规模的增长，采取并购方式快速获得项目，而并购项目通常会率先集中处理低利润甚至零利润资源，这在一定程度上拖累了公司过去两三年的利润率。随着这些项目处理完毕，以及公司运营水平的提升，利润率也将回归正常水平。

NO. 3｜优质土储，战略布局精准

作为房地产行业中知名的并购之王，融创在如何获取低价优质的土地储备方面拥有着别人“学不来”的独门秘籍。更为重要的是，通过并购获得的大量低成本土地储备，为公司将来的发展奠定了坚实基础。

今年上半年，融创进一步提高拿地标准，控制拿地节奏和规模，合计获取土地总建筑面积2920万平米，权益建筑面积1545万平米，平均土地成本仅为3620元/平米，为近年来获取土地均价的新低。

截至6月末，融创拥有土地储备2.31亿平方米，其中绝大部分是通过并购获取，超过92%位于一二线及环一线城市，土地平均成本仅为4470元/平方米。对应同期超过16000元/平方米的销售均价而言，融创可运作的利润空间十分丰厚。

孙宏斌曾公开表示，房地产企业*的风险便是在于买贵了地。因此，融创在具体的运营中，始终坚守着“不买贵地”的准则。2016年底，国内不少城市的土地炙手可热，融创悄然启动内部预警机制，不再参与公开的土地拍卖，避免接盘高总价、高溢价、高单价的“三高”项目。

融创现有土地储备可提供的总货值高达3.29万亿，其中92%集中在一二线及环一线城市。货值充足、布局健康且高质量的土地储备，足以支撑公司在未来多年内保持行业头部企业的地位。

汪孟德在业绩会现场表示，融创未来仍将聚焦一二线核心城市为主的布局方向，继续坚持高拿地标准，严格控制土地获取节奏和规模。

他同时判断：“过去两年，无论是公开招拍挂还是收并购，卖方预期都在一个比较高位的水平上，但是，未来一两年，卖方的地价预期肯定会往下走。”调控之前涨得少的区域，可能未来的地价水平不会有大幅度波动，调控之前就涨得比较高，同时供求关系也有问题的区域，未来地价可能会出现持续下调。

2018年，注定在融创的公司发展历程上留下浓墨重彩的一笔，这不单单因为公司在各方面取得了可喜的经营绩效，更重要的是，这些成绩已然得到了市场的认可，融创未来发展空间十分可期。

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