用了几十万辛苦钱买来的公寓 究竟是馅饼还是陷井？

前两天，房价君接了个电话。

喂，姐呀，我们这边有个金山湖的楼盘，超低*，你要不要考虑一下？

哦，多少钱？

*只要十来万起，环境很好的哦

哦，哪里？

奥园XX

听到这里，房价君明白了，这又是中介朋友不遗余力的在推介着位于惠州金山湖的某个公寓项目。

其实，之前的房价君，对于公寓并没有那么多的了解的时候，还是觉得公寓项目真的是挺好的，现在惠州房价辣么高，我*又不多，我用现在仅用的积蓄，先来套公寓上个车，等惠州的房价再涨一波，我卖掉公寓换套住宅，是不是很完美？但是前两天和一个购房者聊天，他问房价君，公寓究竟值不值得入手投资的时候，房价君查了点资料后发现，原来内情比较深。今天就专门发篇文，给大家唠唠吧。继续往下看。

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我们先来看看公寓与住宅的区别

从上面这个表格中，我们可以看到，公寓与住宅的几个对购房者影响比较大的区别：

1、 土地年限问题。

住宅是70年而公寓是40年，再加上有一些项目如果土地是前几年拿的，然后再有一年多的开发时间，这样以来，大部分的公寓项目，交付到业主手上时，只有30多年的土地使用年限了。如果到期后，则需要业主自发去承担补地价的费用。而这个问题，也会影响到后面的公寓二手交易。

2、 贷款成本问题。

假如你是贷款购买公寓，那么，你所付出的成本，会比住宅还要高。因为商业物业的契税，是按总价3个点征收，*要求比住宅高出两成，需要5成的*，再加上，现在房贷紧缩的情况下，公寓的利率上浮也会幅度大于住宅。房价君曾经问过惠州某一正在销售公寓项目的现场销售，被告知假如需要贷款购买，那么公寓的贷款利率基本上浮都要在40%甚至更高。

02

接下来，房价君再和大家搂搂公寓销售中的套路

1、 面积：在惠州，大部分的公寓，面积段基本都集中在30-50平米的面积段，为什么公寓的面积段在设置上，都会偏小呢？因为只有这样，才能把总价控制在比较小的范围内，为后面的销售站好*岗。

当然，也有一些公寓，会做面积段很大的，这种的另当别论，像之前的华贸或者富力丽港这种类型，就是专为有钱人准备，并且占据城市*核心地段，不愁卖。

2、 价格：因为惠州政府出台了限价政策，住宅的价格在备案价基础上只有10%的浮动，所以城区住宅的价格一般价格都控制在13000元/平米以内。但是，公寓是不受限制的。惠州悦榕湾，之前就是不受备案限制，价格备到了2万多一平米，一套公寓，100多万，在惠州市场哗然一片。

3、 销售：低*。注意，这个低*，并不是真正意义上的一成或者两成*，而是因为面积段小，所以*低。所以，公寓的销售过程中，我们经常能听到文章开始时的那种情景，各大地产中介在call客的时候，都不遗余力的在强调，我们这个项目XXXX万就够了……

4、 分销：公寓项目，总价受面积决定，但是，面积段小，往往短时期内的供货量也就很多。一层楼，三四个电梯10来户，这样子一看，套数就上来了吧，一次推他个几百套，如果是住宅，100套轻松消化完，但公寓不一样啊，就拿金山湖的这个奥园XX来讲，一次性推出800多套……这时候，要快速消化啊，怎么办啊？找中介啊，深惠两地的中介力量，那可不是说着玩的，光惠州，就有几万人靠这个行业吃饭。一个项目，只要启动了中介联动，乌泱泱几千人一起，上百家甚至更多门店一起推这个项目，想不被知道都难了。

5、 氛围。第四点已经说了，只要中介一启动，甭管这个项目火不火，氛围肯定是有了。“才50来万，客户连房都没看，直接转账给我帮他买的；要靠抢啊，根本买不到房，太好卖了……”类似于这样的话语，房价君已经不知道听过多少次了。在金山湖这个公寓*栋开始卖的时候，恰逢惠州楼市的大牛市，所以，这个项目确实是被抢了，房价君也相信。但是，这种氛围，尤其是去售楼处的时候那种人头攒动的场面，真的还是会让人内心躁动了。

好了，只要到了现场，感受到了氛围，再加上现场销售一阵天花乱坠的口才，基本上，到这一步，恭喜，已经有很多的购房者，成功入坑了。

那么接下来，迎接他们的是什么呢？

03

一般我们购买公寓，无非就两个用途：

1、短期投资，等差价起来了，转手卖掉。

2、出租，兼一部分的自住功能，长期投资。

我们先来看看短期的那类人:

短期投资的这类人，很多是像房价君这样的，手里的钱，不够住宅的*，或者，名下已经有了房产，没有贷款资格了，所以才会考虑公寓。这类人，一般情况下，购买了公寓后，会在短时间以内，抛掉赚个差价。那么，我们都知道，惠州这样子的城市，二手交易，即使是住宅，也是很难交易的。更别提公寓了。即便运气好，碰到个刚好也需要买的，那么，我们来看看，卖公寓需要交多少的税费？

营业税以及附加：{差价=（本次合同价-上次合同价）}*5.55%

土地增值税：{增值额=（本次卖出合同价-成本）}30%-50%

个人所得税：（本次合同价-成本-土地增值税）20%

有兴趣你可以自己算算这个税费能吃掉多少溢价。这些，你去买公寓的时候肯定是不会被告知的。所谓的公寓买卖过程中，酱油贵过鸡，并不是空穴来风的。

再看看第二类人：

他们一般是利用公寓配置多余资产，主要是买公寓用来出租。那么，这类人的情况会好些吗？

大部分物业只有两种收益，其一是租金收益，其二是溢价收益，而租金和溢价之间又是呈正相关，产品租金越高溢价越高，产品租金越高投资回报率越高。

1、如何计算公寓的投资回报率？（静态）

如果购买公寓A平方米，单价B元/平方米，租金C元/平方米/月，

投资回报率

=(A*C*12)/(A*B)

= C*12/B

=每平方米年租金/每平方米单价

举例：如果公寓是40平方米，单价15000元/平方米，租金50元/平方米/月，投资回报率是40*50*12/(40*15000)=50*12/15000=4%

2、如果知道投资回报率，多少年能*？（静态）

*时间(单位年)

=投资回报率的倒数

=1/投资回报率

=每平方米单价/每平方米年租金

举例：如果购买公寓是40平方米，单价15000元/平方米，租金50元/平方米/月，*时间是(40*15000)/(40*50*12) 15000/(50*12)=1/0.04=25年

3、如果单价是15000元/平方米，20年*，租金需要租到多少钱？

20年*投资回报率：1/20=5%

每平方米月租金：15000*0.05/12=62.5元/月/平方米

一套公寓20年*，投资回报率为5%；15年*，投资回报率为6.67%，市面上90%以上的公寓无法达到这个水平，投资回报率达到4%-5%已经是非常不错的产品，而公寓投资回报率只比余额宝高一点点（天弘余额宝年化收益为3.73%）。

算到这里时，心里明朗了一点了吗？同时，你还要考虑到，公寓的出租会有空置率的问题等等。就比如我们前面所说的奥园XX，销售描绘的很美好，旁边有*级写字楼什么的，但是，什么时候建好？建好后，交通问题没解决，企业什么时候搬过去？这上千套的公寓，究竟要怎么租出去？开发商的房子卖完以后，是不会再考虑这些问题了，那谁来买单？

怎么样？低*的公寓，是馅饼还是陷井？

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